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《天津市房屋租賃管理規定》經市政府審議通過,於今年11月1日正式實施。推出此《規定》其目的有二:一是培育房屋租賃市場,拉動經濟增長。目前,有相當數量的工薪階層不具備購買房屋的能力;大量的流動人口需要租房居住;大中專學校擴招後學生需要租房解決居住問題等等。房屋租賃正在成為新的投資和消費熱點。二是強化房屋租賃市場管理,規范房屋租賃行為。現行管理辦法與房屋租賃市場的發展不相適應,對租賃市場中出現的新情況、新問題沒有法則約束,對一些違法租賃行為不能有效實施管理,造成管理的空白。出臺此《規定》,意在促進管理部門強化房屋租賃市場的管理,規范房屋租賃行為,依法行政。
什麼是房屋租賃?
房屋租賃是指出租人將房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。包括私產房屋租賃、公有房屋租賃、在建房屋租賃、房屋轉租等。房屋租賃具有以下特點:1、房屋所有權人出租房屋後,房屋所有權不變。2、承租人向出租人支付租金,獲取一定時期內的房屋佔有、使用、收益的權利。《規定》第六條規定,具有下列情形之一的,視同房屋租賃:①出租人以提供房屋使用權為條件與他人合作、合伙經營,不參與管理、不承擔風險而獲取收益的;②將房屋內的場地分割提供給他人使用,並獲取收益的;③以其他方式變相出租、轉租房屋的。
房屋租賃范圍
凡是本市行政區域內的房屋租賃當事人都應遵守《規定》,包括城鎮范圍和農村范圍內的房屋租賃當事人。出租人只要具有房屋所有權證或者其他合法權屬證明,包括已抵押的房屋,均可以出租。
新《規定》與老政策
有何區別
一、房屋租賃行為管理方式不同。原有政策規定:房屋租賃實行房屋租賃鑒證制度;新《規定》明確指出:房屋租賃實行租賃合同登記備案制度。
二、房屋租賃登記備案的主體不同。原有政策規定:房屋租賃雙方當事人同時到房地產行政主管部門辦理租賃鑒證手續;新《規定》明確指出:出租人應當到房地產行政主管部門辦理房屋租賃登記備案手續。
三、審核的要件不同。原有政策規定租賃雙方提供的要件較為復雜,比如承租人租賃私房的應有本市常住戶口,來津經商的個體戶要求提供當地工商管理部門同意進津經營的證明等。新《規定》對要件審查做了簡化,要求有房屋租賃合同、房屋合法權屬證明、身份證明等即可。
哪些房屋不允許出租?
房屋有下列情形之一的,不得出租:
(一)未依法取得房屋所有權證書或者其他合法權屬證明的;
(二)共有的房屋,未經全體共有人書面同意的;
(三)改變房屋用途,未經市或區、縣房地產管理局批准的;
(四)被鑒定為危險房屋的;
(五)屬於違章建築的;
(六)法律、法規、規章規定不得出租房屋的其他情形。
房屋租賃合同
房屋租賃當事人應當訂立書面房屋租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人約定,應當包括以下條款:
(一)租賃當事人的姓名或者名稱、住所;
(二)房屋坐落地點、面積、結構、裝修及附屬設施和設備狀況;
(三)租賃用途;
(四)租賃期限和房屋交付日期;
(五)租金數額、租金支付方式和期限;
(六)房屋使用要求和維修責任;
(七)房屋轉租的約定;
(八)變更和解除合同的條件;
(九)房屋返還時的狀態和增添物的處置;
(十)違約責任和爭議的解決方式;
(十一)當事人約定的其它條款。
為進一步規范房屋租賃行為,保護當事人合法權益,維護房屋租賃市場秩序,市房地產管理局和市工商行政管理局共同制訂了《天津市房屋租賃合同》示范文本。該合同文本自11月1日啟用,租賃當事人可以在租賃房屋時使用,以保護自己的合法權益。
房屋租賃合同應當
辦理登記備案手續
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條,房屋租賃當事人應當簽定房屋租賃合同,並向房產管理部門登記備案。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定:簽定、變更、終止租賃合同的,當事人應當向房屋所在地的市縣人民政府房地產管理部門登記備案。《規定》第十三條規定:房屋租賃當事人一方為外國和港、澳、臺地區的自然人、法人或者其他組織的,房屋出租人應當自房屋租賃合同訂立或者變更之日起30日內,到市房地產管理局辦理登記備案手續。
前款規定以外的其他房屋出租人應當自房屋租賃合同訂立或者變更之日起30日內,到區、縣房地產管理局辦理登記備案手續。
經登記備案的房屋租賃合同依法受保護。未經登記備案的房屋租賃合同,不得對抗第三人。
辦理租賃合同登記備案手續需提供哪些材料:
(一)、房屋租賃合同;
(二)、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明;
(三)、租賃當事人的身份證明;
(四)、出租代管房屋的,提供委托代管人同意出租的證明;出租共有房屋的,提供其他共有人同意出租的證明;改變出租房屋用途的,提供市或區、縣房地產管理局批准的證明;出租商住兩用樓的底商用於餐飲、娛樂、洗浴、洗染等經營活動的,提供房屋相鄰關系人書面同意的證明;出租在建房屋的,提供商品房銷售許可證;
