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當聞名海內外的上海華亭路在2000年將因整頓馬路集市而被迫遷至新建的襄陽路服飾市場時,沈先生和那些表現出過激情緒的攤主截然相反,他知道自己面對著一個賺錢的機會。在攤位報價6000元還乏人購買的時候,沈先生毅然以不同的名字買下了6處攤位。半年不到,價格?昇到了2萬元。
用時髦的說法,沈先生在襄陽路服飾市場購買的攤位叫作商鋪。由上海上房商鋪服務網絡有限公司總經理項敏提供的資料顯示,過去的兩年內,敢吃螃蟹的投資者購進的商鋪漲勢明顯,全市商鋪的平均售價出現了30%以上的漲幅。且不說襄陽路服飾市場、七浦路服飾市場、徐家匯地鐵商鋪的漲勢叫人看不懂,就是一些一級地段社區商鋪的每平方米單價也從幾千元上昇至一兩萬元。
7月28日結束的為期4天的首屆上海商業房產展示會,在35度以上的高溫天吸引了潮水般的看房人流。據稱擁有600億元商機潛力的上海商鋪市場,通過這次大型活動再次集中展示在人們面前。
展示會成投資引爆點
按照上海全市已經形成的114個大型居住區和250萬平方米的待開發社區商業面積計算,預計上海的商鋪市場價值在600億元左右。為期4天的首屆上海商業房產展示會結束時傳遞出來的這一消息,顯然為展覽館內人山人海的場面作了最好的注解。上海市商業管理網點辦公室主任浦祖建說:眾多手裡有一定閑錢的上海市民,正在將商鋪作為繼股票和住宅之後新的投資目標。此次由上海市商業管理網點辦公室主辦的首屆上海商業房產展示會,其實只是為上海人對商鋪投資的熱情提供了一條渲泄渠道。據調查,今年上海大多數商鋪的租金已經比去年上昇了15%,遠遠高於商務樓、高檔住宅公寓、酒店式服務公寓等其他房產投資產品。一項針對上海人投資商用房類型的調查顯示,82%的上海人選擇了商鋪,而只有18%的人選擇辦公樓。據上海信義房產對2001年住宅用房投資收益分析,住宅用房的投資回報率約為6--8%,而商鋪的投資回報率則至少在8--12%以上。
在賺錢效應的示范下,由投資客、經營者、非正規就業者等組成的投資軍團像越滾越大的雪球一樣,規模變得越來越大。隨著更多的普通投資者被投資獲利的豐厚性所吸引,市場對商鋪的需求正進一步放大。據上房商鋪服務網絡有限公司主管陳凱介紹,現在上海商鋪的需求量很大,假設有100人需要商鋪,最後可能只有5人能夠如願以償。
記者在首屆上海商業房產展示會會場內看到,就是因為受到這種商鋪緊缺效應的作用,上海人商鋪投資的版圖迅速擴大。展覽一結束,遠在安徽合肥的華源生活廣場就組織了一個上海購房團去合肥看房去了。鄰近上海的浙江省和江蘇省的商鋪就更加受到上海人的垂青了。據介紹,江蘇的常州之江置業本來打算4天用的意向書在展會開幕頭一天就宣布簽完,周莊的江南人家將原定每天2班的看房車增加到了4班……據分析,相對上海動輒上萬元的鋪位價,鄰近上海地區商鋪的4800--8700元/平方米價位,使不少上海人在下單時對未來充滿信心。
記者隨機詢問了幾位來展示會的上海人,發現他們絕大部分是為投資買商鋪的,而用於自己經營的只是少數。調查顯示,55%的上海人是為了出租而購買商鋪的,而出於自營目的購買商鋪的人為35%,另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。
