開發熱點現象

　　1999年6月，當榮聯小區最後的一棟房子接近結構完工時，由於是復式房，在市場試探銷售效果不佳，為避免空置的厄運，開發商將其改為一梯18戶的小戶型，並取了一個極為現代的名字MY CITY，結果二周內一銷而空。隨後陸續開發的一些市中心全裝修小戶型公寓的熱銷，成為房地產市場的一大亮點。如地處靜安區的『藍朝部落』，坐落在新黃浦的『青年匯』，還有位於虹橋地區的『虹橋首席』幾百套小戶型房短短數周內即被搶購一空。這種現象引起了業內人士的關注。

　　購房對象分類

　　根據調查統計，購買小戶型的對象，大致可分為以下三類：

　　一為手頭並不富有的年輕白領，其大多數為單身上班族；

　　二為經濟實力雄厚的有車、有別墅族，為尋求市區腳點；

　　三為以投資為目的的投資客。

　　前兩項購買者具有年紀輕，學歷高等共同特點，其中近9成購房者為25-35歲的人群，一般學歷在大學以上，月收入3000元以上。他們的職業以公司白領和小型私企創業者為代表，當中不乏大學剛畢業者和外地留滬人員。小戶型正可以滿足這些特殊消費群體的需要。相當一部分人的買房宗旨是『小富即安』，擁有一個自己的『家』。

　　購房心理分析

　　『一步到位』曾經是不少人信奉的消費觀念。在這種理念的引導下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質的主要指標之一。如今，過渡性消費觀念及家庭置業『三步曲』廣為流傳。一些年輕人收入穩定，渴望獨立生活，但經濟能力尚不能置業一步到位，即需多次置業，目前買小戶型房只是一個過渡。單身貴族先在交通便捷的市中心租間房，結婚後在比較成熟居住區買一室一廳到二室一廳的『二手房』或小戶型商品房，待經濟實力達到一定程度後，再根據情況買一套環境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至獨院別墅。

　　來自莘莊、閔行不少新盤和二手房的信息表明：總價10-18萬的小戶型的購買者中，年青女性，特別是外來上海尋夢的知識女性比例明顯增加。一套住房，在心理層面等同於自尊、獨立、安全感；在現實層面則等同於投資意向、經濟收益。而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅挺的基礎。

　　房產正在形成新的投資熱點，買房可以認為是消費+投資的結合體。房產周期長，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，從舉債買房的角度來看，投資住房不但贏得了產權，而且贏得至少40年以上盈利空間，隨著銀行降息，國家為鼓勵老百姓買房置業，采取了退所得稅和降低契稅、繳納的稅率等一系列措施，故現在買房比例合算。購買小戶型相對投入較小，經濟壓力相對較輕，對於購房用於出租來說也是一種理想的投資渠道。

　　現有房型特點

　　當前屢創佳績的滬上小戶型市場樓盤，大多處於出行便捷、購物方面的地區，特別是市中心區域。這說明小房型業主置業，需要擁有完善的交通、便利的生活設施。許多年輕白領生活在社會競爭激烈、工作壓力大的環境中，常常上班之餘會邀請三五知已聚集酒吧等場所，緩解緊繃的節奏，加上平時加班比較多，因此，夜間的交通便捷，則成為非常重要的考慮。

　　小戶型面積經濟，建築面積小至20多平方米，大也不過60-70平方米左右，因而總價低，對於大多數工薪階層，特別是積蓄微薄的年輕人而言，在不影響居住的前提下，各種尺度適當，功能應有盡有是最合適的。

　　購買小戶型的業主，隨著年齡的增長，對房屋的需求會逐漸昇級，會將小戶型出租或出售。因此，他們在購房時對可立即入住的全裝修現房是首選。他們也會十分注重物業及配套服務的昇值潛力和投資前景。由於小戶型的購房者財富積累較少，對物業總價承受力較低，同時他們的獨立意識卻很強，倡導個性化生活，又十分講究生活的便利性，極其依賴小區的各類配套。所以，完善的社區服務和物業管理，有吸引他們的目光。

　　但是，由於不少開發商急功近利，使得一些小戶型的設計不盡如人意：如為追求眼前市場熱銷，而不顧配套設施的完備，片面追求小面積而忽略居住質量，將一些市場滯銷房改造為小戶型，通風不佳，交通不便等，導致銷售不出去。

　　預期房型設計

　　隨著近幾年上海住宅的大量建設，房地產市場存在的優勝劣汰原則挑戰著建築設計行業。住宅設計的差異性、個性化特征也越來越明顯，使戶型設計必然具有超前意識，不能只看眼前的市場主流，而要注重主導居住品位的設計方向。

　　小戶型設計應更加注重其經濟實用性特征。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內消極空間的數量，減少公共面積的分攤。小戶型因其對小區配套甚至社區配套設施的高度要求，具有一定的開放性，所以較多戶數規模的群居開發，有利於每戶成本的降低，讓居民每一分錢均花得物有所值。同時相對形成一定的群居性分類，讓人們可以舒適地居住。

