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在4月下旬西安舉辦的西部住博會上,西安市商業銀行西木頭市支行與房地產中介陝西通騰置業服務有限公司合作,推出了二手房按揭代辦業務,從登記結果看,僅4月24日一天有二手房交易意向的顧客就達90多人,這幾乎是拜訪登記率最高的參展單位之一。通騰公司的苗經理說:西安的二手房市場還沒有真正啟動,房改房、經濟適用房等一大批因為產權問題的二手房目前應該是市場的主力,只有它們的盡快上市,二手房市纔會迎來真正的春天。
啟動二手房市場,個人與政府的雙贏
目前,隨著城市人口結構的變化,流動人口增多,人員工作地點變動頻繁,人們社會地位、經濟收入的不斷變化,構成了二次置業的主要原因,二手房交易是其中之一。據中國社會調查事務所(SSIC)對北京、上海的1500位公眾進行的專項問卷調查顯示:現在城鎮居民對現住房的滿意率還不到2%,有48%的市民提出在兩三年內更換住房,現有住房的家庭中有67%希望通過換房來改善居住條件,34%的被訪者認為二手房投資少,回報高。西安的市民雖在收入上少於北京與上海的市民,但就房價和收入比而言差距不大,這種情況也基本體現了西安市民的要求。買賣二手房是人們需求的發展引起的。隨著經濟的發展,個人收入的增加和差距的拉大,高檔的居住設施毫不例外的成為一部分人追求的對象和自我價值實現的標識。但按目前房價與絕大多數居民的收入比來看,擁有兩套住房的情況還很不現實,賣舊換新是絕大多數人的選擇。另一部分低收入者、剛起步創業者,又需要價格便宜易的房,買二手房成為他們的選擇。
二手房和新建房既有競爭關系又有相互推動作用。啟動二手房市場也是政府進一步激活房地產市場帶動地區經濟發展的良策。目前,房地產市場上有購買欲望的人很多,但有購買力的人相對較少,有效需求不足直接導致房地產市場的投資力度不大,嚴重影響政府GDP的增長和當地經濟的發展。通騰公司的苗經理說:據初步判斷西安的二手房數量大約近10萬套,每套按80平方米計算,共計800萬平方米,每平方米按1500元銷售,西安的市場流動資金將達到120億,這筆資金一旦流入房地產開發市場,按房地產對經濟的帶動系數2來計算,西安經濟在房地產業的帶動下其繁榮將不言而喻。1996年,上海樓市銷售疲軟,存量房高達600多萬平方米,為了刺激房地產市場,上海市政府通過降低交易稅費、購房返個人所得稅5年的財政優惠政策激活了二手房市場。這一『推』一『引』使上海樓市從此進入了全面興奮狀態:1998年,上海二手房銷售100多萬平方米,新建商品房銷售達到600多萬平方米;到2000年,二手房銷售700多萬平方米,新建商品房銷售猛增至1300萬平方米。從中我們不難發現,活躍的二手房市場可以帶動整個房地產的發展。同時,降低稅費等措施並沒有減少政府的財政收入,相反二手樓市帶動房市交易對上海GDP的貢獻日漸顯著,2000年的貢獻率為7%,2001達到11%,2002年有望更高。
制約二手房交易的門檻在哪裡
西安一手房的交易門檻太高。西安市商業銀行西木頭市支行行長嚴軍說:『制約西安二手房上市交易的原因在於房產產權不清、各種稅費太高、審批手續復雜。』那麼誰是啟動二手房市場的主體?他認為:『目前,必須靠政府,然後是銀行和二手房中介企業。』政府降低土地出讓金或土地收益,可以刺激居民獲得房改房和經濟適用房全產權的積極性,解決二手房上市交易的資格問題;在稅收上作調整,減少二手房交易契稅,刺激二手房真正上市成交;在辦理房產證、按揭等手續上簡化流程,提高交易效率。銀行要積極參與,放寬按揭期限,縮短審核放款時間。中介要合理收取交易傭金,評估費、律師費、交易手續費在交易成本中所佔比例要大大縮小。上海市是二手房市啟動最早發展最快的城市,這與它靈活的二手房政策是分不開的。上海的契稅統一收取房屋成交價的0.75%,購公房的買房人繳納成交額的1%的土地收益金。房地產中介公司的代理費收取房屋成交價的0.5%至2.5%不等,交易價格在30萬元以上的每套收250元代理費,並由買賣雙方分攤。這與北京、西安的二手房交易政策相比,的確令交易者羡慕。
二手房從不動產變為流動資金後,相當大的一部分又流回了房地產市場購買新房,這種資金的流入其實是需求的增加,刺激開發商擴大投資,這勢必會加大對城市土地的需求,政府在土地一級市場居於壟斷地位,其土地收益將大大增加。同時其優惠的政策和金融貿易中心的地區優勢,必然會吸引外地的二手房投資者,既完成了引資又增加了交易契稅稅基,稅收不減反昇。這兩項所帶來的收益,絕不是高的契稅所能彌補的。(馬鵬林)
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