|
||||
這個春天,對於福州的二手房市場來說,是最明媚而充滿生機的。
漫步福州市房地產交易市場兩邊的二手房中介一條街,寬敞明亮的店堂,身著統一制服的員工,進進出出的諮詢者,以及整齊擺放在路邊印刷精美隨手可取的二手房信息,都讓人感覺到二手房市場終於迎來了久違的春天。過去那個一張桌子、一部電話、一張涂抹得五顏六色的二手房信息、一兩個人忙裡忙外的房產中介形象已更多地存在於福州人的記憶中了。
近日福州市房管局公布的一組數字振奮人心:今年一季度福州市區二手房共成交1561起,成交面積15.71萬平方米,成交金額1.9914億元,分別比去年同期增長36.33%、26.18%和30.99%,二手房成交起數、面積和金額佔整個房地產市場份額分別達到了創紀錄的35.28%、31%和18.26%。其中住房二級市場一改2001年的相對停滯發展局面,共成交了1489起,成交面積達12.81萬平方米,成交金額為1.6755億元,分別比去年同期增長58.4%、48.02%、45.66%。尤其值得一提的是房改房上市交易狀況,第一季度市區房改房上市達546宗,比去年同期增長214%,房改房上市交易量佔整個住房二級市場的比重也達到36.67%,比去年同期增長18個百分點。在本次住交會上,二手房大受追捧,成交面積突破17373平方米,成交金額高達3189萬元,再次成為榕城市民關注的熱點。
『政策、資金、環境』三把火燒熱二手房市
福州市房地產協會秘書長張海舟分析,今年榕城出現二手房交易火爆主要基於政策利好、資金支持、消費環境趨好這三大因素。最主要的政策影響主要來自於2001年11月23日,省政府出臺的《關於加快發展住房二級市場的通知》,這個文件是激活與全面啟動二級市場的『強心劑』,它的效應在今年上半年得到充分體現。原先困擾住房二級市場發展的手續、稅費問題得到解決,門檻進一步降低:過去,從交易到繳費需15個工作日,現在只需5個工作日,辦理產權證只需20個工作日,而在過去需2個月左右,過戶和領證時間從過去的三四個月縮短至1個月內;稅費方面今年也比過去大為減少,個人出售自用普通住房,免征營業稅;個人首次上市出售房改房,免征個人所得稅等。以購買一套20萬的二手普通商品住房為例,過去需交納1萬元左右的稅費。現在,買賣雙方只需交納4800元的稅費:賣方交0.4%交易手續費,0.05%的印花稅,共900元;買方只需繳納1.5%的契稅,0.4%的交易手續費,0.05%的印花稅,共3900元。加上福州市戶口政策進一步放寬,一大批外地人口希望通過購買二手房安家置業,成為福州『新居民』。
其次是各家商業銀行降低二手房貸款的『門檻』。一直以來二手房貸款制約多,門檻高是造成住房二級市場萎靡不振的主要因素。如今,農業銀行、建設銀行、工商銀行、交通銀行等商業銀行均已開辦二手房按揭貸款業務,貸款對象不限戶口所在地,不限面積,磚混結構的二手房可以貸款50%,按揭金額最高可達70%,貸款最長期限可達20年,極個別房產新、個人資信良好的,貸款期限最長可達30年。對購買能力有限的二手房消費者來說,這一政策使他們的住房夢不再只是腦中的『遠景規劃』。
三是二手房中介的愈發成熟以及消費者消費觀念的更新。福州目前有幾百家的房產中介機構,經過幾年的市場淘汰和行政主管部門的整頓,規范、專業的中介公司越來越多,中介企業品牌意識越來越強,信息處理也越來越先進,中介隊伍呈現出年輕化、知識化。現在福州的二手房市場已日趨立體化,市房地產交易市場內有二手房超市,市場邊有二手房中介一條街,互聯網上也紅紅火火地展開了二手房諮詢交易。過去那種只是帶人看房的房產中介已被逐漸淘汰。
日漸成熟的消費心理『催熟』二手房市
