北京的二手房『俏』這是人所共知的，其實北京二手房的房價相對而言並不低：一套三環邊上的二手房，單價至少也在5000元以上，只不過，老房子的套型普遍都比較小，二居一般也不超過60平方米，因此其總價普通都在30萬以下限。

　　如今東四環外朝陽路、京通路沿線，有幾個樓盤相繼推出了一些面積在50平方米左右總價在20萬?30萬之間的小戶型，在市場上引起強烈反響，月銷量均在200套以上，使東部二手房市場面臨考驗。

　　近日，東四環外幾個項目爆出驚人成交量：5月19日，藍T公寓一號樓發售，當日成交47套，而其一個月的總成交量達285套；5月25日，美然·動力街區舉行了一次客戶聯誼會，雖然是30多度的高溫，參會的業主和准業主卻達1500人之多，當天成交30多套，總銷售量已經超過了目前開發總量的75％。這樣的銷售數字即使放在兩年前最熱的住宅市場上，與當時的熱銷項目比起來也毫不遜色了。

　　這些熱銷的項目有一些共同的特點：

　　一、 都以面積在50?80平方米的中小戶型為主，由於其平均售價在每平方米5000元以下，因此成交總價普遍都不超過50萬元；

二、 購買者主要是年齡在25歲至35歲之間的年輕白領。他們普遍離開校門不久，存款不多，但預期收入豐厚；

三、 購房者普遍都是首次置業，短期以自住為目的，長期則看好投資前景，純以投資為目的的買家不超過30％。

　　交通條件『放大』城區概念

　　四環外新盤敢爭三環內客戶

想在三環邊上買二手房的人，除了考慮價格因素之外，多半還是為了離市區近一點，工作、生活都方便一些。而當地鐵通到四惠東之後，不難發現：從國貿站到四惠東站，所用的時間不過5分鍾！

在輕軌規劃之初，人們可能沒有意識到城市會有什麼變化，但是復八線地鐵卻讓東部的居民實實在在地感受了交通的便捷。藍T公寓的大部分客戶都是因為看中了它離地鐵近的位置。據美然·動力街區客戶服務部的劉經理介紹，來這裡買房的人不只是東部的客戶，還有不少來自其它區域，甚至原來住在上地、六裡橋的都有。究其原因，主要還是交通條件的改善使路程縮短，讓人感覺這裡並不遠了。

　　產品定位調整

　　低總價挖掘『塔基』購買潛力

多項調查數據顯示，北京70％的消費者所能承受的房屋單價最高不超過5000元，總價不超過50萬元。但以往新增商品房普遍定位較高，即使單價較低的項目，最小面積也通常在100平方米以上，使交易總價上昇，從而將大部分消費者拒之門外。所謂城市『郊區化』進程加快主要還是因為城裡房價過高導致的。然而，大部分到郊區買房的人還得買輛車，這樣，家庭總支出並沒有減少，所以大部分人還是買不起房。

藍T公寓、美然·動力街區都是今年面市的項目，在吸取了以往的經驗，仔細考察市場之後，他們都對戶型定位作了調整，將戶型面積控制在110平方米以下。藍T公寓的主力戶型面積在80平方米以下，而80?110平方米的二居、三居因單價相對較低，總價也控制在50萬之內。美然·動力街區是舒適的低密度多層板樓，原來這樣的樓戶型一般都要在120平方米以上，面對的是中高層消費者，而該項目卻將50％以上的房子作成了45?60平方米的一居室，從而吸引了大量的年輕人來這裡安家落戶。

　　先自住後投資

　　賣得快的樓盤好昇值

京通高速路通車後，其沿線項目即受到人們關注，價格也在一路上漲，像興隆家園、武夷花園這樣的大規模小區，從最早的開盤價至今，價格上漲幅度都已經達到1000元左右。目前的幾個熱銷樓盤也都有不同幅度的調價，上漲浮度普遍在1％左右。

這些樓盤的購買者大部分是首次置業，顯然除了短期內解決自己的實際需求之外，他們還是希望日後有錢了能換個更好的，而將現在買的房子租出去或賣掉，收回投資。這樣項目能否昇值也是這些消費者最關心的問題。項目熱銷，漲價已經是順理成章的事了，一方面開發商要收回最初讓渡的部分利潤，另一方面也是讓消費者吃上定心丸。除此之外，各個樓盤在後期配套和物業管理上也都下了功夫，有的設計了大面積會所和游泳池，有的開通了社區班車擴大樓盤影響力。在樓盤售出之後，物業管理和後期配套就成了影響物業品質提昇的重要因素了，開發商能在這方面下功夫，對消費者來說一定是好事。