正當房地產界為售房面積爭論不休之際，重慶市率先在全國以地方法規的形式作出規定：商品房的銷售以套內建築面積作為計價依據。此舉在全國引起轟動，同時引發出一些深層次疑問：按使用面積賣房到底可不可行？日前，相關人士共同探討了這一話題。

　　多事的『面積』

　　據中國消費者協會統計，消費者在房地產方面的投訴，近三年來分別以23%、25%和13.2%的增長率增長。今年全國的商品房投訴達到1.7萬件，而面積之爭是房地產糾紛的焦點。主要問題是商品房面積縮水，購房時不能明明白白消費等。

　　今年以來，在北京和深圳等地，關於商品房銷售是按套內面積還是按建築面積爭論得熱火朝天。商品房的面積計算存在這樣的關系：建築面積等於套內建築面積和公攤建築面積之和；套內建築面積等於套內使用面積和牆體面積之和。作為消費者，根本無法弄清電梯井、樓梯間、變電室、公共門廳等公用建築面積。這樣一來，給房地產開發商有機可趁，他們可以利用其中的公攤面積(約佔房屋總面積的15%至20%)玩貓膩，把大量不該攤的面積攤到消費者頭上，使消費者多掏了錢還拿開發商沒辦法。

　　前段時間，剛剛闖入京城房地產圈的黑馬——『鋒尚』，在全國首家推出『按套內使用面積賣房』，贏得了消費者的叫好，同時也引爆了業內一場激烈的口水戰。眾多房地產大腕們對此持反對意見的理由是：房子不僅僅是屋內的那點兒面積，它的居住質量還包括『牆體厚度』、『大堂』、『樓道』、『電梯間』、『社區綠化、公共環境』等公共部位，按使用面積賣房，會導致開發商在公攤面積上縮水。

　　而90%的消費者都認為『按套內面積賣房是一件大好事』。記者為此采訪了幾位近期有買房意向的消費者，他們都認為這是房地產市場的一種進步，是對消費者知情權的尊重，可以避免開發商多計算公共面積來增加利潤。對於個別消費者所擔心的按使用面積結算是否會提高房價、影響物業品質等，大多數人還是堅持這種觀點：『消費者的眼睛是雪亮的，什麼房子值多少錢都心中有數。如果它是一個大廳狹窄、電樓間局促、配套簡陋的項目，消費者完全可以自由選擇買或不買。合同上也可以約定開發商關於配套設施的種種承諾。』

　　重慶市率先打破僵局

　　重慶市人大法制處處長劉春炎介紹，為了使房地產市場按照一個健康有序的方向發展，歷時兩年、經三次審議的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》終於在今年6月份出臺，並於8月1日起正式實施。該法規出臺的最直接原因是利民便民，維護消費者權益。因為重慶市房地產近年來發展迅速，房地產的開發投資近三年增幅達30%，佔整個重慶市固定資產投資的1/5左右；房地產交易量更是以平均每年4%的幅度增長。在這種迅猛的發展狀態下，虛假廣告、合同陷阱、面積誤差、延期交房等房地產糾紛日益增多。

　　劉春炎說，法規制定的過程中也有一些不同意見。有人認為若按套內面積賣房，會導致開發商在公用面積上縮水。對此，重慶市有關方面認為：關於公共設施的大小、樓梯寬窄、電梯多少，一方面國家的建築技術規劃裡都有規定，在規定的范圍內，開發商采取哪種方式是他自我選擇的問題。另一方面，消費者也有其選擇權利。

　　對於公用設施的使用權問題，《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中規定：在商品房銷售的時候，哪些公共部位和公用設施屬於消費者的可用范圍之內，合同和產權證要予以明確。這樣既明確了消費者的有權使用范圍，又不把其量化到每家每戶。

　　重慶市國土房管局市場處處長曾強介紹說，在該條例制定過程中，重慶市政府法制辦征求了群眾意見，100%的市民表示贊同，2/3的房地產中介機構和開發商也十分支持。

　　按套賣房、按使用面積結算是大勢所趨

　　鋒尚國際公寓的老總張在東認為，如果心裡沒有鬼，為何不能按使用面積賣房？

　　張在東說，很多發展商對此不理解，不能接受。實際上，按使用面積賣房對開發商是一種保護。北京現在有很多樓盤都因面積問題引起糾紛，導致工程無法順利進行，這是令開發商非常頭痛的事。他認為，按套賣房、按使用面積結算是大勢所趨。

　　建設部在今年5月份下發的關於整頓房地產市場秩序的通知中，提到要積極推行按套或套內面積銷售商品房的計價標准。建設部房地產司的張峰博士明確表示，對按套賣房要積極倡導，大力推動。

　　張峰說，2001年4月4日，建設部就以88號政府令的形式發布了商品房銷售辦法，明確三種計價方式，把按套計價放在第一位，套內建築計價放在第二位，建築面積計價放在第三位，並給消費者以選擇權。雖然建設部更傾向於按套計價和套內建築面積計價，但作為一個要在全國實行的規則，不可能一下子將它明確。

　　今年6月25日，建設部在全國整頓和規范房地產市場秩序電視電話會議上，進一步將態度明確，要求各地積極推行按套或套內建築面積銷售商品房的計價方式，盡快建立面積糾紛的調整機制，及時解決購房投訴。

　　張峰認為，按使用面積售房，可以增強商品房面積測算的透明度，便於消費者自我計算，減少因對公用面積分攤的不同理解帶來的交易糾紛，也有利於維護消費者合法權益，對於守法經營的開發商也是有利的。

　　張峰說，為整頓和規范房地產秩序，建設部下一步考慮，首先積極推行按套內建築面積來計價銷售商品房，同時需要當事人在合同裡明確分攤的公用面積。其次將進一步規范房屋面積的測算方式，推進房地產測繪體制的改革，實行測管分離。第三要建立和完善房屋面積鑒定機制，這也是解決糾紛的一個有效途徑。第四是建設部目前正在研究擬定房屋面積測繪報告的一個示范文本，打算要求房產測繪單位在完成測繪以後，向委托人提供房地產測繪報告。在這個報告裡，應該明確測繪的依據，計算的過程說明、房產總平面圖、總建築面積、套內建築面積以及公用分攤面積等等，便於消費者知情，也便於管理部門監督。