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一、上海房地產市場的現狀特點
上海房地產市場在改革開放後開始復蘇,隨著計劃經濟向市場經濟體制的逐步轉軌而快速發展,隨著土地使用制度改革和住房制度改革的不斷深化而迅速崛起。特別是經過1992年至1996年的快速發展階段和1997年至2000年的發展調整階段,投資和消費主體、市場規模和結構、管理理念和方式發生了深刻變化,奠定了向更高層次發展的基礎。當前房地產市場的主要特點是:
第一、房地產投資和消費保持較高的增長幅度
2001年,房地產開發投資達631億元,比上年增長11%,其中,商品住宅投資439億元,比上年增長7%。今年1-5月,房地產開發投資加速增長,共完成280.5億元,同比增長58.2%。其中住宅投資225.4億元,同比增長63%。
2000年新建商品房銷售面積1558萬平方米,2001年達1797萬平方米,比上年增長15%,其中商品住宅銷售面積1681萬平方米,同比增長16.3%。今年1—5月,商品房銷售面積450.1萬平方米,同比增長7.4%。其中住宅427.3萬平方米,同比增長8.9%。
2000年存量房買賣面積為778萬平方米,2001年達1422萬平方米,比上年增長82.3%。今年1-5月,存量房買賣面積644.5萬平方米,同比增長28.5%。
第二、房地產市場結構趨於合理
房地產交易呈現兩個顯著特點:(1)新建商品房供求關系基本平衡,2000年和2001年新建商品房竣工面積與銷售面積之比分別為1.06:1、0.99:1,今年1至5月為0.77:1;(2)新建商品房與存量房市場的聯動效應明顯,存量房買賣增長幅度大於新建商品房增長幅度,同時存量房交易比重逐步提高,與新建商品房買賣面積之比由上年的0.5:1上昇到0.8:1。
第三、房地產投資和消費主體發生深刻變化
房地產投資和消費都已經從計劃經濟時代政府包辦的體制中解放出來,形成了投資和消費主體多元化的格局。
(1)從投資主體看,由國家單一投資向國有、民營、外商等多投資主體並重格局方向發展。至2001年,民營和外商投資企業已在上海房地產開發投資中佔據重要地位,其注冊資本佔全市房地產企業總資本的45.5%。同時,各投資單位實現了以住宅為主體的多元化產品結構調整,產品類型覆蓋了商辦樓、商業用房、廠房、綜合樓等不同的物業。
(2)從消費主體看,為了提高市民的住房消費的能力,上海近年來實施了一系列綜合性的配套措施,其核心是鼓勵市民在存量住房上市『得』一塊,住房消費信貸『借』一塊,政府降低稅費『讓』一塊的基礎上,再增加部分投資『貼』一塊購買新房,改善自身的居住條件。上述辦法的實施,推動了房地產二三級市場的聯動,啟動了住房的梯度消費,市場化的住房消費熱點已經形成並正趨穩定。目前,上海商品房銷售總量中的個人購買率已佔90%以上,市民住房消費佔家庭消費支出,僅次於食品類消費支出,居第二位。同時,消費主體逐步擴大,外省市和境外人土到上海購房的數量正在穩步擴大。2000年外省市和境外人士購房佔商品房預售總套數的11.3%,2001年上昇至l8.2%,今年1-5月已達25%左右。
第四、房地產價格總體上穩中有昇
上海近年來的房地產價格比較平穩,呈穩中有昇的走勢。今年一季度,土地交易價格總水平比去年同期上漲4.9%。房屋銷售價格比去年同期上漲5.7%、其中新建商品住宅上漲5.9%;存量住宅上漲5.4%。從長遠看,房地產價格主要受供求關系和價值規律支配,上海的房地產價格還有上行空間。
第五、房地產市場逐步規范
