不久前陳女士買了一套望京新城A5區的二手房——1998年入住、二室一廳106平方米、南向帶裝修，成交價為56萬元。當時雙方商議房價時，房主說原裝修大約花了8萬元，現折舊後就算3萬元，可事後，陳女士卻發現附近同樣一套沒裝修的房子，售價僅為51萬元，這樣算來她買的那套房裝修成本實際就達5萬元！

　　眼下，隨著大量裝修過的二手商品房和二手經濟適用房流入二級市場，二手房的個案性特征日益明顯，但由於是房子、裝修一起賣，像陳女士一樣，普通買家很難判別房主對裝修報價的高低。於是，『裝修費是否橕起了本已蓄滿水份的二手房價』成為許多買家關注的新話題。

　　在二級市場中，毛坯房方便裝修、價位相對便宜，多數消費者都比較熱衷，但二手房或多或少帶有裝修，在交易過程中，裝修費一般都會打入房價，消費者很難甄別其高低。裝修附著在房屋上，當房屋進行交易時，作為其不可分割的一部分，該如何准確確定其價值，消費者購房時，又應注意些什麼呢？

　　8成以上二手房交易裝修成本打入房價

　　二手房市場房源緊缺，供需嚴重失衡，使得二級市場成為真正意義上的賣方市場，房價一直居高不下，如今當出售房屋時，越來越多的業主還不同程度地將裝修費直接打入房款，其中不乏故意混水摸魚者，類似陳女士的經歷並不鮮見。據一些房地產經紀人介紹，目前市場上約80%以上的二手房交易時不另計裝修費，入住3~4年、裝修費在10萬及以下的房屋成交價中，基本包含了裝修成本。如勁松一套入住5年以上、100平方米、中高檔裝修的房屋，成交價48萬元，而該地區同類無裝修房屋，成交價約為45萬元。從市場成交情況看，總價為50萬元左右的房屋，一般含裝修費3~5萬元；總價約20萬元的，裝修成本有幾千元。精裝修的房屋通常另算裝修費，一年內的裝修成本全計，裝修折舊不以年限來估算。已購公房由於居住年代長、簡裝居多，所含的裝修費相對較少。一些出售二手房較少、價格幅度偏大的地區，裝修費容易打入房價且不易被發覺。

　　裝修是評估房價的次要因素

　　『從理論上說，裝修費應按年限來估算，但目前以北京的法律法規這方面還是空白。』北京京城捷信房地產評估公司副總經理、國家注冊房地產估價師劉豪說，作為評估房屋價值的專業人士，評估師一般以兩個標准衡量商品價值：一是原價，二是折舊率，現在國家有關房屋裝修的折舊估算方法尚未出臺，《北京房屋估價辦法》中的有關條款僅限於拆遷改造房屋。如今市場上較多采用5年制折舊方法，最後留有20%的殘值，折舊以第一年10%、第二年20%的遞進方法估算，通常第一年就應有折舊。劉豪強調，裝修在房屋評估中居於次要地位，一般排在樓層、朝向之後，評估時除年限外還要結合磨損率、裝修水平、使用狀況等綜合考察，裝修價應與房價分別評估，7~8年前的裝修成本在評估價格時忽略不計，估算裝修價還是有規律可循的。

　　壓縮房價中裝修水份的辦法

　　業內人士分析認為，二手房交易房價中出現的裝修水分主要表現在兩點：

　　1.原價。以普通消費者的專業水平，很難框算出一個較為准確的裝修費用，而裝修材料、裝修水平不同，其價值差距也甚遠。

　　2.因為二手房個案性強，決定其交易價格的主、客觀因素又很多，即使同一地區的同類房子，其毛坯房在市場的交易價格都有上下，把裝修費直接打入房價後，更是很難判斷其所包含的裝修成本。

　　對此，評估專家指出，消費者使用正確的方法可以擠掉這些水份。針對第一種情況，買家可以要求業主出示當時裝修的發票，或向家裝專業人士諮詢，同時評估公司能提供相關業務，通過國家規定的概預算方法推算裝修原價；多看、多聽、多問是解決第二種情況的最佳途徑，買家盡可能多參考幾個同一地區同類房屋的成交房價，這樣纔能為你中意的二手房確定一個相對合理的價格。