小戶型早在兩年前就已現身京城，當時今典花園推出的『空間蒙太奇』小戶型受到市場的歡迎，但遠沒有今日之熱烈程度。『小戶型』從概念上講有兩種理解，其一是成套住宅定義上的小戶型，其二是小面積的公寓或商務公寓。

　　小戶型住宅一經推出，市場反映異常火爆，從表面上看，好像小戶型已成為市場熱點和市場主流產品，似乎只有擁有大量小戶型的樓盤纔能得到市場的寵愛，小戶型真的會成為北京房地產市場的主流產品嗎？大戶型果真沒有市場了嗎？北京的商品房戶型如何配置纔算合理呢？近日，針對這一系列問題，北京九力營銷顧問公司在京對房產消費者利用隨機抽樣方式進行了調查。

　　小戶型受市場歡迎的原因

　　小戶型定位：一些剛參加工作的，或者積蓄不太多的，又沒有成家或者剛結婚的年輕人。這群人由於受經濟條件的限制，對於高總價的房子承受能力較弱，而小戶型房子，總價比較低，正中下懷。同時，還有一部分職業投資炒家推波助瀾。

　　小戶型是典型的『階段性住宅』

　　2002年小戶型的大量出現和熱銷是住宅市場調整供應和需求結構的表現。目前住房消費方式已經發生了很大的變化，有很多消費者購房不再是一次到位，買房賣房的周期正在縮短，今天可以買，明天可以賣或出租，小戶型由於比較容易出租或賣掉，自然受人青睞，且熱銷的小戶型功能齊全。

　　小戶型會不會成為明天住宅市場的『雞肋』

　　從近期小戶型在北京樓市暢銷狀況來看，小戶型似乎成了市場關注的焦點。

　　支持者觀點：從提高居民居住水平的角度講，不宜多建小戶型。根據住宅設計『九五』規范規定：一套住宅的面積不能少於40平方米。並且北京市十五發展規劃———到2008年北京市城鎮居民人均居住面積要達到20平方米，但目前熱銷的很多小戶型，建築面積纔在20平米左右，居住面積就更小，因而這些小戶型很難滿足居住的需要，必將隨著居民生活水平的成為市場的淘汰產品。

　　反對者觀點：房子是否過時不在面積大小，關鍵是看它的功能。現在設計的小戶型各種功能非常健全，這保證了它的生命力，因而它們不可能成為『雞肋』。

　　質疑小戶型

　　冷靜地看待當前出現的超小戶型，還並非十分完美，存在如下主要缺點：

　　總價低，單價高：例如，so lo單價基本在7000元／平方米以上，這一價格水平對於購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務都是有償的，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項。

　　工程建設質量、采光、通風、景觀差：目前市場上供應的超小戶型幾乎全部是在原設計基礎上經過大量修改後的產品，個別的甚至是在建成現房後重新動了手術改成的，這些經過修修補補打造出來的超小戶型，其工程建設質量可想而知。同時很多小戶型設計不合理，居室廚衛同在一條直線上，形成一個狹長空間，房間的日照、通風、景觀都不是很好。

　　使用率低：小戶型由於牆體和公攤多，因而室內實用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛生間外，基本就是睡覺的地方，沒有正規的廚房。

　　物業管理難：對於同等規模的社區而言，小戶型的戶型會比普通戶型激增很多，其物業管理難度可想而知。一般而言，一梯二三十戶，管理和安全問題凸現。

　　小戶型的市場前景

　　超小戶型的熱銷從概念及短期收效上無疑是相當成功的，它確實填補了現階段房地產開發產品中的一個空白點。但同時應該清楚地認識到這畢竟是短期性、過渡性的一類產品，它只是滿足了一小部分購買力有限又急於擁有住房的購買者的需要。過分熱捧超小戶型概念，會給購房者和開發商造成誤區，忽視了這一產品的局限性、過渡性及總體購買力的有限性。同時，中國的商家向來喜歡跟進，小戶型縱然一時熱銷，但市場總是有一個飽和度，如果大家都做小戶型，最後難免又形成新的積壓。對於消費者來講，不論是大、小戶型，消費者的購買行為主要還是根據自身的需求出發，切勿盲目跟進。雖然北京市場上對小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開發有一定的局限性。建委對居室面積都有一定之規，小戶型不可能有太大發展力。小戶型要求交通位置好的地段，在市區內推出可能比較受歡迎，但如果在遠郊區推出小戶型行不通的可能性比較大。小戶型一定要做精、做細，強調符合消費者的需求，而不要一味強調小，不能簡單的將小戶型簡單地定義為『蝸居』。據調查，2002年4月推出了22個新樓盤，其中主推小戶型的佔13%，小戶型在越來越多地佔據市場份額。

　　誰是市場主流產品

　　業內人士認為，雖然目前北京的小戶型銷售業績非常好，但對此現象，市場絕對不能盲目樂觀，更忌盲目跟風。據有關調查顯示，購房者中有68.6%的人鍾愛70-110平米之間的中等戶型，而對於50-70平米的稍小戶型只有11.9%的人表示感興趣，小於50平米的小戶型僅僅佔調查總數的2%。

　　中、大戶型是否有市場

　　與購買小戶型的人群相比，購買中等戶型或大戶型的購房者年齡多在30歲至40歲之間，這部分家庭結構趨於穩定，小戶型顯然不能滿足他們的需求，而一套100平方米左右的房子恰好符合他們的生活需求。但中等戶型和大戶型要符合如下原則：

　　戶型配置要合理：房屋的設計必須從居住者和人性化的設計理念出發，在戶型布局設計上下一番工夫，從而使業主能夠最大限度的享受到居住的舒適感，達到充分利用空間的目的。

　　講究創新，不能千篇一律：由於購房主體的個性化，因而個性化、創新化的空間設計纔能使他們眼前，進而產生購買欲望。切勿千戶一面，應該各有各的特色。

　　大小戶型如何配置

　　以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出15%至30%的面積，論造價小戶型比大戶型要多出15%至20%，這一進一出的利潤使得一個樓盤在大小戶型的配置上更應該有一個合理的界定，否則將會造成成本的不必要浪費，使消費者承受額外的費用，加大購房的風險。因此，一個樓盤的小戶型控制在25%以內應該是比較合理的。

　　住宅市場戶型發展趨勢

　　調查數據顯示，2002年購房者中分別有66.3%和25.6%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在70-90平米和90-110平米之間，這說明購房者更傾向於緊湊型的二三居。究其原因主要是：二三居能夠滿足購房者的基本生活需要；面積較小的二三居使得消費者在獲得基本功能後付出較小，獲得較高的性能價格比。