供量激增，投資還需冷思考

　　40-60平方米的一居室，你需要嗎？

　　首付五六萬、20？40萬的總價款，你買嗎？

　　10%以上的投資回報率，你相信嗎？

　　繼去年春展SOLO純小戶型引爆市場後，近期又有一批小戶型項目在東區集中出現。戀日？國際、後現代城、旗艦？凱旋，從CBD核心區直至通州，以往難覓的小戶型而今在東區可謂遍地開花，並且反響熱烈，全線飄紅。不過，還不只這些，東南二環至四環之間，一些處於規劃之中的樓盤已經明確表示，將全面以小戶型出擊市場，加上一些根據市場反應將改作小戶型或增加小戶型比例的樓盤，小戶型嚴重短缺的狀態即將改變。供需結構改變之後，投資者對小戶型未來的投資回報預期是不是也該及時調整了呢？

　　市場熱度不減

　　小戶型供量猛增

　　東部似乎一向領銜市場：上半年國貿春季房展會上，綠景苑SOLO推出的超小戶型掀起的購房熱潮至今仍存餘溫；而在人們對小戶型項目太少的慨嘆聲尚未落地的時候，眾多的小戶型項目卻已經飄然而至。本次國貿房展會小戶型項目可謂風頭佔盡，特別是東部，從CBD直至通州，純以小戶型為特色的項目就有戀日？國際、後現代城、九龍特區、旗艦？凱旋等，不僅數量多，而且銷售普遍飄紅。據後現代城有關負責人介紹，該項目自9月中旬推出，至今認購已達600多套，並創下了十一長假期間一天銷售130套的紀錄。而該項目在本次展會的首日認購即有60多套，其市場反響之熱著實超過了春季由SOLO引發的第一輪小戶型熱潮。

　　據業內人士透露，今後一段時間內小戶型的供量還將增加，特別是在東三環雙井一帶，幾家地產巨頭已經佔下了地盤，並有曾因成功運作小戶型項目而聲名遠播的實力派開發商加入，東部小戶型市場供需矛盾將可得到較大緩解。

　　需求金字塔下移

　　小戶型應市更新

　　從以集團消費為主到以個人購房者為主，從少數人的高檔消費到多數人的生活必需，房地產市場需求結構已經發生了質變。

　　據後現代城銷售總監姚遠介紹，後現代城一期全部以40？60平方米的一居為主，將總價控制在20？40萬之間，正是在深入研究了該區域內的購房者的實際需求和購買能力之後設計的。目前有50%以上的人購買該樓盤是工作在東部的青年白領，他們大多是一次置業。由於正處於事業的成長期，以往，他們要在四環內買房是不可能的，只能捨近求遠，以路程換房價。

　　與上半年SOLO的絕對小戶型不同的是，目前各樓盤推出的小戶型最小面積也在30平方米以上，具有完備的生活功能和合理的生活空間，可以稱之為經濟型小戶型。對於大多數處於創業階段的年輕人來說，這樣的戶型完全可以滿足二人世界，以至三口之家的基本生活需求，熱是市場供求結構趨於合理的正常表現。

　　供需關系變化

　　擠壓投資空間

　　小戶型的熱銷雖然是市場供求相適應的良性表現，但仍有一點令人擔心：那就是相當比例的以買房投資為目的的投資人。隨著投資門檻的降低，投資者的相對比例和絕對數量也必然大量增加。

　　由戴德梁行、我愛我家、精品家園等幾家專業代理行上半年的市場數據顯示，由於供量的增加，今年公寓租賃市場租金普遍下滑，跌幅多在10%以上。以往市場上小戶型的供應比例較小，一直處於供不應求的狀態，所以在大勢下跌的情況下，依然能夠保持較高的投資回報率。而未來供量的大幅增加是可以預見的，市場競爭的壓力必然要擠壓投資空間。

　　此外，房子是否容易出租？能不能租個好價錢？除了位置與房產本身，物業管理和物業入住之後形成的人文環境至關重要，而這些在期房階段是無法判斷的。所以如果是投資，對於小戶型的投資回報率應該保持清醒的認識和合理的預期。