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一、沈陽市自然社會經濟情況
沈陽市(曾名盛京,奉天等)土地總面積12980平方公裡,地處北溫帶,屬受季風影響的濕潤和半溫潤暖溫帶大陸性氣候,沈陽轄九區一市三縣,其中中心區面積163.3平方公裡。1999年沈陽市總戶數為212.6萬戶,總人口為677.1萬人,其中中心區(市內五區和郊區九個街道)戶數為112.6萬戶,佔全市總戶數的53.0%,人口為350.4萬人,佔全市人口的51.8%。
2001年沈陽市實現國內生產總值1238.0億元,其中,第一產業76.6億元;第二產業542.0億元;第三產業619.4億元。
全市公路總長度5252公裡,其中高速公路239.2公裡。
2001年末沈陽市累計注冊三資企業3820家,其中投產(開業)1305家。
2001年沈陽市加強綠化建設,全市累計建成區園林綠地面積4729.4萬平方米。
2001年沈陽市共有21所普通高等學校,共招收本、專科(高職)學生5.6萬人,在校生達16.8萬人。2001年高等院校本、專科畢業生2.6萬人。全年普通高等院校和科研機構共招收研究生4028人,在校研究生9660人,畢業研究生1442人。
2001年末全市城鎮單位從業人員120.4萬人,比上年末下降4.6%。在崗職工人數115.4萬人,下降5.4%。到2001年末,全市離崗職工為46.9萬人。據勞動部門統計,年末城鎮登記失業人員13.3萬人,登記失業率為4.7%。
2001年,全市職工平均工資為8172元。2001年城市居民人均可支配性收入為6386元。城市居民人均消費性支出5515元。全市城鄉居民人均儲蓄存款為15350元。
按照沈陽市委、市政府的『開發渾南,建設新沈陽,把渾南建設成沈陽的浦東』的戰略部署,2001年渾南新區的開發和建設全面啟動。新區基礎設施建設步伐明顯加快。
二、沈陽市住宅市場發展狀況
2000年住宅建設完成投資60.3億元,比1999年增長18.9%;竣工住宅面積422.9萬平方米,增長6.3%。城鎮人均居住面積由上年的8.12平方米增加至8.37平方米;農民人均住房面積達21.8平方米,比上年增加 1平方米。
2001年住宅建設投資72.1億元,比上年增長19.6%;竣工住宅面積444.2萬平方米,增長5.0%。城鎮人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米;農民人均住房面積達22.8平方米,比上年增加1平方米。
沈陽市住宅建設銷售趨勢圖
三、沈陽市別墅市場狀況
1、沈陽別墅市場的發展歷程
沈陽的別墅市場始於1992年的河畔花園,當年的供應量僅有20棟左右。但是『河畔花園』在沈陽房地產市場上所起的作用是無法估量的,在許多沈陽人眼中,10年前的『河畔花園』在如今仍然是最好的選擇。
在1996年沈陽市的別墅市場供應量達到一個頂峰,年供應量在250套以上,相比1992年增長了十倍。主要項目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬雲珠、巴黎世家、鳳凰花園等。
1997年、1998年,沈陽市的別墅市場經歷了一系列的調整和消化。在1999年,別墅又迎來了一個新的高潮期,市場供應量又達到200套左右。
近期沈陽別墅市場單體別墅供應量為500套左右(指的是在售部分)。
2、沈陽市別墅市場現狀
沈陽別墅項目的從無到有可以說是沈陽的經濟發展、觀念進步、生活水平提高的一個具體體現。但是經過了近10年的發展,沈陽市的別墅市場仍然同上海、深圳、北京等房地產業發達的地區存在著較大的差距。
別墅作為人類居住場所的最高表現形式,它代表的應該是最高的生活品質。然而在沈陽的別墅市場上,大多數客戶的購買動機仍然是改善居住環境,以及炫耀自己的財富,真正追求高品質生活的客戶可以說是少之又少,或者說這部分客戶的需求沒有得到充分的滿足。這一不足表現在:別墅周邊環境差,社區的圍牆內外可以說是天淵之別;社區內的環境、會所、物業管理無法使人聯想到『高品質』等。
沈陽的有些開發商力爭使別墅『平民化』,推出了『獨院住宅』的概念,可是其100萬元的價格卻把當地的普通工薪階層牢牢地擋在了門外。試想,當高價位、本應面對少數富豪的項目卻具有面向普通百姓的品質和特性時,整個別墅市場將會被帶來一種什麼樣的後果。我們認為,其後果正是:一方面真正追求高品質生活的客戶很難買到房子;而另一方面,開發商總是抱怨房子不好賣。
在如今沈陽的別墅市場上,項目的檔次也可以說參差不齊,價格從2000元/平方米到9000元/平方米的項目共存。就其價格來看,沈陽市的別墅市場的供應量呈現一個『菱形』的態勢:高端和低端的項目數量少,中間價位的項目佔的比重最大。這樣的一種供應結構可以說是對市場的一種畸形認識的產物,這主要是指那一部分低端別墅而言的。沈陽的別墅市場上,地價所佔的比重不是很大,那麼售價中的大部分比例是用來支付建安、社區環境營造等方面費用的,如果售價過低,則房屋品質、社區環境勢必難以保證。
