上海的小戶型大面積開發始於1999年，深圳的小戶型成為樓市黑馬是在1998年，其最具代表性的皇城廣場和大鵬花園僅用了3個月便銷售一空。滬深兩地均是在豪宅開發由熱變冷的背景下出現的，而北京今年大面積流行小戶型，卻是在豪宅溫度不減的環境下誕生的。據統計，至春季房展SOLO項目一舉成功後，已先後有非常男女、夏都盈座、東方金座等30餘個樓盤打出了小戶型概念，而近期軍博、國貿展會更是高達70%的項目有小戶型推出，供應面積超過100萬平方米，據調查還有近200萬平方米的潛在供應量。小戶型項目跟風開發的現象，是否在重蹈『歐風』『豪華』的覆轍？我們不禁要問，小戶型究竟還能火多久？

　　　第一難：市場爭奪客群分散

　　小戶型的存在無論是因為產品本身的品質，還是因為酒店的物業管理，但有一點卻是任何人無法回避的，就是開發商抓住了總價的概念，用一個較低的總價來衝擊目前較普遍存在的高總價市場。然而，這種情況很快就會因交通環境大為改善的近郊、甚至郊區的低總價項目的推出而出現改變。從某種意義上說，小戶型和郊區物業的目標客群是接近的，都是中等收入的工薪階層。這類客群希望享受都市生活，又對大量大戶型、高總價房望而卻步。於是，對郊區交通等環境不能容忍的人留下來選擇了小戶型，其他的去近郊用同樣的總價購買了舒適的戶型。近來北京加快了城市軌道、主乾道以及邊緣集團的綜合配套建設，吸引了一大批開發商進行超大規模項目的開發，其低價位、大配套、高品質以及優美的環境，將逐步對市區小戶型構成衝擊。

　　　第二難：投資市場搖擺

　　幾乎所有的小戶型項目都打出了投資牌，但到底所提供的戶型能不能夠投資成功卻還需要謹慎考慮。拿目前熱銷的小戶型與當前市場出租價比較，一居大都在1000元上下，最高不過2000元，顯然與2000元上下的月還款不相吻合，這是其一。其二，大量小戶型項目的推出，必將減少租務市場客群，更加拉動租價走低。其三，目前北京租務市場的混亂和中介機構的信任危機是小戶型熱銷的另一主要原因，但隨著政府相關部門對此行業的關注與重視，租務市場必將得到規范和整頓，這對小戶型的投資又將帶來影響。其四，二級市場的不完全開放性也是影響投資市場的關鍵，假以時日，二手房交易及出租市場的進一步規范，市場供應必將放大，那個時候，現行的租賃價必將大幅回落，對並不便宜的小戶型投資帶來另一大衝擊。

　　　第三難：同室操戈

　　小戶型紛紛上馬，市場供應量必將出現過剩現象，勢必進入嚴峻的等量淘汰。從當前小戶型走勢看，大致有四種形式：酒店式公寓，一般面積在20至35平方米，多為純正的酒店風格，除衛生間外，臥室、客廳、餐廳、廚房功能相互融合，沒有明顯的分割區；小戶型公寓，一般面積在35至50平方米，多為一室一廳一衛一廚，功能相對獨立；小戶型住宅，一般在45至75平方米，大多為一居室和二居室，是一種純居住物業；小戶型寫字間，一般在80平方米左右，多為成長型公司購買。綜上所述，可以認為，任何產品均有生命周期，而這種品質接近，各種配套相當、面積趨同的小戶型物業更不例外。加上後續項目地不斷模仿跟進，同質化加劇勢必給市場帶來供需關系的轉變，可以預言，小戶型項目在未來較長的時間內，將呈現另一番競爭景象。