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3-5年終結商住:東區商務公寓替代中檔寫字樓
而今CBD無疑是北京最成熟的商圈,這裡寫字樓、高檔公寓雲集,但是商住樓在東部勢頭卻不如中關村那樣強,難以成為東部市場主流。
分布零散,依附於大商圈
商住樓,或者叫商務公寓,或者叫『公司公園』等等,雖然名目不一而同,其實質卻是一樣的——可商可住。現代城SOHO可以算是東部第一個商住樓項目,SOHO,即smole o office,home office的縮寫,意思是在家辦公,它強調的還是『家』,只不過入住之後,家的意義已經完全沒有了,如今現代城SOHO的氛圍已經完全是一個寫字樓。之後建成的數碼01大廈則是純粹的商務辦公樓,只不過立項為公寓而已。
目前東部在售的樓盤,真正是商住兩用樓的只有兩家:位於朝陽門外的藍籌名座和東四環與朝陽路交口的住邦2000。其他類似建外SOHO,旺座中心等雖然也可商可住,但還應歸於高檔公寓一類。
總體看來,東部已建成和在建的商住樓項目分布比較零散,它們一般都依附於一個大商圈,如東直門商圈的東方銀座、house.sina.com.cn/exhibit/594.shtml target=_blank>house.sina.com.cn/exhibit/594.shtml target=_blank>元嘉國際公寓,朝陽門商圈的藍籌名座,CBD的旺座中心、藍堡等。它們的建築規模普遍較小,一般不超過10萬平方米,往往是由一棟樓或幾棟連體樓組成。
價格實惠,適於中小企業
其實,以往在寫字樓供應較少的情況下,許多公司都選擇了酒店或者高檔公寓作為辦公場所,東部早期開發的高檔外銷公寓很多,目前仍然有一些中小型公司選擇純居住型公寓辦公,比如,東湖別墅、聚龍花園、美惠大廈等,不過,隨著寫字樓供應量的增加,在東部這種情況已經逐漸減少。
在東部選擇公寓辦公一般出於兩種原因:一是位置,一是價格。與寫字樓相比,公寓一般都不臨交通乾道,不易被人發現和認知,在交通上也不如寫字樓便利。但是,由於它們又處在大商圈裡,與周邊眾多寫字樓聯系緊密,而價格卻比寫字樓低很多,象現代城的租金就比國貿要低近2倍,所以對於許多中小型公司來說很合適。
對於消費者來說,目前在售的商務公寓價格普遍在1萬元左右,與寫字樓售價相比低很多(東部寫字樓售價最低也在1200美元以上),甚至比一些高檔外銷公寓還低。而從產品設計上看,這些樓盤普遍都將『商』、『住』作了嚴格區分,商用變得更容易,未來的市場前景較好,所以普遍賣得都不錯。其實如果按區域平均價格來算,這些樓盤的售價並不低,開發商也都能獲得較好的收益。
功能矛盾,不宜大量開發
'商』與『住』的矛盾是很明顯的,無論是建築本身、物業管理,還是使用習慣上都存在根本衝突,從目前高檔公寓的出租情況來看,如果有較多的公司在裡面,選擇其作為住所的人就會減少,會慢慢變成一個實質上的辦公樓;如果裡面居住的人較多,形成的環境就會自發地抵制辦公者進入。
目前商務公寓的開發商大多已經意識到了『商』與『住』的根本不同,象住邦2000就完全拒絕『居住』,建築本身從外觀到內部配置都是按照寫字樓的標准設計的;藍籌名座也將『商』與『住』限制在不同的樓座裡,以避免日後使用上的衝突。
其實,從目前商務公寓的供需情況來看,它們往往是一種權宜之計、無奈之舉,由於國家對寫字樓的開發建設限制較多,前期開發費用較高,同時銀行按揭政策對寫字樓也不支持,所以只能以商務公寓的形式來代替寫字樓建設。實際上,市場真正缺乏的是那些交通比較方便,戶型不太大,價格不太高的次甲級寫字樓。
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