轉眼間，北京樓市已經進入2002年最後一季，各房地產公司也在醞釀亮出今年的底牌，競爭2002年最後的主角。自從SOLO、非常男女獲得成功，超小戶型成為今年夏天最令人注目的銷售焦點後，許多房地產商將目光轉向了小戶型，下半年尤其是秋季後開盤的新樓主打戶型明顯趨小：40平方米、60平方米、80平方米……這些原來不被重視的小戶型一躍成為樓市主打戶型的新主角。面對越來越理智的消費者，和越來越小的戶型潮流，年底也有個別發展商偏偏不配合時尚，反其道而行之，像宏源公寓就推出430平方米、800平方米、甚至1600平方米的超大戶型。看來，2002年的冬天北京樓市各商家將會亮出新招、奇招，競爭得更加精彩，讓我們拭目以待超小戶型、超大戶型在2002北京樓市最後的較量中，到底誰能笑傲江湖？

　　超小戶型成了春展黑馬

　　說起超小戶型不能不提SOLO和榮豐2008；SOLO精捨作為北京市第一個超小戶型項目於4月4日春季房展會上正式開盤亮相，當即引起熱銷，22套全款13萬的『酥皮』在2小時內就被訂購一空了。而被開發商稱為『二環小豪邸、年輕人的起點住宅』的整棟SOLO精捨292套房子，在四天的房展會上共訂出了192套。SOLO出人意料地成為今春房展的黑馬和銷售最成功的項目。在隨後的一個半月內，SOLO全部售完。SOLO的輝煌戰績讓人不得不對大戶型改小戶型的改造項目刮目相看。

　　小戶型成全了新新人類

　　到底是什麼吸引了消費者，讓並不十全十美的超小戶型在春夏兩季瘋狂了一把呢？『拒絕把青春寄放在別人的房子裡／拒絕在別人的房子裡洗澡／拒絕泡吧歸來又去了別人的房子／拒絕加班歸來又去了別人的房子／拒絕帶著一千種玩具搬家／拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重的老狗……』正是這些煽動人的SOLO主張，和看似矯情的廣告語深深觸動了新新人類跳動的神經；讓他們第一次認識了『SOLO』以及它不到19平方米的『酥皮』?SUPER　SOLO，現場的『迷你』樣板間配上新新人類驚喜的表情做背景，加上SOLO出乎意料地小給人帶來的另類衝擊，讓人疑惑房子難道也成了表達時尚的玩意兒？

　　也是，當你發現它的話句句都說到了自己的心坎兒上，『眼前一亮』後，潛伏著的念頭一下子『發芽』了：有一個自己的小屋，隨心所欲把它布置得特別好，似乎不用無休止地等待。再看看SOLO的特征：二環路邊市中心的位置，20至50平方米的大小，全部精裝修公寓品質，均價每套28萬元，首付二三萬元，月供1500元以下，『青春的享受』具備了現實的可操作性。於是SOLO正好合了大學畢業不久，積蓄有限，但收入穩定的北京年輕人，離開父母真正獨立生活的胃口；圓了外地進京的年輕人結束租房的漂泊，在北京安家的夢想。

　　小戶型『張飛』變『美女』

　　同樣值得一提的是，SOLO的前身——綠景苑二期，曾因戶型不好根本賣不動。同樣的地段，甚至就是同一棟樓，換上超小戶型就『精神抖擻』起來。就此開發商銷售總監吳總對此並不諱言，他在接受本報記者采訪時說，『SOLO的成功是因為我們及時吸取了教訓，並做出及時調整。最初做這種超小戶型的確是有些無可奈何的，因為當時市場上的大戶型已經呈飽合狀態，賣不動了，這就涉及到市場轉型問題，因此他們在進行重新的市場定位之前做了大量細致的市場調查，用了大約一年的時間來研究客戶群，最後把目光聚集在25歲左右的年輕人身上。因為許多年以來，大多數開發商把目光投在了事業有成的中年身上，開發的都是高檔的大戶型，而忽視了這一潛在群體的需要。而北京恰恰集中了一大批這樣的年輕人：剛剛工作，工資不低，但又不需要也無法承擔高檔房屋的費用，他們一般能夠承擔的房子在總價30萬元左右。因此他們在這一研究基礎上將原來的大戶型合理化改小，也就是現在人們看到的這種小房型。在10層以上三部電梯連用，不用擔心高峰期的上下班；這些人目前都是一個人生活，就不需要嬰兒房，不需要大客廳，他可能會住個三五年就換房，這樣這套房子就可以用來投資租給其他人，因為這個群體是一直會存在的。』

