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中關村第一批商住兩用有商有住,拎菜的與拎公文包的一起等電梯;
中關村第二批商住樓戶型按照住宅設計,底商也是住宅標准,不過引入了'只商不住'的概念;
目前出現的第三代新型商住樓,房型還是住宅,但設施、底商都是按照寫字樓標准配置,成為商住完全分離的新型商務社區……
在中關村,成百上千的中小企業和奇缺的高檔寫字樓成為鮮明對比,高檔寫字樓的供應量雖然在不斷增加,但其昂貴的價格早已把成長型的中小企業拒之門外。中關村中檔寫字樓明顯斷檔,商住兩用的新型商住樓彌補了目前市場的空缺。
中關村缺少中檔寫字樓
中關村目前最需要什麼物業類型?十有八九的回答是適合中小型企業的中檔寫字樓。據中關村科技園區管委會關於中關村寫字樓供給狀況的調查顯示:中關村寫字樓現存可租或可售使用面積近52萬平方米,再加上還有20多家寫字樓在建設,預計今年內將有13家項目的近40萬平方米投入使用,但都是每平方米15000元以上的高檔寫字樓。其中區域內現售的數碼大廈賣到1萬8千元,聯想科技園賣到每平方米2200美金以上,中關村大廈賣到每平方米1萬5千元。供量雖不少,就是缺少8000到10000元檔次之間的,日租金在每平米5元左右的寫字樓。
中檔物業原何缺少
據開發商透露,目前中關村西區綜合開發成本達每平方米11000元,因此只能開發高檔寫字樓或是高科技企業的自建自用房,致使中檔寫字樓出現明顯的空檔。而目前中關村市場,中小規模成長型企業2002年上半年比2001年同期增長了40%,這其中除了成長中的高新技術企業,還包括許多涉及外貿、平面設計制作、會計師事務所、技術設備銷售、商標代理以及旅游等服務行業被稱做為'新商業族'的中小規模企業。大量中小企業對中檔物業的需求,也造成中檔物業的供不應求。本來就少的中檔物業就更顯得稀缺。
商住兩用概念三次『變更』
這些公司盡管的經濟實力還並不很強,特別是創業初期的新商業族們未免囊中羞澀,但公司為以後的發展所選,要求相應物業匹配。於是自1999年起,一些住宅、公寓就打起商住兩用的旗號。開發商利用公寓立項,比寫字樓立項要少交納前期開發所需要的一些費用,因而降低成本;另一方面,購房者在購買商住公寓時,可以獲得比購買寫字樓至少多出10%的貸款,這些對於急需資金運營的小型企業和個人來說,無疑是至關重要的。還有一個更重要的原因,這類小型而獨立的辦公空間,使許多處於初創階段的公司和個人,獲得了伺機蓄勢待發的場所。
這個時期的第一批商住兩用有商有住,一個非常具有代表性的現象,拎菜的與拎公文包的一起等電梯。到了第二批辦公樓,它的戶型是按照住宅設計,底商也是住宅標准,不過引入了'只商不住'的概念。進步到目前第三代新型商住樓,房型還是住宅,但是它的設施、底商都是按照寫字樓標准配置,成為商住完全分離的新型商務社區。
業內人士根據目前正在運作的幾個新的中關村商住樓項目判斷,下一步,中關村以中小企業辦公需求定位的新商住樓項目將會繼續增多出新。而這些在功能設計、布局設計和人文環境設計等方面更迎合中關村特定辦公人群的新型商住樓的入市,還將進一步推動此類物業的發展。
近來,中關村西區附近蘇州街北端,陸續有中關嘉園、長遠天地等新型商住項目出現。這些項目強調為'村裡'創業企業商務訂做,按揭形式靈活,價位在每平方米8000元,消滅了商住混雜。其中北京中房長遠房地產開發有限公司開發的長遠天地,在硬件上不低於寫字樓,玻璃金屬幕牆、可自由分割的框架結構、高檔電梯,消防上有煙感噴淋設施,每層均有共享會議室,展覽室、高速信息網絡插口,甚至還包括公共廁所等。為強調生態辦公,長遠天地還打出公司公園的概念,設有書吧、超市、健身房和屋頂空中花園。業內人士認為,這種新型商住公寓的出現使得中關村的物業結構更加合理,留住了中小企業,有利於中關村地區的持續發展。
而近期一直火爆熱銷的可分可合的新起點嘉園,社區中的5棟商務公寓,呈L形排列在路旁,非常引人注目,它不僅是中關村核心區第一個打出新型商務樓概念的商住樓盤,也是功能劃分完善持續熱銷的項目。
可以預見的是,性價比高、功能設計出新、體現中關村文化的新型商住樓將在近階段嶄露頭角,為中關村成長中的小企業提供獨特的『孵化』場所。
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