有不少購房者認為二手房是不好的房子,只有到了萬般無奈纔選擇二手房,盡管目前持這一想法的消費者仍不在少數,但記者在與多家房地產中介企業接觸後了解到,隨著二手房政策、資金、消費環境好轉,越來越多的消費者意識到不同的房子適合不同的人,人生的不同階段也需要不同的房子,買房未必非得『吊』在住房一級市場這棵樹上,而是應該根據自己的經濟能力和不同需要,有個梯度消費的過程。
陽光家園中介楊橋店主管趙凌志總結所接觸的客戶後告訴記者,買二手房的人以年輕人居多,相當一部分是外地人,還有不少是大學畢業生和低收入家庭,因此購買的二手房總價絕大多數在20萬元以下,約有50%選擇按揭貸款。其中二次購房的也佔一定比例,有些消費者有能力購買一手房,卻願意在二手期房中精挑細選,尋找物美價廉的住房。因此今年出現往年比較少見的現象:價格在3040萬元的二手房交易量有較大的增長,可見消費者越來越認可二手房。
青鳥物業代理有限公司總經理張穎說,『青鳥』以前主要代理一級房市,今年也開始介入二手房市場,主要是看到二手房市場的購買能力和購買量都有所增長。現在買二手房用於投資的人越來越多,公司客戶群中約有40%購二手房用於投資。由於二手房大多地段位置較好,戶型多為5080平方米的小戶型。而目前市場上出租率最高,成交的二手房價格主要集中在1020萬元,可有效地縮短房屋的空置率和投資回收率。另外,二手房基本上有裝修,購房者可以即買即住或出租,既省去裝修的勞累之苦,又節約一大筆裝修費用。加上這幾年銀行連續降息,一些手裡有閑錢的人也願意把錢拿出來租房掙錢。
麥田房產中介楊橋銷售總部主管龔斌說,多數二手房購置成本低,因此價格的彈性較大,具有明顯的價格優勢,同一地段的二手房,有時比商品房每平方米便宜了1000元左右。但除了價格因素外,二手房地段較目前正在開發的商品房要好,而且具有社區成熟、配套完善、交通便捷的特點,這是許多二手房受到歡迎的又一因素,據說還有一些老人和學生家長專門衝著二手房附近的醫院、學校購房。
春天剛剛開始
盡管今年福州二手房市場成交量明顯增加,顯示出蓬勃的朝氣,但與龐大的二級市場相比還相距甚遠。據了解,我市實行房改以來,已發放的房產權證14.5萬戶,1990年至今發放的商品房產權證近30萬戶,我市目前可上市交易的二手房總量在15萬套以上,但目前上市交易的不到2萬套。從國內外一些城市來看,二級市場的繁榮出乎人們的想象,香港二級市場交易量是一級市場的5.6倍,美國是3.6倍。專家認為,存在住房梯度消費,樓市纔能真正健康的發展。購房者過度的超前消費,不僅自身負擔過重,從深層次考慮還將給一級市場帶來風險,也將帶來社會問題。
中國社會調查事務所(SSIC)對我國1500位公眾進行了二手房專項問卷調查。調查表明對二手房感興趣的人數比例居多,有16%的被訪者表示了對二手房市場非常感興趣,29%的被訪者表示比較感興趣,只有25%的被訪者表示對二手房市場的興趣不大。數據顯示對二手房市場感興趣的人群數在增加,領域在拓寬,因為現在城鎮居民對現住房的滿意率還不到2%,有48%的市民提出在兩三年內更換住房,現有住房的家庭中有67%希望通過換房來改善居住條件。對普通老百姓而言,一部分人可能通過住房一級市場購買商品房解決住房問題,但許多人只能希望通過購買二手房改善自己的住房條件。
專家認為,只有一、二級市場聯動,租售房並重,纔能使樓市健康發展,二級市場盤活得越快,一級市場就會發展得越好。以福州目前的情況來說,二手房市場在金融、政策、低稅費的支持下,『春天』纔剛剛開始,只有使原有住宅有很高的換手率,形成消費梯度,纔能推動福州的樓市向更高層次發展,福州的房地產市場纔能迎來真正的春天。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||