　　小戶型並非多多益善

　　說到小戶型的前景，吳總說目前他們認識到即便這種小戶型很好銷，但它也只是種階段型過渡產品。即使它的潛在客戶是一個龐大的群體，目前的銷售情況也很看好，但不得不去正視面對它：只是一種過渡產品，而且發展到一定階段也會停滯下來。因為現在能購買這種過渡型房子的年輕人以後的發展必定是無可限量的，他不可能永遠滿足於此，一定會再買大戶型的房子，很多開發商盲目跟風，這並不是件好事。這樣一個群體他們必定要求上班時間在半小時內，因此以消費者為中心，半小時的路程為半徑，這個范圍內有一個這樣的小戶型社區也就足夠了，多了就會有問題。還有社區的住戶不能太密集，每個社區內有1000戶基本上就行了，否則無法應付上下班的高峰期和一些無法預計的天災人禍。雖然承認超小戶型只是一種階段性的過度，不會永遠存在對開發商來說是很痛苦的事，但也不能不正視它。相反認識到這一點會帶來兩個好處：對於開發商來說，不會盲目地大面積濫開發而更注重它的功能和質量。對於購房者來說，選擇的餘地就更大些。

　　二代小戶型能繼續火多久？

　　對於小戶型，現在二代產品已經出爐。年底SOLO將開第二代產品，第二代位於崇文門大街。第二代產品在功能和質量上都會比第一代有所超越。據吳總介紹：SOLO二代在環境和服務上，有很多突破，主要表現在三個方面：第一是強調人與自然的關系。開發商會在每一個單元內做一個外凸的大陽臺，會有五個面都是由玻璃做成，使陽光充分地照射進房間。第二是強調人和人之間的關系，因為在開過三次聯誼會之後，開發商發現現在的年輕人都非常有孤獨感，雖然都生活在群體之中，但只有在沒有利益關系的人當中纔能完全地放松自己，因此社區就形成了一個很好的交朋會友的場所。因此開發商會在每層樓中設一個公共的活動空間，在社區內和社區周邊也會設類似的活動空間和會所等，供業主之間的交流溝通。第三是強調個性化的東西。因為發展商無權提供生活方式給業主，每個人想要怎樣的生活都是自己的事情，生活軌跡也不盡相同，開發商只能盡量求得讓自己開發出來的新產品令業主覺得舒適，功能和質量都好就行了。所以他們在開發二代產品會盡可能貼近業主的需要和想法。只有這樣開發出來的產品纔能更符合人們的需要，也纔能存在得更長久一點。

　　細數『名人』小戶型

　　名人之一：『非常男女』的『非常生活』

　　目前在北京正在銷售的小戶型有榮豐2008之非常男女，以及北歐陸經典、世紀星兩個項目的『studio』(工作室公寓)。特別是榮豐2008，絕對算是小戶型裡的『名人』，他們的『非常男女』在京城夏季的熱鬧程度絕對讓瓜哥也要讓賢。讓我們一起去參觀一下『非常男女』的『非常生活』。

　　非常男女國際公寓位於西二環天寧寺橋向西500米，戶型最小的15平方米左右，最大的也不過26平方米，是超小戶型裡的『超小』。一般首付3萬元、月供700元左右。社區內配有寬帶網絡、衛星電視、24小時循環生活熱水、每樓配置4部電梯。同時開通了社區至復興門地鐵站往返巴士，5分鍾內即可從社區到地鐵站。社區內有健身中心、商務中心、分時辦公區、郵局、24小時銀行、24小時便利店、租務中心、中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發、網吧、洗衣房、超市、醫療室、快遞中心。並有24小時送餐、上門洗衣服務、每日清掃服務、房屋租賃服務、巴士服務等。送餐在10至15元，乾洗一套西裝在12元左右，物業公司為小區業主提供一種共享服務。采訪中記者了解到，榮豐2008自4月份開盤以來的銷售情況良好，已經售出70%左右。買的人一般都是剛剛工作不久的白領，也有許多北京人買來做投資用。

