房地產『雪崩』是可怕的！

　　改革開放以來，房地產作為新興行業，由小到大，逐步成長為國民經濟一個支柱產業。它的發展過程和我國的社會主義市場經濟一樣，經歷過風風雨雨。政策性福利性分房制度的土崩瓦解，標志著房地產全面走向市場，房地產企業從此逐步規范了賽制，納入了規則競爭。然而，市場是公正的也是無情的。房地產企業興衰成敗，不僅取決於企業資本、品牌和開發理念，而且，房地產商的經營能力、信息處理能力、操作手段和市場分析把握能力也同樣重要，尤其是市場分析能力更是重中之重。在這裡，擬就區域房價與泡沫現象及產生原因，略作淺析。

　　區域房價走勢平穩，樓市紅紅火火，是房地產市場健康發展的標志，反之，房價虛火高溫、極度膨脹稱之為『泡沫』現象，『泡沫』現象產生大致受以下幾種影響：

　　1、政策牽制。國家宏觀政策可以說是房地產業的『定海針』。如當前經濟方針、國家住房制度、戶籍制度、金融政策、政治及社會穩定狀況，對房價的影響至關重要，也是宏觀區分『泡沫』現象的有力參照。

　　2、城市規劃。城市規劃是房地產市場可持續發展的動力需求，預示著區域房地產市場的消費潛力。一個前瞻性的城市，對城市的中、長期發展都有戰略性規劃。這個規劃將對房價予以牽引指導。良好的定位和規劃，是區域房地產市場持續發展的法寶。

　　3、土地控制。政府的土地控制能力直接決定著土地規劃、土地發放行為。土地的供應方式是否投標，交易市場是透明還是暗箱操作，市場秩序運作是否規范，決定著政府部門對房地產市場的調控能力，是泡沫產生的直接原因。

　　4、區域經濟：正確區別房價是不是泡沫，區域經濟狀況、社會購買力、民間資本實力不可忽視。區域經濟發展水平決定著民間資本實力，民間資金對住宅質量要求及人口基數是支持和繁榮區域房市的有力說明。聯合國與世界銀行組織對52個不同收入和地理環境的國家所進行的住房調查結果表明，住房價格與戶均年收入平均比值為5：1，是商品房價格與市民購買力平衡與否的客觀調查。

　　5、樓花炒作。1996年前海南、北海房地產繁榮景象頃刻間灰飛煙滅，就是因為土地和房子被無節制地輪番炒作，使房價背離了市場價格幾倍甚至幾十倍。因此分析房價是不是泡沫，不得不正視這股『炒房大軍』。炒家買房子為了昇值，他們不斷推高房價，導致房地產市場處於一種『虛火』狀態。當市場出現問題時，這種浮誇的繁榮徹底被打碎，到時候，我們也將為此付出慘重的代價。

　　總之，對房產市場的理性分析，是房地產企業家必備的基本功。房地產繁榮是好事，其對國民經濟相關行業的拉動是毋庸置疑的；房地產『雪崩』是可怕的，對房地產企業的打擊甚至是致命的。我國房地產市場經過多年的培育，取得了長足的發展，全社會上下都應該很好地珍惜這個大好局面。少一些泡沫造勢，多一些明珠閃光，讓房地產市場健康發展！