(五)、公有房屋轉租的,提供《公有房屋租賃合同》、房屋出租人同意轉租的書面證明;其他房屋轉租的,提供經登記備案的房屋租賃合同、房屋出租人同意轉租的書面證明;
(六)、出租人委托代理人的,提供出租人的委托書、代理人的身份證明。
房屋租賃合同登記備案的
程序、時限和收費標准
(一)、登記備案程序:1、受理申請。房屋出租人提交登記備案材料,填寫《天津市房屋租賃合同登記備案表》。登記備案機關查驗合格後,受理登記備案申請,收取登記備案材料。2、驗證調查。登記備案機關查驗所有證件,填寫審核意見。3、登記備案。登記備案機關對符合登記備案條件的,予以登記備案。對不符合登記備案條件的,填寫《房屋租賃合同登記備案不予辦理通知書》,退還所收材料。
(二)、辦事時限:市或者區、縣房地產管理局應當自接到房屋租賃合同登記備案申請之日起5個工作日內,對符合登記備案條件的,予以登記備案。
(三)、收費標准:單元式住房租賃按套收取租賃手續費,其餘的按件收取,每件(套)100元。成套住房分租的按件收取租賃手續費,每件100元。涉外非住宅房屋租賃合同登記備案按租金總額的2%收取租賃手續費,其他非住宅房屋租賃合同登記備案按租金總額的1%收取租賃手續費。
房屋租賃當事人的
權利與義務
房屋租賃雙方簽定租賃合同後,雙方都享有一定的權利,承擔一定的義務,包括:
承租人享有的權利:按租賃合同約定合法佔有、使用房屋的權利;對承租的房屋,按約定要求出租人進行修繕的權利;租賃期限內,出租人出售房屋,承租人在同等條件下有優先購買權等。其承擔的義務:按約定交納房租;不得私自轉租、轉借、轉讓所承租的房屋;不得擅自改變房屋的用途;不得擅自拆改房屋;合理使用房屋及其設施;遵守國家有關房屋租賃的規定,不得利用租賃房屋進行違法活動,不得損害社會公共利益等。
出租人享有的權利:按約定收取租金的權利;對承租人有監督檢查的權利;按照約定或規定解除合同,收回房屋並根據損失要求賠償的權利等。承擔的義務有:按照規定辦理登記備案手續,並依法繳納稅費;按合同約定交付房屋;按照合同約定的修繕范圍維修房屋;出租已抵押的房屋,應在房屋出租前告之承租人抵押情況等。
什麼情況下可依法
解除租賃合同?
(一)、承租人有下列行為之一的,出租人有權解除房屋租賃合同並收回房屋,因此而造成損失的,由承租人賠償:
1、利用房屋進行違法活動的;
2、擅自拆改房屋結構或者故意損壞房屋主體結構的;
3、擅自改變房屋用途的;
4、擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋的;
5、累計拖欠租金六個月以上的;
6、利用住宅房屋生產、儲存、經營污染物或者易燃、易爆、有毒等危險物品的;
7、其他違反房屋租賃合同約定情形的。
(二)、出租人有下列行為之一的,承租人有權解除房屋租賃合同:
1、出租人未按時交付房屋的,承租人可以催告出租人限期交付;逾期仍未交付的,承租人可以解除房屋租賃合同。
2、出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同約定,致使不能實現租賃目的的,承租人可以解除房屋租賃合同。
3、出租的房屋交付時存在缺陷,房屋租賃合同中又未作約定,影響承租人正常使用的,承租人有權要求出租人在合理期限內修復;逾期不修復的,承租人有權解除房屋租賃合同。
房屋轉租
房屋轉租是指房屋租賃合同的承租人(以下稱轉租人)在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
房屋租賃合同約定可以轉租的,轉租人可以按照房屋租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的,轉租人轉租房屋應當征得出租人書面同意。轉租房屋的,當事人應當以書面形式訂立房屋轉租合同。轉租人應當按照規定辦理租賃合同登記備案手續。
房屋轉租合同的終止日期,不得超過原房屋租賃合同約定的終止日期。
房屋轉租期間,原房屋租賃合同發生變更影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;房屋轉租期間,原房屋租賃合同解除的,轉租合同應當隨之解除。
法律責任
出租人將不得出租的房屋擅自出租的,市或區、縣房管局給予警告,責令停止違法行為,並可處以罰款,其中無違法所得的,處以1000元以上1萬元以下罰款;有違法所得的,處以1萬元以上3萬元以下罰款。
房屋租賃經營單位未持有市房管局核發的房屋租賃經營單位資質證書,從事房屋出租經營活動的,市房管局責令停止違法行為,限期補辦房屋租賃經營單位資質證書,並可處以罰款,其中無違法所得的,處以1000元以上1萬元以下罰款;有違法所得的,處以1萬元以上3萬元以下罰款。
出租人不辦理房屋租賃合同登記備案手續的,市或區、縣房管局給予警告,責令限期補辦手續。逾期仍不補辦的,處以3萬元以下罰款。
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