本月度新盤的統計時間是7月16日至8月15曰，在這段時間裡。新取得預售許可證的項目共16個，其中包括5個外銷公寓項目，在11個內銷房地產項目中，除了金碼大廈(B座)和平安發展大廈兩個寫字樓項目之外，其餘均為普通住宅，而這9個普通住宅項目，大多分布在南城和五環以外的郊區。本月度新盤准許銷售面積共約62萬平方米。

　　北京市商品房將不再區分內外銷

　　據本月新盤統計，以往每個月度新取得預售許可證的外銷項目平均不到3個，而本月度新取得預售許可證的外銷項目就有5個。與之對應的卻是北京市國土資源和房屋管理局剛剛出臺的《關於調整北京市內外銷商品房管理有關規定的通知》，規定於今年9月1曰起，北京市內外銷商品房將統一『商品房預售許可證』、統一商品房買賣合同示范文本，統一交易稅費標准，統一地價標准、統一租售對象等，即北京市商品房將不再區分內外銷，實行內外銷並軌的政策。

　　很長時間以來，外銷商品房給人最直接的印象就是檔次高，並且主要是出租或者銷售給境外人。以居住類物業為例，外銷項目稱之為『公寓』，內銷項目則稱之為『普通住宅』，兩者到底有什麼區別呢?比如本月度的新盤富貴園和珠江綠洲家園，前者是位於市中心的內銷普通住宅項目，均價6980元／平方米，很多個人投資者購買該項目用於出租，後者是位於高碑店的外銷公寓項目，均價5666元／平方米，主要被國內客戶購買用於自住。由此可見，作為項目的主要用途，公寓和普通住宅的差別與項目的檔次、價位、經營方式等沒有直接的關系，換句話說，我們現在已經不能再以產品特征(如檔次的高低等)來劃分內外銷商品房了。

　　在《通知》出臺以前，原則上說，境外人士只能租、購外銷商品房，也就是說，內銷商品房是不能租、售給境外人士居住的。但是早在幾年以前，市場上就已經出現了所謂『內銷外租』項目，境外人士只要取得公安機關的許可，就可以租住部分內銷商品房。

　　中國在加入WTO以後，將給予境外人士平等的國民待遇，此次內外銷商品房並軌，可以看成是這一原則在房地產市場上的體現，其目的是進一步改善北京市的投資環境，把北京建設成為更加開放的現代化國際大都市。另外，如上所述，無論是在產品特征方面還是租售范圍方面，內外銷商品房已經沒有明顯的區別。所以，此次內外銷商品房並軌可謂是『大勢所趨，水到渠成』。

　　認清商住樓的本質

　　在本月度16個新取得預售許可證的項目中，就有3個所謂的『商住樓』項目，它們分別是位於賽特東側的世紀財星、位於月壇北街的恆華國際和位於豐臺北路的鼎恆新星。結合本欄目上半年的統計，我們發現，盡管『商住樓』的諸多問題被媒體多次曝光，但是『商住樓』卻呈現出有增無減的趨勢。新出現的這些『商住樓』，除了極少數仍然以『亦商亦住』為賣點之外。絕大多數『商住樓』都以寫字樓的面貌出現，單純作為中小公司的辦公用房來出售，同時也吸引相當數量的個人投資者購買後出租。

　　我們認為，『商住樓』的大量出現，恰恰反映了房地產市場的不成熟。首先，從開發商來說，由於資金實力有限，無法承擔開發寫字樓所需要的高昂的土地出讓金和建造成本，於是某些『聰明』的開發商就以公寓或者普通住宅立項，這樣一來，單土地出讓金一項就減少了近40%，而國家卻因此蒙受了巨大的地價損失。其次，從投資者來說，由於缺乏對房地產市場的了解，容易受到開發商的宣傳和從眾心理的影響，往往難以做出理智的投資決策。

　　如前所述，目前絕大多數『商住樓』已經告別了『亦商亦住』的階段，所謂『提菜籃子的和夾公文包的同乘一部電梯』已經不是『商住樓』面臨的主要問題。既然『商住樓』以寫字樓自居，我們就應該以寫字樓的標准來衡量項目的優劣，即是否真正適合公司的日常辦公，這纔是『商住樓』面臨的主要問題。首先，由於『商住樓』以公寓或者普通住宅立項，其建築設計和結構設計必須首先滿足居住要求，否則無法通過規委和建委等部門的審批，也就無法開工建設，這就是所有的『商住樓』無一例外都只能按單元出售，並且在每個單元中均設有獨立的廚房和衛生間的原因。然而，作為辦公場所，試想有多少公司能夠允許員工在自己的單位裡煎、炒、烹、炸、吃、喝，、拉、撒、睡呢?其次，評價寫字樓的標准還有交通的便利程度、車位是否充足、外立面是否醒目以及物業管理的專業程度等等，作為『商住樓』，往往連這些最起碼的要求都難以保障。

　　如上所述，如果按照寫字樓的標准衡量，『商住樓』並不適合辦公，但是有些會『變魔術』的開發商，具有化腐朽為神奇的力量，這些原本是劣勢的地方，經他們之手，居然呈現出另外一幅動人的畫面。以世紀財星大廈為例，在每一個越層單元中，均包括一個廚房和兩個衛生間，另外還有一塊10多平方米的空間，由於層高不足2米，不允許銷售。我們來看看世紀財星的樓書是如何描繪的：『一層空間，自主分割辦公區域，精巧廚房設計，工作中兼有生活情趣，使辦公空間極具親和力，工作愜意更享受』；『二層工作區內，還將獲贈12—30平方米的辦公面積，平均實用率更?昇至110%』。看了以上的描述，試想一個不了解房地產的投資者，難免不為之所動。由此我們想到，與上個月在北京轟動一時的大衛魔術相比，開發商的魔術實在是精彩得多，我們不希望有誰去揭露大衛魔術的秘密，因為那樣一來，帶給觀眾的將是失望，而我們必須認清，甚至揭露開發商的魔術，因為如果不這樣做，給投資者帶來的將不僅僅是失望，更多的是實實在在的資金損失。