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5月指數:1034點
4月指數:1027點
變化幅度:↑0.7%
價格波動拉大差距沿江區域交易增多
2002年5月份上海二手房指數為1034點,比上月上昇7點,較之上月的10點漲幅,增長幅度開始趨緩。盡管二手房市場開始向穩步階段邁進,但是各區域呈現出漲幅不均態勢,主要表現在:第一,價格波動拉大差距,主要集中在上海西北地區和浦東上南等地區,二手房交易價格昇幅最高達到4%,小部分地區有微量降幅;第二,動拆遷帶動了二手房交易量,沿江兩岸區域尤為明顯。
5月份二手房價格上昇較快的地區主要集中 在中山公園、真北、涼城、中原、五角場、控江、彭浦、上南等地區,交易價格昇幅最大達到4%左右。例如,楊浦的控江地區4月份的平均成交單價在3570元左右,5月份的平均成交單價則為3690元左右,平均每平方米上昇了120元。然而也有部分區域,如浦東的濰坊、世紀公園等地區的二手房價格基本維持不變,或出現小幅下滑現象,如長寧區的新華路地區、動物園地區,新華路地區4月份的平均成交單價為4510元,而5月份的平均成交單價則為4490元,降幅約為0.4%左右。從總體上說,這一數字處於正常的價格波動范圍內,該地區目前房價處於穩定狀態。
上海二手房市場5月份呈現出的價格波動拉大差距、沿江區域交易增多的特點,主要是受到城市基本建設的推動和五月黃金周買房人氣驟昇的影響。
首先是舊城改造引發的動拆遷工程刺激了二手房消費。今年上半年上海動拆遷量加大,到5月份,不僅靜安區、黃浦區等市中心區有大量舊房拆遷,而且普陀區、楊浦區、虹口區等次中心區域也累計有大面積的拆遷量,由此造成了這些地區二手房的供需變動———需求量上昇,進而引起價格上昇。各區域政府部門公布的動拆遷價格補償標准,也在一定程度上拉昇了房價,使二手房價格趨於合理。
黃興綠地、大寧綠地的建設進程也帶動了周邊地區二手房價格的上揚,輕軌、地鐵等17條線路的延伸和興建的利好消息也使相關區域行情看漲。原來地段相對偏遠的地區,如閘北的彭浦地區、虹口的江灣地區等,其二手房價格上昇速度很快,5月份平均成交價格都已接近3700元/平方米左右。
二手房房價微降的區域只佔少數,原因在於前一階段漲幅過大,目前已沒有多少上昇空間。
其次,從二手房指數辦公室5月份的調查資料可以看出,動拆遷量大的地區,其二手房交易量也急劇上昇。受黃浦江兩岸綜合開發啟動效應,沿江地區的浦東、黃浦、虹口、楊浦等地交易量上昇幅度較大,尤其是今年5月黃金周的房產集中展示拉動了買房人氣,也使二手房交易量出現了小高潮。
本辦公室認為,隨著今年上海城市建設發展的強勁勢頭、居民居住消費理念趨向多元化、二手房中的次新房比重加大,使二手房整體質量會得以提高,從價值規律來看價格還會繼續上昇。但就短期來看可能會出現一些波動,比如,最近上海八大商業銀行提出提前還貸需繳違約金,盡管這一規定如何實施目前尚無十分明確的說法,但可能會對二手房市場造成一定的衝擊。另據本辦公室調查,近期的住房租賃價格呈下滑趨勢,這一現象表明進入房地產市場的投資者數量增長速度很快,造成住宅租賃市場的供給量也相應放大,尤其是高檔物業可供租賃量已超過需求量,租賃價格下滑趨勢還會延續。因此,不論是二手房的長期投資還是短期投資,現在進入都已存在一定的風險。下半年的二手房市場走勢,也要看這些不確定因素對市場作用如何。
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