　　對於不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設計可以靈活分隔：

　　其一，為某些適合年輕人居住的套型可以適當減少廚房的面積，或開發多功能面積空間，使廚房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。而對於老年人獨居戶的要求，則可以開發居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨立性及封閉性，滿足老年人獨特的起居飲食習慣。

　　其二，居室內部為考慮實用性與經濟性要素，可用家具的適當布置分隔出休眼、學習、會客空間，甚至利用邊角還可創造出休閑一角。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴格劃分，達到視覺開闊的效果，具有空間流動性和相關性。使用面積為15.67平方米的復合居住空間，從使用上而言，並不亞於《住宅設計標准》中規定的12平方米的起居室及6平方米的單人臥室使用功效，居室的面寬與進深也成為一個靈活機動的可變要素。相信這樣緊湊的居室空間設計，對於小戶型使用者，特別是年輕單身居住者富有吸引力。

　　目前購買小房型的主力軍為白領階層，但在當今知識層次普遍提高的環境中，現代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學習因素大大增加，在其所居住的場所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內容。如何在設計之初就考慮這些需要，比如寬帶網的接入，學習空間的適當劃分，高科技計量手段的運用等，將成為此種房型營銷的又一主要賣點。

　　小戶型一直以經濟型產品為主要內容，而現在創新型產品則更加為市場所看好。如位於古北地區的UPTOWN上城推出躍層式單身公寓，吸引了眾多投資者聞風而動。『摩登一族』面積在47-52平方米左右，層高4.7米的挑空式客廳，即使小戶型也能享受到別墅氣派。其超高得房率使47-52平方米建築面積能有60平方米左右的使用空間，新黃浦『青年匯』也采用躍層空間概念加以設計，同樣取得了良好的市場效益。深圳於2001年上半年推出的『雕塑家園『小戶型設計亦是異曲同工。其鋼結構住宅支橕體系，又為輕質隔牆的靈活設置提供了極大的便利。購房者可根據經濟能力決定購買空間的大小。不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。空間大方新穎，著實透出一股清新之風。

　　這裡要特別注意，小戶型購買者很多為較缺乏生活經驗的年輕白領，平時工作、學習已經佔用了絕大部分時間，更別提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。即使有興趣為之一試身手的客戶，也很少有時間光顧施現場，應付一到二個月工期安排。現在許多人就將裝修工程全權委托給某些裝修公司或裝修隊，由於目前裝修市場的不甚規范，由此產生的矛盾糾紛不斷。由開發商或物業管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經濟實用又體現時尚個性化的菜單式裝修服務，會使開發商及客戶達到雙贏效果。何樂而不為？同時由開發商或物業公司組織的裝修設計還便於與建築師及時溝通，更易達到預期的建築空間設計效果。

　　設計存在問題

　　由上海市建設和管理委員會頒布的上海市工程建設標准《住宅設計標准》DGJ08-20-2001

　　J10090-2001，將住宅中基本設施空間作出了明確規定，但缺乏相應規定的多層次性，對靈活多變的小戶型住宅設計有不小的限制。特別是住宅廚房及衛生間的強制性面積規定，將設計中的各空間面積分配及靈活性大打折扣。所以，住宅設計的多層次規定的完善勢在必行。

　　上海的私家車市場隨著中國加入WTO大大昇溫，持觀望態度潛在的購買者更是數量可觀。住宅小區的車位設置，同車價一樣成為關注重點。2001年底上海市住宅局提出滿足住宅小區50%車位配置率，如果對於小房型居住社區則需要靈活掌握，否則為小區設計及城市環境、交通帶來的壓力與矛盾將難以預計。建議在設計規范中更加細化，使設計有法可依。筆者認為新加坡花園城市的建設中，大力發展市區公共交通事業、限制小汽車進入市中心等一系列決策，應該成為上海城市建設的榜樣。

　　當前裝修商品房的市場，在上海房地產市場佔有越來越大的份額。小戶型的裝修設計要有特點，體現實用性與個性化，格調要清新典雅、簡潔大方又不失溫馨，裝修材料則不一定高檔。

　　綜述

　　總之，小戶型的走俏告訴我們不少道理，其中最重要的一條是：盡管沒有人願意住得局促不安，但在我們這個還不很富裕的社會裡，平民消費依然是市場的主導力量。

　　未來居住建築的特色將向著可變性、實用性、開放性發展，這是受到現代社會在能源、環境、經濟方面變化的影響而出現的。優秀住宅應該是『富於變化，能滿足隨住戶年齡、要求增加而逐漸增長的對功能上的需要』，即住宅全壽命概念；住宅更適合一代人居住，舒適小型化；住宅不但朝著類似『功能齊全的城堡』目標發展，而且把一大部分功能歸入小區公共建築設施，受整個城市規劃、居住區配套完善程度的影響。

　　人們希望擁有繁華便利的『城市空間』。

　　人們希望擁有個性自在的，親自然、親都市、安全舒適的『心情空間』。

　　人們希望擁有適度與人共享的會所，園林，健身設施，感受當家做主人的『生活空間』。

　　人們希望擁有享受景觀面有人人平等的『視覺空間』。

　　人們希望擁有時尚快捷的『網絡空間』。