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樓市又生土地糾紛
1.接到投訴
7月14日,記者接到北京強佑地產對原亞運村慧忠裡項目土地轉讓方——北京某住房股份有限公司的投訴。該投訴書稱:『2001年該公司取得規委的《規劃意見書》後,開始轉讓該項目,並先後與幾家公司達成意向性文件,再度以幾家公司的比較和篩選中,該公司確定與強佑地產合作,雙方經過兩個多月的反復洽商,最後對個別條款雙方又進行了反復推敲,與2002年2月份,雙方確定合同文本,並各自履行內部審批程序,3月25日,雙方一致同意簽訂了《慧忠裡項目合作開發合同書》。根據合同約定,強佑地產向該公司公司分7次共付1.5億元前期工程費及合作款,該公司將該項目轉交強佑公司運作經營。合同簽訂當天,強佑地產向該公司支付定金500萬元,該公司允許強佑前期工作人員進駐現場。4月22日,該公司瞞著強佑地產又與第三方簽訂轉讓合同,將該土地再次轉手,4月30日,該公司正式通知強佑地產,無故要求解除雙方簽訂的《慧忠裡項目合作開發合同書》……』
2.核實報道
記者接到該投訴後,便撥打了該公司的電話進行核實,截至記者發稿時為止,記者仍未與公司領導取得正面接觸。
政府全面嚴查破壞市場秩序行為
2002年6月25日,全國整頓和規范房地產市場秩序電視電話會議在京召開,建設部、國土資源部、國家工商總局等國家七部委領導就全國整頓和規范房地產市場秩序工作做了重要的部署和指示。建設部部長汪光燾指出,為了落實國務院領導指示精神,近一段時間,建設部會同有關省建設廳和所在城市建設等行政主管部門對群眾反映比較強烈的幾起典型案例進行了剖析。汪光燾部長還對社會各界比較關注的深圳『山水居』違規開發案例、福州東煌花園面積縮水案例、北京政通嘉業投資顧問有限公司非法從事房地產經紀業務案例、濟南市槐蔭區後屯村委會集體土地上違法開發案例等四起案例做了重要通報?並以此來警示其他的房地產經營企業。
國土資源部副部長鹿心社指出一定要加強合同和登記管理,規范房地產開發用地秩序。加強國有土地使用權出讓合同管理。國有土地使用權出讓必須簽訂規范完備的國有土地使用權出讓合同,房地產開發企業必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金,並按照出讓合同約定的土地用途、土地條件和動工開發期限開發利用土地。加強土地出讓金征收管理,未按出讓合同約定支付國有土地使用權出讓金的,土地行政主管部門有權解除合同,並可請求違約賠償。未取得國有土地使用證的土地,不得轉讓、出租、抵押。房地產交易,必須依法辦理土地登記。
國家工商總局楊樹德副局長指出,積極推進企業信用體系建設,建立房地產經營企業的信用公示制度。
此次整頓和規范房地產市場秩序的電視電話會議充分顯示了國家七部委對整頓和規范房地產市場秩序的決心和信心。
律師點撥應對之策
有關類似的事件在樓市裡面已不是鮮見。就此類的問題,北京隆安律師事務所的秦兵律師認為,首先,這種事件也是房地產市場發展中出現的一種必然現象,市場的激烈競爭使土地資源日趨減少,誰多出100萬誰就可能成為該土地的使用者。其次,雙方(開發商)在簽訂合作開發項目合同書時,合同中的違約責任不應過低。萬分之三的違約金對違約方起不到太大的約束力。其次,合同中雙方的義務必須非常明確。
北京中誠律師事務所律師蔡衛華告訴記者,使用權有以下三種方式:根據我國的《土地管理法》和《城市房地產管理法》,房地產開發商取得國有土地使用權有:劃撥、出讓、轉讓三種方式。在進行土地使用權轉讓,簽訂出讓或轉讓合同時,要注意避免法律風險。轉讓的雙方應該謹慎對待,應該事先對轉讓的對象、交易的對方等要有一定的了解,自己或者聘請專業評估機構對轉讓對象作一個評估。另外,在進行土地使用權轉讓,簽訂出讓或轉讓合同時,應請專業人士參與把關。現在有些企業不太注重法律,法律意識不夠強,事先不請律師或專業人士或者請了之後不用,認為律師可有可無,等出了問題纔意識到律師的重要性,纔讓律師去解決處理這些糾紛,而不是讓律師從一開始便參與。這樣必然會影響問題的及時解決,從而造成不必要的損失。
雖然合同可以采用口頭形式,但由於考慮到有的合同的復雜性等因素,法律規定有的合同必須采用書面形式。簽訂合同的內容應盡量明確具體,將所有可能出現的一些問題都應該在合同裡有一個明確的約定。這樣,在出現糾紛或者問題之後直接按照合同辦就可以了,因為白紙黑字,合同上寫的很明確。對方如不履行或不適當履行,就可以直接要求對方按照合同去承擔違約責任,即使打起官司來,也是一件很簡單的事了。為了防止對方違約,不履行合同,可以在合同中約定違約金,並對違約金的數額做出具體的約定。這樣,對方違約時就會掂量掂量違約的成本了,如果違約成本太大,對方肯定會放棄。如果違約的成本與違約可以帶來的利潤相比微不足道時,對方肯定要選擇違約了。這就和開發商在房子昇值之後,為了追求高利潤而故意違約,在支付少許違約成本之後,再將房子轉手高價買給第三人一樣,這是一種很常見的現象。為了避免這種現象的發生,保護自己的合法利益,惟有在簽訂合同時謹慎行事。
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