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在北京的開發商們火拚打造第四代別墅的時候,天津的別墅產品終於成規模地登場了。有人將2002年稱作天津房地產市場的TOWNHOUSE年,更確切的說,今年是天津的別墅市場全面啟動的一年。據不完全統計,到目前,已經開工和計劃開工的各類別墅項目已達到100萬平方米以上,與天津每年600-700萬平方米的住宅新開工量相比,比例超過10%,總投資預計將達到40億元以上,而參與開發的均為天津目前實力頗強的開發企業,如順馳、萬科、中基、仁愛等房地產巨頭。
-別墅市場趨熱
前些年,國民經濟經過改革開放10餘年的發展,部分來天津的外籍人士和本地的財富階層都在尋覓富裕的郊居生活模式,於是一些別墅項目應運而生。但別墅市場一直未形成規模。寧發、西姜井、西苑、玫瑰園等一些別墅項目各自為營,在市場上孤軍奮戰,銷售狀況是幾家歡喜幾家愁。應當說當時的別墅產品僅僅滿足了居住的需求,產品類型混雜,配套功能不完善,整體設計觀念遠遠落後於今天。
上世紀末,萬科集團在新宜白大道北辰區科技園區內興建了總面積60餘萬平方米的萬科花園新城項目,該項目以透天聯體別墅的形式,中檔的價格及公司的品牌號召力,迅速博得了消費者的青睞,同時也引起了全國各地開發商的關注、效仿,平均價格已從最初的2400元/平方米攀昇到現在的3800元/平方米,開發、銷售均已接近尾聲。進入2000年,30餘萬平方米的仁愛濠景莊園、10餘萬平方米的中基T城紛紛進入市場預熱及准備,預計今年下半年將陸續面市。到今年春季的房交會期間,順馳的半島藍灣,亞資置業的城市別墅火爆登場,以全新的規劃設計理念及新穎的推廣方式率先攪動了別墅市場原本平靜的一池春水,由此可見,天津的別墅市場今年將在南北兩端競相開花,這也標志著天津的房地產市場進入了一個嶄新的階段。
-解讀別墅市場
為何巨頭企業紛紛選擇現在開發天津別墅市場呢?為此我們分別走訪了其中的一些別墅項目開發商,了解到了別墅市場啟動的必然性因素。
-符合城市化進程
目前天津的這種城市化發展恰好暗和了城市生態學研究結果和世界許多大城市的城市化進程的發展結果。
城市是一種生態秩序,支配城市組織的基本過程是競爭與共生,但由於匱乏的資源(經濟商品和空間)、城市的變化(工廠遷移,商業中心建立)、濃縮與離散(人們向某一區域的集中或從某一區域的離開而造成的人口密度的變化)、集中與分散(金融、商業機構等職能機構的變遷)、侵入與接替(外來人口的湧入)等諸多方面的原因,城市將出現空間組織規模和土地利用上的變化,芝加哥學派的研究結果和西方許多大城市發展結果表明是呈現扇形變化,即商業區位於城市的中心,中低收入層考慮到交通成本和時間等因素選擇近城市中心地帶居住,中、高收入層選擇近郊或郊區甚至衛星城的住宅,以較低價格獲得更多的空間,而城市的工業區則依賴水源、鐵路條件發展。
隨著時代的發展、科技的進步,城市的生活方式和城市結構得以便捷地滲透到中心城市周圍的廣大地區,如大型超市、公建配套設施的建立,網絡技術的飛速發展,人們即使遠離市中心區域也可以便捷地享受到城市功能的完善服務,因此別墅市場啟動是天津城市化的進程快速進展的一個最充分的例證。
-產業發展的激發
對整個市場及走勢,幾家開發商均認為,根據天津的『十五』規劃,房地產業將仍是本市的支柱產業。有關部門將繼續調整產業結構,完善市場機制,提高產業化水平,推進房地產開發的規模化和現代化,實現房地產業的跨越式發展,改善人民群眾的居住條件和居住環境。所以未來幾年,房地產也仍將保持良好的發展勢頭。
-區域市場成熟
南片的開發商,以順馳、仁愛、亞資為代表,普遍認為南部地區離市中心較近,自然條件優越,人文環境、經濟條件天津首屈一指,城市配套功能完善,隨著天津城市規模的擴展,尤其是梅江、梅江南大型生態居住區的興建,天津城市的發展中心必將轉向市區南部,在此區域建高檔次的別墅產品,必將吸引高素質的消費者,取得良好的經濟效益,南部別墅的平均價格將在5000元/平方米以上。
北片的開發商以萬科、中基為代表,更看好北京申奧成功後其城市擴展和資本的流動在天津北部所蘊含的巨大商機,而且本市北部土地價格偏低,別墅的平均價格在3500-4000元/平方米左右,在產品形態相似的前提下,中檔的價格必然吸引一大批新興的白領階層。
-消費需求提昇
對未來消費需求的理解,各家開發商都表現出共同的認知。大家認為,隨著天津經濟的發展,人們收入水平的提高,生活節奏的加快,居住理念的進步,人們在選擇住所時將更多地考慮到項目的人文環境、自然環境和項目的規劃、配套等各方面的因素。以往的十幾棟甚至幾十棟多層樓房並排開發,中間配以一些綠地花草及公建設施的住宅模式已不能滿足高層次住宅消費的需求,富裕起來的人們將更加向往避開喧囂的鬧市,向往清新自由的生活方式,崇尚回歸自然、健康活潑的居住空間,向往人與人、人於自然和諧共生的環境。這種需求在城市中寸土寸金的中心地帶是難以實現的,而城市向郊區擴展的邊緣地帶相對容易實現。
-規劃設計理念進步
在對這些企業的采訪中,還有一種現象不容忽視,那就是諸多家企業無一例外地實行了環境先行、配套先行。在住宅施工建設的同時,完善的配套設施和景觀設施已經在建設之中,大部分將先於住宅建設提前完成,徹底解決消費者對進住後生活功能配套是否完善的後顧之懮;在住宅及環境的設計上,充分考慮到近人尺度及實用性,摒棄以往的宏偉及觀賞性;在社區的建設中充分考慮到社區給人的歸屬感的重要性。
-謹慎冷靜面對市場
雖然掀起了天津的別墅熱,但眾家開發商並未頭腦發熱,而都采取了謹慎入市的態度,仁愛和中基雖立項已久,但仍在認真地進行前期的市場研究和准備;順馳和亞資雖拔頭籌,但先期供應量均不超過總體銷售額的30%。如半島藍灣130套,仁愛濠景莊園約9萬平方米,城市別墅70套,目的都是為了更加准確地把握市場的脈搏,保證生產出來適銷對路的產品而不是僅供觀賞的作品,我們由衷地為天津開發商的成熟喝彩。
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