3、近期供應量及供應特征
沈陽市場上的單體別墅,每棟建築面積主要集中在200—400平方米之間,有少量大面積的別墅出現。絕大部分別墅具有車庫、傭人房、設備房、洗衣房等功能空間,大部分項目贈送私家花園。絕大部分別墅沒有游泳池。
沈陽市的別墅項目交房時絕大部分是毛坯房。
沈陽的別墅市場在市政配套設施和室內戶型的設計等方面還存在不小的發展空間。例如:有的別墅項目沒有預留安裝戶式中央空調的空間;有的項目缺乏市政燃氣系統的支持,要使用液化氣罐。
4、區域供應量
沈陽市的別墅供應主要集中在東、南、西、北四個方向,其中北部、南部是別墅項目最為集中的區域。
南部以沈陽市開發渾南為契機,大規模開發建設別墅項目,使已建在建的項目達到近十個之多,其中也不乏像菲菲澳家這樣的大型項目。作為別墅比較密集的區域,渾南地區的人氣可以說在四個區域中最旺。
而北部則有荷蘭村、巴黎世家、加州陽光等項目,其中社區規模最大的是荷蘭村,整個園區佔地220萬平方米,這樣大的項目在全國也屬罕見。
東部有天柱山莊和維也納音樂別墅兩個項目,其中天柱山莊為舊盤,存量不大;而維也納音樂別墅則因手續不全,使得開盤日期無法確定,因此沒有將它計算在現有的市場供應量內。
西部目前只有金色高爾夫外商別墅一個項目。
5、客戶構成及價格分析
別墅的客戶主要分為兩種類型:購買型和租用型。其中購買型客戶又可按照購買別墅的目的細分為自住型、投資型和保值型三種。
最終的別墅消費者還是自住的客戶和租用別墅的客戶。在沈陽的別墅市場上,大部分客戶購買別墅用於自住,少量客戶用於保值增值。
購買別墅自住的客戶主要是私營企業主、體育演藝界明星。前些年在客戶中佔一定比例的政府官員、國企領導已經基本上退出了別墅消費的行列。
沈陽市大部分別墅項目的單價在3000—5500元/平方米之間,其目標客戶主要是沈陽本地及外地的私營企業主等。其購買的目的主要是改善生活條件、尋求更大的生活空間、追求更高的生活質量,區別於普通工薪階層等。
少數幾個項目價格在8000元/平方米以上,這部分項目的客戶定位要明顯高於普通別墅項目,主要是大型私營企業主、體育演藝界明星等。這些客戶的購買動機是為了顯示自己的身份、地位和財富,追求完善的物業服務等.
6、別墅出租市場分析
租用別墅的客戶主要是外資公司的外籍高級管理人員及少量駐沈的外地高層人士。沈陽市統計局的資料表明,2001年末沈陽市累計注冊三資企業3820家,其中投產(開業)1305家,在這些企業工作的部分外商選擇酒店居住。因此,當前來講,由於外商來沈而產生的對出租的高檔物業的需求現在將不會過高。
沈陽現有的可供出租的別墅物業僅有為數不多的幾家:河畔花園、荷蘭村、金色高爾夫別墅、花溪山莊、信盟花園等。其中金色高爾夫別墅的出租計劃僅僅處在策劃階段。
河畔花園是沈陽市最早、檔次最高、出租率最高的可租物業,其公寓的租金約為20000元人民幣(200平方米左右),別墅為30000元人民幣左右;萬科紫金苑的公寓月租金報價為80元/平方米;信盟花園別墅的月租金報價為30000元/棟左右。
除河畔花園外,其它項目的出租情況並不理想。信盟花園是新項目,入市時間不長,尚未擁有足夠的知名度,外界對該項目缺乏足夠的認可;萬科紫金苑可以說是除河畔花園外,沈陽市知名度最高的物業,但是它缺乏河畔花園那樣的象征意義。因為河畔花園在沈陽市是最高檔物業的象征,物業內的業主也以居住其中為榮,沈陽市民也基本上持這種觀點,久而久之,確立了河畔花園的崇高地位,這是其他任何項目都無法相比的。
目前租用別墅的客戶只能通過自行與別墅業主或和代客出租的物業管理部門聯系租到別墅,這種方式效率較低、可選擇的餘地較小。同時應當看到,這類客戶也將隨著沈陽經濟形式的不斷好轉而增多,如果開發商把這部分潛在的需求發掘出來,將會對項目產生一定的正面影響。
7、未來供應量分析
潛在的供應量主要來自於加州陽光二期、美地莊園二期、信盟花園三期、維也納音樂別墅、荷蘭村別墅二期、菲菲澳家二期以及錦繡山莊等。
信盟花園三期將有35棟獨體別墅,戶型基本在300平方米以上,將於2002年5月左右開始發售,售價將在9000元/平方米以上;錦繡山莊將有180套左右的別墅在2002年8月上市;加州陽光二期的單體別墅供應量約在80套左右,售價在3000元/平方米左右;美地莊園二期約有85棟左右的供應量;荷蘭村別墅二期將有119棟左右,售價將接近10000元/平方米;菲菲澳家二期的供應量較大,總供應量將達到1500棟左右。
部分項目的具體開盤時間尚不能確定,但是估計這些項目中的大部分將在今年年底或者明年陸續入市,總供應量大概在500棟以上(不包括菲菲澳家)。
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