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2002年6-7月北京二手房市場租價走低供需矛盾尖銳
北京幾家房地產經紀公司的最新資料表明,6-7月二三級市場的租售情況平穩,租賃價格繼續保持下降勢頭,近郊區的房屋成交量有所上昇,朝陽、海淀的已購公房房價有上揚的跡象,二手經濟適用房上市的有效房源不多,二手房供需矛盾依然突出。
租客承租能力降低租價走勢下挫
6-7月鑫尊地產、我愛我家和精品家園租賃成交量均比上月穩中有昇,幅度不大,其中鑫尊成交量與上月相比有3%的昇浮,受目前房地產市場投資熱的影響,房源供應一直穩步增長;我愛我家的客戶供需比例為1:1.2,但這並沒有直接導致成交量上漲,反而是部分房屋的成交價格增加。
據這幾家中介公司租賃部負責人分析,造成這種狀況的主要原因在於,城區內大規模的改造,便宜的房子少了,需求量增加,但租戶的租房承受能力減弱,本季一些交通相對便利、價位相對低廉地區如東四環、勁松、方莊、定慧寺、亞北和清河等,成交量上漲,就說明了這一點。同時,一部分原本裝修檔次較高、房價偏高的房屋,價格回落,幅度約10%-20%,如東北三環月租金2000元的房子,眼下已降至1800元,兩居三居價位下降的稍多,佔85%,一居由於存量相對較小並沒有太大的變化。
另外,本季選擇天通苑地區經濟適用房以租養房的投資者交易情況逐漸明朗,據一位房主介紹,此地區一居月租金在900元左右,兩居1200元-1500元,三居在1700-1900元之間。這裡新開通的交通線路較多,隨著立湯路等主乾道7月份修繕完工、交付使用,前來租房的客戶將有所增加。
二手市場供需失衡價高買家卻步
二手房市場的供應量始終沒有較大的突破,供需矛盾緊張,6~7月的二級市場也沒能擺脫這種陰影。
據精品家園、我愛我家、置業家園的統計數據顯示,幾次大規模展會的餘熱,以及各中介公司采取的相應措施,使本季的交易量有不同程度的上昇,精品家園成交量比上月增長25%,置業家園同比增加30%,但房源緊俏,導致買家持幣待購現象依然嚴重。由於朝陽、海淀所剩的有效已購公房房源與日見少,需求的客戶有增無減,使得這兩個二手房成交最大地區內房價有上昇趨勢,小南莊的一套70多平方米的房屋,成交價已達到50萬。本季部分南城和遠郊區交通方便、配套完善的房屋,買家光顧頻繁,廣外地區、洋橋、方莊等地交易量繼續攀昇。
從市場狀況來看,短期內改善已購公房上市量的可能性看來不大,擔負眾望的二手商品房、二手經濟適用房由於種種原因,也沒能緩解二級市場的壓力。本季經濟適用房流入二級市場的量不少,特別是回龍觀和天通苑兩個大社區,但一些房屋由於房產證還沒下發或辦理銀行貸款的房產證抵押在銀行,真正能交易的數量較少,對於早已供需嚴重失衡的二級市場,無疑是杯水車薪。
二手房公積金貸款指日可待 夏季畢業的大學生租客增多
本季對二手房買家最好的消息是公積金貸款有望在短期內實現。據統計,目前購買二手房的主力軍是一些無房戶或有意改善居住環境的中低收入者,這些客戶中希望申請公積金貸款者居多,6~7月已有兩家中介公司——置業家園和金豐易居,與市住房擔保中心簽定辦理公積金貸款協議,雖然有關辦貸的相關規定和具體細節還未出臺,但據市住房擔保中心負責人介紹,有關規定將在不久推出,第一例審批試點正在進行中,二手房買家們也將能惠顧公積金貸款了。
此外,幾家中介公司6-7月租賃市場成交的客戶中,總租和大學生租房的比例有所上昇,鑫尊地產的崔經理認為,這主要是一批畢業留京的大學生客戶,據調查有40%的企業會選擇為員工提供宿捨,有的是為了便於統一管理,有的是希望通過給予員工這一福利制度留住人纔,也有的是為了避免支付龐大的住房補貼,預計7-8月這類客戶的比例還將增多。
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