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從9月初到10月底,CBD區域范圍內就出現了至少有三四個樓盤推出小戶型。9月初CBD核心區就推出了一個叫『戀日.國際』的小戶型樓盤。這樓盤的所有房子都是70平方米一居的小戶型。雖然,價格高達12000元/平方米,可還是創造了CBD樓盤的一個銷售奇跡。在短短的兩個小時裡,將近100套房被人買走,一天就銷售了整個樓盤所有房子的一半。此後,與該樓盤一箭之隔的西大望路,成了小戶型樓盤的『眾矢之的』。10月初,在西大望路連續推出了兩個小戶型樓盤,後現代城和現在尚未確定案名、房產巨頭張寶全旗下的樓盤。後現代城的推出並沒有大肆宣傳,然而,購房者卻是蜂擁而至,以至於許多購房者還得走『後門』,求銷售人員給自己留一個好的房號、戶型。
張寶全的小戶型項目,雖然現在還沒有正式亮相,卻先聲奪人。10月中旬,他們耗資百萬元公開征集樓盤案名。此次『公開征名』活動將評選出一個中標案名,其作者可獲贈今典CBD新項目一套80平方米的高級公寓。另將評選出3個備選案名和10個為今典集團其他項目備用的案名,其作者將獲得分別按五折和七折的優惠價格購買今典CBD新項目一套住房的獎勵,所有的獎項都可以自由轉讓。
與此同時,北京另一房產巨頭萬通集團在中關村項目『萬泉新新家園』也推出了50到60平方米的小戶型。於是與CBD相對應的中關村成了小戶型搶灘的另一塊熱土。有消息說,現在中關村有一主推小戶型的樓盤也即將浮出水面。
從今年年初小戶型樓盤就開始顯露山水。年初的北京樓市率先推出小戶型的是在北京西站旁邊一個叫『榮豐2008』的項目。該樓盤剛剛推出名為『非常男女』的小戶型時在北京樓市引起了轟動效應。當時,有業內資深人士卓有遠見地說:『今年北京樓市將成為一個小戶型年。』事實上,在他說完這話半年左右的時間,小戶型真正全面爆發了。在日前的國貿房展上有十多個小戶型樓盤參展。在房展組委會提供給記者的相關材料中記者看到,除了上面提到的後現代城外,還有UHN國際村、九龍特區、華林家園等多個力推小戶型的樓盤。一位房地產資深人士看到這種場景時深有感觸地說,此次房展會全面掀起了北京樓市的小戶型風暴。購房者的熱情也讓這些小戶型的開發商高興得合不攏嘴。據後現代城的一位負責人說:『真沒想到這麼火!』房展會的第一天光樓書就已經回樓盤取了三次。他們的看房班車往返了8趟,看房的人將近200人。房展會四天光臨售樓處的人至少上千人,成交的樓盤也有上百套。
目標『小資』:既要體面又要實惠,既會賺錢又會花錢
到底是什麼原因使得人們對小戶型,特別是CBD、中關村的小戶型這麼著迷呢?一位就在CBD外企公司工作的李先生對記者說,目前的CBD樓盤,對於像他們這樣事業剛起步的白領來講,一圓住房夢是難以企及的,動輒150平方米以上的面積,數百萬元的房款。而真正在CBD工作的人絕大多數還在離單位較遠的地方買房或在CBD附近租房。因此,這種總價相對不高的小戶型就受到了青睞。這位李先生反問記者:『你想我每月租房就得花近3000塊錢,買套房子月供也就2000多。何樂而不為呢?』也有業內人士表示,目前小戶型比較看好以下幾類主力購買人群。首先是單身白領一族,選擇小戶型的原因是工作時間不長,購買力有限,又急需住房;其次是小型家庭或丁克家庭,多選擇總價不高但位置優越交通方便的小戶型;還有投資客戶,原因是小戶型投資少,易出租。同時,一些外地高級打工者也成了小戶型的有力購買者。
後現代城的姚遠表示,在CBD附近打造小戶型項目,主要是考慮到在這一區域當中,白領中堅分子的購買力沒有得到很好的釋放,開發一個具有個性的、富有情調的、價格相對實惠的小戶型項目相信會有非常好的市場前景。同時,CBD區域的購房群體歸納為是渴望簡約、現代的時尚一族,多種建築形式合一的項目在一定程度上滿足了他們的需求。因此,CBD中的購買者是追求『小資』品位的人群,更注重房子的情調和氛圍,認為追求生活的品位很重要。這裡的消費者購買房子時的要求是既要體面又要實惠,他們既會賺錢又會花錢,個性化需求強烈,注重享受,不僅要求居住硬件(功能、配套)上給予滿足,而且精神層面的要求極為苛刻。其實為這部分人構建房子是最難的,但是他們的購買欲卻是最為強烈的,相對量也是較大的,誰的產品適合他們的胃口,誰將在市場競爭中取勝。後現代城一期也是強力打造40到60平方米的小戶型,而這些小戶型的推出是希望能給購房者提供一個可以發揮自己個性和想像力的空間。
投資風險:市郊低價位樓盤將衝擊市區小戶型
不過,也有專家指出,小戶型畢竟不是樓市的主力戶型。如果開發商紮堆過度開發小戶型,不僅開發商會有投資風險,而且對那些作為投資的購買小戶型的業主也將帶來風險。
據統計,目前北京樓市已經有30餘個樓盤打出了小戶型概念,供應面積超過100萬平方米,潛在的小戶型還有近200多萬平方米。因此,小戶型紛紛上馬必將導致市場供應過剩的現象,目前北京樓市就有這種趨勢。造成這種現狀的主要原因是,北京樓市豪宅開發過剩。於是房地產開發商抓住了小戶型總價低的特點,用一個較低的總價來衝擊目前較普遍存在的高總價市場。但是,隨著市政交通的改變,一些城郊低總價項目的推出,會給市內小戶型致命的打擊。小戶型和郊區樓盤的目標客群都是中等收入的工薪階層。因此,市郊樓盤的低價位、高品質以及優美的環境,將衝擊市區小戶型。同時,幾乎所有的小戶型項目都說自己的樓盤具有投資價值。但是要考慮到,大量小戶型項目的推出,必將減少租務或買方市場客群,更加拉動租金和房價走低。同時,現在北京二級市場並沒有完全開放。如果到時候,市場進一步開放,就會有大量的二手房上市,同樣也會壓低租金或房價,對小戶型投資帶來另一大衝擊。
同時,小戶型的樓盤市場同質化比較嚴重,也就是說品質接近,各種配套相當、面積趨同。再加上後來項目的不斷模仿跟進,同質化加劇勢必給市場帶來供需關系的轉變。因此,小戶型也是一把雙刃劍,不管購房者還是開發商都得謹慎投資。
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