　　但是有一個不容忽視的問題是『非常男女』雖然總價低，但單價平均在7000元—8000元／平方米，也屬寸土寸金。由於戶型過小，一般只能放一張床和基本的家具，有的沒有廚房、陽臺，業主在室內只是休息。而物業公司提供餐廳和洗衣房等各種服務，也是一筆不小的開支，所以年輕人在購買這種小戶型之前要先自己算一筆賬，除了首付和月供之外，是否能夠承擔得起其它日常生活消費和一些無法預計的花費。另外，『非常男女』一期的房子與SOLO一期一樣是大戶型改的，每層有27戶，共26層，二期的房間和酒店一樣，全是門對門的，每層有48戶，而且有五棟樓，掐指算來小區單捨公寓多達3000套左右。有如此多的鄰居，熱鬧自然是免不了的，可除了熱鬧，諸如高峰時段的電梯、車位、消防、保安等等開發商要周密考慮的東西還真不少。

　　名人之二：後現代城的『後現代生活』

　　自從超小戶型春季熱銷京城以來，下半年許多開發商都將主打戶型一改再改，越改越小。這些新出道的小戶型項目，不再是老項目換小包裝的組合，而是全新登場的小戶型新秀。自然從設計到定位都成熟些，這其中後現代城應該算是小戶型新秀『典范』了。

　　後現代城位於三四環之間朝陽區朝陽百子灣路，現代城後面，佔地20公頃，總建築面積達60萬平方米，距國貿1600米。一期戶型包括40至60平方米單身公寓，96平方米正南兩居，165平方米躍層三居。以CBD內的小戶型為賣點是後現代城的一個特色，開發商是把CBD內的人進行細分，考慮到剛剛參加工作的年輕人上班的車程問題，他們要到通州等遠郊去買房租房太不方便，因此開發出這樣的小戶型產品來滿足需要。絕好的地理位置加上白領定位和一流社區配套。後現代城自9月底實行內部認購以來，2號樓的387套房子在短短半個月內銷售一空，目前3號樓正在銷售中，讓人對它有種先睹為快的衝動。

　　讓我們再來看看它提供的後現代生活：代購日常生活用品、代洗補衣物，室內家居清潔、小家電維修、小型家庭設施安裝維護，家教服務、家庭看護服務、管家服務，臨時代為保管小型物品，車輛清洗服務、訂餐服務、訂送鮮花服務、寵物托管服務。代訂飛機車船票、代訂酒店客房、代辦旅游手續、代租汽車、代訂雜志、復印打字傳真速遞、自助自行車，加上電影院、廚房、聚會吧、便利店、銀行。後現代城描繪的後現代生活簡直就是年輕人的現代管家、偷懶助理和足不出戶的全案服務。

　　再來算算賬，按開發商承諾，買後現代城的房子，每個月月供是1500元，物業費不會超過120元，再加上其它日常生活開銷，每個月在小區內的消費不會超過2000元，這個數字對於CBD內的白領來說應該不是問題，而且就地段而言做投資也不錯。

　　小戶型也有難言之隱

　　雖然日前小戶型風頭正勁，但小戶型也有不少難言之隱。SOLO這類超小戶型作為『階段性住宅』存在有必要，佔據一定的市場份額，為部分特定人群服務，但不會是主流產品。年輕消費者購房時要綜合考慮，超小戶型因為面積小，總價表現低，但綜合來看，單價都偏貴。而且不能片面考慮表面房價，還要綜合物業等其他費用支出，仔細算賬。所以，若論經濟性，它可能不是最好的選擇。如果打算出租，則要考慮預期的租金能否抵償按揭並有收益。通常這類房子地段、交通非常重要，關系到投資回報。

　　另外，開發商對小區住戶密度的把握也很重要，這直接關系到日後居住的品質。現在購買小戶型的主要是年輕人，衝動和考慮不夠周全在所難免。所以我們要特別提醒這些買超小戶型的『新新消費者』，除了房子內部的品質，整體環境，電梯承載、車位數量、消防安全等許多看似簡單的問題，往往會成為實際生活的癥結所在。另外，也要仔細分析開發商關於社區規劃的承諾是否能完全實現。不要將理想完全寄托在承諾和廣告詞中，要看開發商的實力，是否准現房？一期開發入住情況如何？最好購買信譽好，能買准現房、現房最佳。深入分析開發商美好生活的承諾是確實站在自己角度上的考慮，還是僅僅為了炒作和玩概念。

　　除了這些熱銷的小戶型，需要小戶型的年輕人也可以多留意普通樓盤裡的小戶型，關注市場上物美價廉的二手房，從一些樓盤的尾房找適合自己需要的房子。雖然目前小戶型還在昇溫，可有關專家也在提醒消費者：小戶型畢竟不是主流戶型，購買時要周全考慮，謹慎選擇。