京城小戶型 快樂卻不幸福 城外趨大城內趨小

　　有業內人士預測：在未來北京的新增住宅市場上，小戶型仍將是城市中心的主流，中大戶型會在交通便利的郊區走俏。但銷售業績讓人跌破眼鏡的小戶型開發商們，在經歷著火爆銷勢、快樂售房的同時，卻忽然冷靜下來，並表現出他們的擔懮：成本高、利潤低、後期的物業管理，包括車位、治安、環境維護……進而對北京市場上還會有多大的小戶型需求空間產生疑慮。在近期的一個業內小戶型研討會上，榮豐董事長王征酸酸地說：『我快樂但並不幸福』。那麼，北京的小戶型到底因何火爆，開發商們為啥心裡開始打鼓，小戶型在京城的 發展態勢將會怎樣？

　　小戶型火爆因同類產品匱乏

　　業內人士認為，小戶型熱銷一方面是市場自我調節、不斷趨於平衡的結果。從去年下半年起，房地產市場的冷淡正是市場在自行調節供給與需求。從前包括集團購買和先富起來的那部分傳統買房人群的能量已消失殆盡，但一個潛在的、最為廣泛的購房群體卻被人忽略了。這一群體年輕人多，並不需要那麼齊全的室內功能。小區內配套設備、公共設施等成為他們生活的第二空間，足不出戶就能上網、訂餐、買東西。難怪某小戶型買家反倒喜歡它的簡單乾淨，比如不設廚房、不接天然氣、衛生間只做淋浴、客廳起居室書房『多合一』；另一方面主要是我們的住宅市場正處於起步階段，住宅產品的類型還不夠齊備，而隨著人們物質文化生活水平的不斷提高，需求也變得多樣化了，有愛大戶型的，有愛小戶型的。北京城市規劃學會住宅與居住區規劃委員會副主任謝遠驥認為：『小戶型的出現是住宅市場的豐富、完善和補充』；此外，小戶型熱銷還與人們獨立生活空間的思維傾向和本區域的消費群體有關。

　　小戶型開發商　心裡打鼓想對策

　　雖說小戶型火勢很旺，但一些理智的開發商並未陶醉於『一招先』的成功運作所帶來的巨大快樂之中，而是對小戶型未來的發展趨勢冷靜地反思起來。他們的擔懮主要表現在：1、成本高。城市土地資源的緊缺造成土地價格偏高，使小戶型的成本高，據說小戶型的成本比大戶型要高出四分之一。2、二手房的衝擊。但是北京安地房地產有限公司董事長張寶全認為：小戶型與二手房根本不是一回事，二者在使用功能、使用性質、住宅品質等方面不同，二手房在房子的改造和發展功能上幾乎沒有可能性，二者間的差異是無法彌補的。所以小戶型沒必要擔心二手房會搶飯碗。超小戶型也依然會有一定的消費量。3、後期的物業管理及服務問題，包括停車位、治安、環境維護等。4、由於設計方面的難度較大，造成產品本身存在許多局限性。有這麼多讓開發商心裡打鼓的隱患，開發商們也想了不少招數，為自己的將來留出退路。如在小戶型建設的過程中，考慮到小戶型的發展，空間蒙太奇整個定位為小戶型，主要是開發商采用了一種建築技術，即小戶型的面積設計可以無限地變為大戶型，把三套並在一起就可以變成500平方米的大戶型。金豐易居上海房屋銷售有限公司銷售總監丁祖昱將他們獨特的營銷手段稱做是『決戰於開盤之前，挑戰於交房之後』，就是指小戶型在開盤前的策劃准備工作要做細，交房後服務一定要跟上。

　　城外趨大城內趨小　戶型魔方轉起來

　　小戶型從狹義上說，可稱為『單身公寓』，廣義上說，可叫做『小戶型住宅』。有關專家和開發商一致認為：目前，北京市場上的這兩種戶型都十分欠缺，所以不僅在未來新增住宅裡，小戶型仍是主流，而且單身公寓超小戶型在一定階段內仍會有相當的消費人群，因為它們都是以前市場上所沒有的。日本、歐洲等國家和地區的戶型面積發展都是趨小的。太合龍脈房地產開發公司總經理邢巨臣認為，小戶型在北京的比例應該佔到四分之一較為合理。但小戶型要小而得當，不能太小，以保證足夠的舒適度。專家分析，小戶型項目應靠近就業區。在流行郊區化住宅的今天，有些開發商反其道而行，別人越是往四五環路以外的地方建房子，他們卻越在市中心大打小戶型賣點。城內戶型趨小，交通便利的郊區將成為中大戶型的主要聚集地。萬科公司銷售總監周昆說，小戶型開發商要積極有效地不斷讓自己的產品昇值，同時，小戶型的面積大小也將越來越經濟實用，當然最主要的是要適銷對路，纔能得到市場的認可，受到更多買房人的歡迎。