為了投資而購買商鋪的上海人對其昂貴的價格表現出較強的承受能力。有40%的人選擇5000--10000元/平方米的商鋪;有30%的人選擇10000--15000元/平方米的商鋪;有14%的人選擇3000--5000元/平方米的商鋪;有2%的人選擇3000元/平方米以下的商鋪。今年3月份調查得出的最新商鋪租金數據,表明以上述價位接盤仍有錢可賺。
調查顯示,上海的淮海路、南京路、徐家匯等中心商業區的臨街店基本滿租,由於沒有大型新鋪面的集中投入市場,一些次級商業區新上市商鋪的租金在繁華地段達到每天30元/平方米。如淮海路旺鋪租金達每天40--52元/平方米;徐家匯旺鋪租金為每天25--30元/平方米;南京西路旺鋪每天20--28元/平方米左右。
作為上海市商委在十五期間大力發展社區商業規劃的承辦部門,上海市商業管理網點辦公室做大上海商鋪產業的意圖非常明確。目前,歐洲的商鋪交易量佔整個房地產交易量的一半左右,而上海的這一比例還不到20%。上海市商業管理網點辦公室主任浦祖建說:這與上海正在打造的國際購物天堂形象不相適應,上海的商鋪產業大有可為。
商鋪結構性矛盾突出
此次由上海市商業管理網點辦公室主辦的首屆上海商業房產展示會,得到了很多人的高度贊揚。不過,40多歲的陳女士則對這次展示會感到失望:本來以為在這麼大的商鋪展覽會上,很容易就能找到一個鋪面開花店。沒想到的是,要麼大多數的鋪面在郊區,要麼市區的鋪面都是幾千一平方米的。
據記者多方面了解,和陳女士一樣感到遺憾的小本經營者不在少數。小本生意的經營者在由上百家房產企業參展的首屆上海商業房產展示會上找不到適合自己需要的商鋪,正好是上海商鋪目前結構性矛盾的典型反映。上海多位研究商鋪的人士向記者表達了基本相同的觀點:商鋪投資成為熱點,同時也是投資者的難點。
上海市商委發布的信息表明,上海市在20世紀90年代初期的商業用房面積僅有385萬平方米,而到2001年已超過了1200萬平方米。盡管上海去年開發的商業房產數量並不少,但真正適合投資者投資並在市場上銷售的商鋪數量卻很少。不僅商鋪供需不平衡的結構性矛盾十分突出,而且不少區域的商鋪交易基本處於有價無市的狀態。
上海市場上對商鋪的新需求,主要來自便利店、大型超市、連鎖餐飲、國內外品牌專賣店。其中,專賣店的需求主要集中於繁華成熟地段,而服飾、休閑等品牌旗艦店的需求則主要集中於頂級商業街。據記者在首屆上海商業房產展示會現場了解,問津上海本地商鋪的市民特別垂青餐飲、咖啡吧、服裝等方面的鋪位。調查顯示,面積在50--150平方米適合餐飲、咖啡吧、服裝的商鋪最受投資者歡迎。對150平方米以上商鋪的選擇率為20%;對80--100平方米商鋪的選擇率為31%;對50--80平方米商鋪的選擇率為21%。業內人士認為,隨著人們日常生活水平的提高和對生活質量的日益關注,保健、娛樂行業將獲得進一步的發展,從而對商鋪產生新的需求。
據分析,目前上海的商鋪市場呈現三大結構性供需矛盾:一是開發商指定的樓盤開發規劃與上海商業發展的趨勢需求相矛盾。主要體現在發展商開發理念與上海商業發展的形勢脫節,開發出來的店鋪大多只適應雜貨店、五金店、小型百貨店等已逐漸被替代的傳統商業業態的需要,而現代商業業態需要的便利店、專賣店等新興的需要被不同程度的忽視;二是開發商缺乏相應的商業知識,不了解不同商業業態對於商鋪使用的不同需要;三是缺乏統籌規劃,導致商鋪布局不合理,部分區域商鋪過於密集,部分區域商鋪又難以滿足居民的生活需求。