以規范和發展房地產市場為導向,著力於房地產市場管理制度的建立和完善。一是相繼出臺《上海市房地產登記條例》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產轉讓辦法》等政策法規,逐步形成了覆蓋房地產生產、流通、消費全過程的政策法規體系。二是建立市區縣房地產交易中心,向消費者提供房源信息、房屋估價、合同公證、購房貸款、法律諮詢直至權證辦理等一門式服務。三是建立上海房地產網站和房地產登記資料公開查閱制度。暢通居民對住房市場信息以及房屋權屬、抵押狀況等的查詢渠道。同時,相繼建立了房地產企業市場准人及分級管理等制度,促進了房地產交易行為的逐步規范。
二、上海房地產市場的政策取向
我們對市場發展的基本認識是:上海房地產市場已進人新一輪發展周期,開發投資和新建商品房交易將會繼續保持在較高水平,投資和消費繼續同步增長;存量房交易將會大幅度提高,且在整個房地產交易中的比重不斷提高;房屋租賃市場將會進一步活躍和規范,成為住房投資和消費的重要領域。同時,隨著宏觀經濟環境不斷趨好,上海房地產市場面臨著眾多有利於發展的因素:
一是房地產業的發展目標更加明確,按照『十五』計劃,上海房地產業將發展成為國民經濟的支柱產業。也就是,至2005年末,房地產業增加值佔本地區國內生產總值7%以上。
二是中國加入世貿組織,上海房地產經濟將在更大范圍內更深程度上參與全球經濟的循環。由於上海的城市綜合競爭力不斷增強,投資環境不斷改善,將吸引更多的海內外資金、企業和人纔進入上海,有利於房地產投資和消費的進一步擴張。
三是上海城市建設將面臨新一輪大發展,將以浦江兩岸綜合開發和樞紐型、功能性的重大基礎設施建設為重點啟動新一輪城市建設,為房地產市場的發展提供了很好的機遇。
面對良好的發展機遇,如何以積極的市場政策導向,加強政府的宏觀調控,從而推動上海房地產市場的健康有序、持續穩定發展。
1、關於上海房地產市場的發展定位
房地產市場的發展定位問題是確定正確的政策取向最基礎的問題。從狹義的來講,房地產市場的發展是產業發展的需要,要通過房地產市場發展推動房地產業的發展。從更高層次來看,房地產市場則要適應於經濟發展的要求,要服務於經濟建設的需要,要服務於廣大市民改善居住生活的需要,這是我們始終堅持的宗旨和努力的方向。
從宏觀角度認識,發展房地產市場就是要按照市場經濟的要求,不斷推進房地產業市場化建設,通過完善自身的供求機制、競爭機制、價格機制以及利益分配機制,增強綜合服務功能,提高土地和房產資源市場化配置的效率,為上海城市建設和經濟發展服務。通過建立一個完善的市場體系,把房地產經濟融入到國民經濟更大的循環體之中。只有這樣纔能提高房地產業對國民經濟的貢獻度,纔能體現房地產市場發展的內在價值。
從微觀角度來認識,房地產市場發展的定位就是建立一個面向大眾的市場,發展房地產市場的根本目的是為了改善市民的居住生活,使廣大市民通過房地產市場能夠解決自己的住房問題。房地產市場的需求源於最普通的市民改善居住生活質量的願望,這種需求既包含有形的物質形態,也包含無形的服務形態。從有形的物質形態來看,就是要提供面向大眾的住房產品——與支付能力相匹配的住房;從無形的服務形態來看,就是要提供適合大眾的房地產服務,包括融資服務、交易服務、物業管理服務等等。無論是投資經營者,還是行政管理者,都要深入研究這個市場發展定位問題。
2、關於房地產市場的自我調節機制
加快建立房地產市場信息系統,對政府調控市場、企業經營決策、市民住房消費都有著非常重要的作用,是市場發展的重要基礎。隨著房地產市場的發展,對信息的全面性、准確性、及時性以及信息指標的設定、信息歸集的渠道、信息數據的分析、信息資料的發布等提出了越來越高的要求。
