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近日,中國人民大學教授謝經榮領導的課題組完成了國家社科基金資助課題與國家自然基金重點課題——《地產泡沫與金融危機》。據課題組研究發現,東南亞金融危機時東南亞各國都有一個共同特征:房地產市場價格在經過一段異常膨脹後,開始下跌;由於房地產價格陡降,造成有房地產金融業務的銀行出現呆、壞帳,銀行體系運轉失靈;最後,匯率機制被破壞,整個國民經濟陷入困境。在這個過程中前一時期過量的房地產投資(投機)給以後的金融危機埋下了定時炸彈。外資在1997年開始炒作和接下來撤資是這次金融危機的導火索,多年泡沫經濟和地產泡沫破滅。不少銀行經營不善、倒閉並引發了亞洲金融危機。同樣,今天日本經濟的低迷不振是20世紀70年代中期以來長期土地投機形成地產泡沫後的調整過程。實踐證明,前期地產泡沫越嚴重、時間越長,對國民經濟的扭曲也就越嚴重,危害也就越大,調整的時間也就越長。對於1992年?1993年中國出現『房地產熱』這個說法,謝經榮教授認為,中國存在著地產泡沫現象,但是至今尚無明顯的論據證明1992年?1993年中國『房地產熱』中曾經出現了全國性的地產泡沫。盡管中國地產泡沫現象並不是全國性的、非常嚴重的,但是在某些特定地區(特別是東南沿海地區)存在著典型的地區性地產泡沫現象。與其他國家出現的情況相似,土地投機是這些地方地產泡沫形成的最直接原因。而政府的宏觀調控政策不力,是地產泡沫形成的主要原因。土地供應的雙軌制,政府對土地市場的過度乾預和乾預失靈,以及市場主體結構不合理等原因,推動了土地投機等『市場因素』在地產泡沫形成機制中直接發生作用。而『權力尋租』和法制不健全等因素,則在地產泡沫的形成中起了推動作用。據謝經榮教授說,新加坡經濟在亞洲金融危機中能夠幸免於難,所受損失最小,主要原因有三點:一是新加坡政府嚴格的土地批租制度。根據土地所有權和使用權相分離的原則,新加坡政府只出讓土地使用權。政府按規劃規定的土地使用性質,先將國有土地有償出讓給有關法定機構,如工業用地出讓給裕廊鎮管理局,住宅用地出讓給建屋發展局等,然後,再由這些法定機構將土地開發後,以招標方式轉讓給私人開發商及有關私人機構或個人。政府在以招標方式出讓土地使用權的過程中,往往不以最高標價為確定中標者的根本標准,而是根據投標者的業績、建築設計水准是否滿足規劃要求等加以綜合評價與選擇。土地局設有土地稽查員和測量組,負責監督土地使用情況。二是政府對房地產市場的監管和引導。新加坡政府十分重視房地產業對整個經濟發展的調節作用。如1984年新加坡的經濟出現衰退,政府便組織大量建房,通過發展房地產業來帶動其他產業的發展,減緩經濟下降的速度。又如,旅游業是新加坡的支柱產業之一。當旅游業不景氣時,政府便大量標售土地,引導建設旅游賓館,通過供需杠杆的調節,使賓館的房價下降,並以此來吸引游客,這對經濟的復蘇起了很大作用。三是注重法治,金融系統有嚴格的監管機制。
如何防止地產泡沫的產生,謝經榮教授認為,要在幾個方面下功夫:一是要加強對宏觀經濟形勢和政策的監控。宏觀經濟形勢和政策背景的改變,對房地產的影響往往是巨大而深遠的。主導產業(例如石油工業)、稅制、通貨膨脹率、利率,這些都是房地產運行的基礎環境,它們的改變,往往會引起其他因素的連鎖反應,包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤等等。單一的應對措施往往是無能為力的。政府對這些因素進行全方位的監控,制定合適的政策,是防止房地產泡沫的首要措施。二是要加強對外資的監控。東南亞金融危機及地產泡沫的產生,與外資的引進密切相關。加強對外資的監控,主要應采取以下措施:(1)要以外商直接投資為主,間接投資為輔,以長期外債為主,短期外債為輔,控制外債的總規模。(2)控制外資投向,鼓勵外資投向技術領域,嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規模。(3)在引進外資的同時,還應調整本國的產業結構,培育新的經濟增長點,提高生產能力,提高抵御外資衝擊的能力。三是要加強銀行監管。推動地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。四是要嚴防房地產投機。房地產投機是房地產泡沫產生的根本因素。要抑制地產泡沫,必須限制房地產投機。限制房地產投機,可以采取以下措施。——通過稅收抑制投機。政府可以征收空地稅、土地保有稅,提高囤積土地成本,限制以投機為目的的土地交易。加強土地增值稅的征收,限制以轉手套利為目的的土地交易。此外,為了限制炒買炒賣房地產,也可限制同一宗房地產在一定期限內的交易次數。——通過加強信貸監管抑制投機。投機資本往往來自於金融信貸部門,要從源頭上控制投機資本。為此,應該嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率,嚴格審查房地產抵押貸款的條件。(侯建國)
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