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日本房地產泡沫引起經濟嚴重萎縮至今令國人記憶猶新。近日,關於防止中國房地產泡沫的國家級重點課題,由中國人民大學教授謝經榮教授領銜完成。該課題為防止重蹈復轍給中國樓市開了四帖『藥方』。
第一帖『藥方』是加強對宏觀經濟形勢和政策的監控。包括主導產業、稅制、通貨膨脹率、利率等,這些都是房地產運行的基礎環境,它們的改變,往往會引起其他因素的連鎖反應,包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤等。單一的應對措施往往是無能為力的。該課題提出,政府要對這些因素進行全方位的監控,制定合適的政策,乃防止房地產泡沫的首要措施。
第二帖『藥方』是加強對外資的監控。東南亞金融危機及房地產泡沫的產生,與外資的引進密切相關。加強對外資的監控,主要應采取以下措施:一是要以外商直接投資為主,間接投資為輔;以長期外債為主,短期外債為輔,控制外債的總規模。二是控制外資投向,鼓勵外資投向技術領域,嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規模。三是在引進外資的同時,還應調整本國的產業結構,提高抵御外資衝擊的能力。
第三帖『藥方』是加強銀行監管。經驗證明,推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。該課題提出,必須加強對銀行的監管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。
第四帖『藥方』是嚴防房地產投機。一是限制房地產投機:主要通過稅收抑制投機。政府可以征收空地稅、土地保有稅,提高囤積土地成本,限制以投機為目的的土地交易;加強土地增值稅的征收,限制以轉手套利為目的的土地交易。此外,為了限制炒買炒賣房地產,也可限制同一宗房地產在一定期限內的交易次數。二是通過加強信貸監管抑制投機:嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率,嚴格審查房地產抵押貸款的條件。
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