一是如何完善房地產信息的指標體系。完備的房地產信息指標體系,能夠全面反映房地產市場的運行狀況,包括土地供應、房地產開發投資、商品房買賣、存量房交易、物業管理等等。完善的房地產信息指標體系,既要有基礎信息指標,又要有分析評價指標;既要有指導宏觀調控管理的指標,又要有指導企業經營決策和市民消費決策的指標。這一指標體系是市場動態的基礎坐標。
二是如何加強房地產信息的分析研究,並以此建立面向行政管理、行業管理和社會公眾的房地產市場的預報、預警機制,為政府、為企業、為消費者提供有價值的決策參考。
三是如何改善房地產信息管理的手段,運用現代的信息化技術手段,使信息的收集更暢通、更全面、更准確,使信息的發布更及時、更可靠、更權威。現在我們正在抓緊有關信息系統的研究和開發,以『統一標准、統一系統、信息互通、資源共享』為目標,推進『權籍管理和交易登記信息系統』和『綜合業務管理信息系統』,前者是一個房地產基礎信息庫,後者是數據共享和交換的基礎平臺,將使全市房地產信息建立在一個統一的信息平臺上。
3、關於房地產市場的消費主體
房地產市場的繁榮和發展,關鍵是要推行鼓勵住房消費的各項政策,讓更多的市民成為房地產市場的消費群體。
(1)在深化房改方面。積極穩妥地推進住房分配貨幣化改革,把原來由財政和單位籌資用於職工買房和建房的資金轉為職工的住房補貼。通過住房分配制度的改革,加快形成市場化的住房消費機制,培育真正意義上的市場消費群體。
(2)在財稅政策方面。1998年5月上海出臺了購房抵扣所得稅政策,即個人購買本市商品房所支付的購房款及購房貸款利息,在2003年5月31日前,可在其本市計征的個人所得稅稅基中抵扣。這一政策在搞活樓市、啟動住房消費中發揮了積極的作用。然而,如何使『買房退稅』政策更加完善,尤其是支持和鼓勵中低收人階層購房,制定相應的購房按揭貼息政策,並能作為一種長期政策繼續在房地產市場發展中發揮作用,是值得進一步研究討論的。
(3)在金融政策方面。可以說上海房地產市場的發展離不開金融的支持。當前亟需研究解決的是,一要進一步簡化購房(包括二手房)抵押貸款的手續,既要保證貸款的安全性,又要方便群眾購房;二要放開並規范抵押物的流轉,即設定抵押的房產,允許其權屬轉讓,並有規范簡捷的的程序,促進市場活躍,特別是在抵押物流轉中,涉及到抵押權的轉讓,要有簡便有效的運轉方式;三要建立抵押貸款二級市場,通過證券化或非證券化的方式,讓金融機構所持有的抵押債權流轉起來,由此降低貸款風險,增強融資能力,擴大購房抵押貸款規模,使購房人能夠有機會得到更多的貸款。
4、關於房地產市場秩序
近十年來,上海以規范和搞活房地產市場為導向,制定了一系列政策,發揮了積極的作用。但是,我們也清醒地看到,不規范的現象仍然存在,規范房地產市場秩序的任務仍然很重。
(1)土地一級市場
土地供應政策,就是要建立與城市經濟發展水平相適應、與市場吸納能力相一致的公開、公平、公正的市場機制。去年7月1日起已在本市全面實行土地使用權出讓招標拍賣制度,土地供應方式發生了較大的轉變,這有利於加速實現土地資源由行政配置向市場配置的轉換,發揮市場機制在配置土地資源中的基礎性作用;有利於在市場機制下,按照總量、結構、區域的要求強化宏觀調控。然而,土地供應方式的轉變是一項長期的任務,還需要進一步規范招標拍賣的操作程序,同時隨著今後外部條件的進一步成熟,還將逐步向縱深推進:一是要研究擴大招標拍賣的范圍,除法律規定的以外,居住和非居住的商品房建設用地都將實行招標拍賣;二是土地供應將由現在的『生地』出讓逐步轉變為『熟地』出讓,降低前期開發成本;三是土地收購儲備機制將會對房地產市場發揮更強的調節功能。一方面依靠政府的土地儲備,另一方面則要發揮發展商對市場的敏感性,利用市場的作用調節其手中所掌握的土地,達到『經營性儲備』的目的。
