小戶型將遭遇尷尬 香餑餑會變成雞肋嗎

　　正當各類型的小戶型被人們吹捧得不得了，投資客趨之若鶩的時候，有專家竟斷言：廣州的小戶型住宅單位即將面臨尷尬局面，在未來1?2年裡，超小戶型單位會由如今的『香餑餑』，淪為令人食之無味、棄之可惜的『雞肋』，新推的超小戶型一房一廳單位即將被市場淘汰；到現在還在大力發展超小戶型的項目，是沒有遠見的行為。

　　此話聽來好像有點駭人聽聞，但細細分析卻不無道理。

　　輝煌只是現在進行時

　　小單位確實是很多人置業的必經之路，早些年，由於工商行政管理還沒完善，一些『蚊型』公司，為節省成本，大量租用坐落在主乾道、交通便利的知名小區的住宅小單位用作辦公。因此，『買套小單位作為過渡，日後租出去還能換來高回報』的市場定勢，使不少人產生『買小戶型絕對不會錯』的觀念，連投資客也把它作為了『獵物』。但隨著廣州市在今年第一季度開始的『住宅單位不可擅自改變原來用途，非商用物業辦公地點不予工商年審』的規定實施以來，小戶型單位的回報便一落千丈，租金直線下滑。

　　作為過渡期生命力太短

　　據今年上半年購房人口的調查數據顯示：外鄉人買去了廣州50%的樓。雖然其中不少是首次置業者，但選擇超小戶型的卻不多，理由很簡單——小戶型作為『過渡期』的生命力實在太短。

　　按照現在的房價，買套小面積的兩房單位，總價大約需多付6、7萬元，首期的負擔也就多那麼1萬多塊錢，月供按20年算，每月大約多付350元。另外，現在市中心部分區域，隨著供貨量的逐漸增多，樓價正在回落。樓價的負擔輕了，一些高尚住宅區也賣出了實惠價。

　　從出租市場看，現在一房和兩房單位的租金越來越接近了，比如，在東山區、天河區這些出租房的熱點區域，一般一房單位的租金在600元左右，而兩房單位則在800元左右。

　　由於市場需求已經發生了上述變化，所以作為投資者也在調整自己的投資策略，現在再大量投資一房小單位，顯然不再是明智之舉。

　　供貨量面臨壓力

　　其實，廣州小戶型單位的存貨量、供應量在逐年增長，從上世紀90年代中期，小戶型就開始走俏，歷年囤積下來的貨量就不少。據不完全統計，從1995年算起，已上市的商品房中一房單位就超過了40萬套，這還不包括老房子和歷年來單位自建的房改房。如此龐大的市場儲備量，已足夠供廣州的市場『周轉』了。

　　現在，隨著廣州市『中變』、『大變』工程的進一步實施，舊樓『穿衣戴帽』，街道整治綠化等一系列的市政工程，住宅的新、老區域已變得越來越漂亮了，買套老房子，樓房外觀和周邊環境已逐漸不成為障礙了。

　　另外，目前房改房出售的程序正在簡化，門檻正在降低。賣舊房、買新屋的置業模式正日漸普遍，二手房的市場供應量空前，而上述這些老房子、房改房小單位就佔了總供貨量的絕大多數。因此，在目前及未來的1?2年間，市內的小戶型單位銷售將面臨巨大的壓力。