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近期,記者就廣東省『按套或套內建築面積』銷售商品房問題,采訪了廣東省建設廳住宅與房地產業處有關負責同志,同時,也對廣州市部分有代表性的房地產企業進行了調查,得出的結論是:廣東省在『按套或套內建築面積』銷售商品房方面,早於全國其他地區,且執行情況總體良好。
以前,商品房銷售面積采用的是由套內建築面積與分攤的公用建築面積之和組成,房屋售價以銷售面積乘以每平方米的單價。這種方法在實踐中暴露出一些問題:一是總的公用建築面積遲遲難以確定,公用建築面積分攤系數計算不出來,各單元的建築面積沒有確定,影響整個房地產權證的發放工作;二是公用建築面積計算分攤比較復雜,不直觀,非專業技術人員很難衡量。有的開發商還加大公用分攤面積,多收房款;有的甚至在入住多年後、在套內面積毫無增加的情況下而加收房款,導致出現大量投訴。
制度改革
2000年10月10日,廣東省建設廳、廣東省物價局聯合發出《關於印發〈廣東省房屋交易價格計算暫行規定〉的通知》。在該《暫行規定》的第四條寫道,『房地產開發企業預售的商品房,按套(單元)或整層出售的,以套(單元)或整層內建築面積(簡稱套內建築面積)計算房價;整幢出售的,以該幢房屋建築面積計算房價。』第五條是『按套內建築面積計算房價的商品房,其應分攤的公用建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內,不再另行計價。但應在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建築面積及本單元或整層應分攤的公用建築面積,其權屬於全體業主共同所有,任何單位和個人不得獨自佔用』。該《暫行規定》已於2001年1月1日起實行。
2001年5月23日,廣東省建設廳在《轉發建設部〈商品房銷售管理辦法〉的通知》中強調:『預售商品房均按套內建築面積計算房價,銷售已建成的商品房及各類二手房實行總價交易』。
而於2001年6月1日起施行的建設部《商品房銷售管理辦法》中第十八條這樣規定,『商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,套內建築面積部分為獨立產權,分攤的共有建築面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。按套(單元)計價或按套內建築面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建築面積和分攤的共有建築面積』。
今年5月23日,建設部、國家計委、監察部等七部委聯合發出《關於整頓和規范房地產市場秩序的通知》,《通知》規定『要積極推行按套或套內建築面積銷售商品房的計價方式。按照建築面積計價的,房地產開發企業應當向消費者明示套內建築面積及分攤的共有建築面積。已納入分攤面積的共用部位的產權,屬業主共有,房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。』
為了抓緊實施七部委的《通知》要求,6月25日,建設部召開了『全國整頓和規范房地產市場秩序電視電話會議』。建設部部長汪光燾在講話中指出:『各地要按照《通知》要求,積極推行按套或套內建築面積銷售商品房的計價方式,盡快建立面積糾紛調、處機制,及時解決購房面積投訴。對在面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益的,要依法予以嚴懲,並將違法行為及處理情況向社會曝光』。
落實情況
廣東省建設廳住宅與房地產業處有關負責人告訴記者,通過檢查,廣東省各房地產企業執行情況良好。房地產企業在與購房者簽訂合同時,按套內面積計價;宣傳樓盤時,大部分仍按建築面積計價。
同時,經過整頓與規范,規定已起到明顯作用。商品房買賣合同、面積計價方面的投訴、糾紛明顯減少。
據廣州市消協統計,2001年,房地產投訴由2000年的497宗減少到321宗,下降54.8%;虛假廣告投訴由32宗減少到19宗;面積計量方面的糾紛由18宗減少至3宗;銷售欺詐糾紛由57宗減少至23宗。
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