(2)房地產交易市場
一是要完善政策,並加強對房地產企業的政策引導,從源頭上規范市場行為。對於商品房面積糾紛,上海已經擬訂了預售商品房交付時建築面積增減處理辦法,進一步明確了實測面積和合同約定面積發生增減時的處理辦法。同時,要加強廣告管理,引導房地產開發企業在房地產銷售廣告中標注忠告性用語,規范房地產銷售廣告發布行為。
二是要加強執法監察,優化房地產市場運行的法制環境。針對房地產市場運行中的有關問題,必須開展商品房預售(預訂)行為、房地產銷售廣告、房地產中介機構和執業人員的專項執法檢查,並加強對執法檢查工作的跟蹤指導,為維護房地產市場秩序提供保障。同時,建立房地產市場秩序的動態巡查責任制,堅持『預防為主、事前防范和事後查處相結合』的原則,全面開展動態巡查,從根本上防治違法違規行為。
三是要加快誠信體系建設,引導房地產企業誠實守信。做到房屋權屬合法、房屋質量合格、售樓廣告真實、房屋面積准確、合同嚴格履行,營造『放心購房、安全購房』的市場環境。要完善房地產市場經營主體公示制度,將各類房地產開發企業、房地產中介機構及執業經紀人員的基本情況、不良經營行為及時向社會公示,以加強社會監督,規范經營行為。
(3)物業管理市場
這幾年,上海的物業管理水平正在不斷提高。但是一些深層次的矛盾和問題還沒有得到根本解決,其根本原因是物業管理的市場化程度還不高。培育和發展物業管理市場是完善物業管理機制、規范物業管理運作的治本之路。
一是要研究如何加快建立物業管理招投標制度,在物業管理中引入競爭機制,逐步形成優勝劣汰的市場化機制。把物業管理全面推向市場,使物業管理服務成為市場的一種產品,實現自身投人產出的良性循環。
二是要研究如何按照市場的規律形成物業管理價格機制,解決價格與服務脫節的問題。目前,上海正在推行物業管理分等定級收費,按不同物業類別和服務質量,規定相應的收費標准。這種辦法,最終還是要通過市場機制來調節完善的。從行業管理的要求,則是要研究如何有效地加強物業管理收費的監管,以保護消費者和物業管理企業雙方的權益。
5、關於住房社會保障體系
住房社會保障體系是房地產市場發展中必須重視和研究解決的一個重要課題。要在深化房地產市場機制建設中,探索建立面向城鎮最低收入住房困難家庭的住房社會保障機制,構建弱勢群體住房的社會救助體系。按照這一要求,上海於去年建立了城鎮最低收入住房困難家庭的廉租住房制度。目前,正在全市范圍內全面實施。
上海廉租住房政策的主要內容是:對廉租對象的認定實行『雙困』標准,即:家庭月收入符合民政部門規定的城鎮最低生活保障280元/人的標准,且已接受民政部門連續救助6個月以上;家庭人均居住面積低於5平方米,符合條件的廉租對象經申請、審核、公告、復核,予以輪候配租。配租方式實行實物配租和租金補貼並舉,對孤老、殘疾等特殊家庭實行實物配租,對其他家庭實行租金配租。
對於這一政策還將在實踐中不斷地加以完善,一是要在去年全面建立廉租住房制度的基礎上,加強配租後的管理工作,健全『進入』和『退出』機制。二是要研究經濟困難家庭租金減免政策,著手做好人均收入280元以下和居住面積7平方米以下(5平方米以上)困難家庭的調查摸底工作,研究提出這部分低收人家庭的租金減免政策,以擴大低收人家庭享受社會救助政策的覆蓋面。
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