對於上海商鋪市場出現的上述結構性需求矛盾,上海市商業管理網點辦公室正在想方設法解決。據介紹,上海市商業管理網點辦公室將通過組建商業網點諮詢服務有限公司、開設商業房產的相關網站和輿論引導的辦法,引導開發商依據《上海商業發展第十個五年計劃綱要》的有關內容,開發適應市級商業中心、區域商業中心、居住區商業、郊區連鎖商業和商業專業特色街不同要求的相應的商鋪,以滿足各種業態的不同需求。
在政府部門努力解決上海商鋪市場結構性矛盾的同時,一些先知先覺的企業已未雨綢繆。金豐易居率先成立了上海上房商鋪服務網絡有限公司,希冀先人一步,賺到最大利潤。
在行置業投資諮詢公司的商鋪專家姜新國認為,無論是開發商還是投資者,投資商鋪時都要仔細研判商鋪所在區域的居住、交通和商業規劃。據了解,當年,日本第一八佰伴在前不著村,後不著店的上海滬閔路投資南方商城,之所以說它當初的投資是獨具慧眼,就是因為其看准了上海對該區域的規劃。在南方商城附近投資商鋪的開發商和投資者,僅用5年就收回了成本,靠的就是南方商城這種大賣場領頭羊的輻射。依據目前的形勢,國內商業業態的昇級換代頻率為七八年一次。如果不對商鋪的社區環境有個清醒的研判,商鋪本身的投資能否收回就已經是個問題了,一鋪富三代就更是奢談了。
打造商鋪社區
造成上海商鋪市場三大結構性矛盾的根源,很大程度上就是因為開發商開發商鋪的目的僅僅在於增加住宅的賣點,而對特定區域需要多少面積的商業設施,如何開發和規劃設計這些商業設施、後期如何管理等等問題,開發商並不清楚。專家預測說,如果商家和開發商對商鋪沒有正確的開發理念和經營方法,在大量樓盤推出後的一年內將會比較集中地出現商戶投資失敗的案例。
作為北京市商業十五規劃負責人之一的北京財貿學院王希來教授,以北京女人街為例,說明商鋪銷售繁榮並不等於商業繁榮。女人街剛開街時,日客流量達到15萬人,現在降到幾千人。最初招商時商鋪極其緊俏,許多人托關系都沒有成功,而現在許多人又開始托關系要求退出。上海上房商鋪服務網絡有限公司總經理項敏認為,商鋪所代表的不只是一個鋪面,而是鋪面背後的昇值空間。
商鋪背後的昇值空間並不是與生俱來的,而是需要經營性管理。據了解,香港和東南亞的商鋪賣出後,賺了錢的開發商不會就此蒸發,而會去建立一個經營性的管理基金。通過管理基金打廣告和搞促銷活動,定期邀請演藝明星,做小業主想做而做不了的商鋪整體的促銷。恆基在香港沙田的新港城,每到周六、周日舉辦跳健美操等活動,請劉德華、張曼玉等大牌明星來表演,從而把人流吸引過來,促進了商鋪的銷售。
因此,上海的開發商顯然不能再沈湎於銷售商鋪的熱情中了,而應該引進經營性管理來營造商鋪的商業氣氛。然而,現在城市居民對社區商業認識的相對滯後,可能還會給開發商打造商鋪社區帶來挑戰。北京三裡屯酒吧一條街被迫進行的拆遷改造,可能是這種挑戰的一個極端例子。三裡屯之所以被迫進行拆遷改造,就是因為許多居民認為它擾民而不停地投訴。居民之所以投訴,原因在於他們沒有認識到一個知名社區商業給他們的房屋帶來的昇值潛力和附加價值。專家們不無遺憾地認為,當三裡屯復歸寧靜的時候,地段的價值將急劇銳減。威格斯中國顧問公司李忠說,美國民眾對商鋪和二手房價格的關系非常清楚,哪怕商鋪整天炒得他們睡不著覺,他們也願意,就是因為商鋪繁榮對他們的住宅昇值非常有利。
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