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背景:與塔樓相比,板樓具有通風采光方面的優勢;與帶電梯的高層和小高層相比,多層住宅使用率高而建安、維護成本低。無怪乎今年多層住宅建設明顯增多,而且高中低檔齊頭並進,尤其在經濟適用房和4000元左右的低檔房中,掀起了不小的銷售熱潮。但這些熱銷的多層住宅果真如想象中那般物美價廉嗎?
劉嘉峰:基礎設施促進多層建設
多層住宅是否價廉物美,我的回答是肯定的,因為多層在尺度上和舒適度上都比較好。如果能做多層的話,大家不會去做成本更高的東西。但在北京這樣一個城市,因為城市用地中有相當部分用於政治、文化保護上,住宅用地是比較少的,再加上過去一些土地利用不夠高效,許多現實條件限制了多層的建設,結果是城區的高密度、高配價。
不過隨著北京城市化水平的提高,基礎建設不斷完善,像五環路、六環路和輕軌都跟上去的話,就為建造低層、多層創造了條件。我覺得這個問題可能不光是一個市場的問題,也不光是一個地價的問題,是在城市化、現代化過程當中一個必然的階段。其實在國外一些人口密度較高的大城市當中,用地面積比較同等的時候,這種中密度的多層住宅已經有了大的突破。
李長山:買多層防止價廉質次
多層住宅是否物美價廉,我覺得值得探討。前不久在市郊一個社區工地看到的多層磚混結構六層的房屋,還使用空心板、三七牆,門框全部是城裡拆舊房的門框,售價是每平方米一千多元,住起來非常危險。這種多層住宅雖然價廉,但絕不物美,應該說是房子蓋了就應該拆,或者用不了十年八年就是一堆垃圾。
因此我想廉價的東西肯定不會物美,我們有個別墅區,地下室全現澆,上面是框架結構,窗戶用『斷橋式』的,玻璃是6+10+4,價格不可能降下來。那麼我想好的六層以下的低密度住宅,品質到位的,目前看確實是熱銷。因為這種樓盤多數處在半郊區地帶和城市邊緣地帶,土地成本低一些,價格也低一些,但是基本的造價是不應該低的。
張雷:建多層因地而宜
據說按照國際審議設定的方案,在充分考慮住戶居住舒適度的前提下,未來建設中應當將容積率控制在2左右是最理想的住宅,但是我覺得這在城市的發展中也應因時因地而宜。比如說在一個城市經濟發達的地區,容積率控制過低,很難適應城市發展必然需要,很難適應城市經濟需要。最近我看了廣州一個120萬平方米的項目,在市中心,這麼大的面積容積率不到3,它的土地費用也非常高,之所以要做這麼低的容積率,是因為節省出來的土地能夠營造非常好的環境,而環境做得越美,房子的價值越高。但在北方城市即便容積率很低,由於氣候的原因不太可能造出特別好的環境來增加附加值,另外建造和維護保養的成本也非常高。與其這樣的話,我覺得在城區應適當增加容積率,利用高層住宅均好性的優勢有效地優化居住氛圍。
林峰:多層雖好還要市場喜歡
多層和高層是多年來的爭論,有一派希望建高層,有一派希望建多層,學院派們都希望建多層,不希望讓城市房子很高,可是因為經濟規律在起作用,阻止不住,結果北京還是高樓林立。高層住宅很多問題,第一造價貴,要有高壓水、高壓暖氣;第二要用電梯;第三技術要求高;第四是公攤面積多。一萬平方米如果說是多層會多住八九戶,就是說如果單位買房子的話,多層住宅多住幾戶,高層住宅少住幾戶,最後是管理費高,它的好處是多蓋房。但是最終決定蓋成什麼樣和上面都沒有多大關系,只是和地價、成本有關系,地價要是貴建高層合算,地價越便宜,建高層越不合算。哪個物美價廉不好說,多層能蓋好房子,高層也能蓋好房子,不能一概而論。
任志強:土地成本決定建築形式
土地成本低允許建密度低的樓,土地成本高的話越蓋多層越貴,同一個土地成本的情況下,高層可能是便宜的,多層可能是貴的。我個人來看,覺得多層有多層的弱點,高層有高層的優點。
過去北京有不少七層的多層樓,沒有電梯,老年人、病人上下困難,六層七層冬冷夏熱,一層方便但是潮濕、吵鬧,舒適度較好的多層實際上是指四層以下的住宅樓,而六層很難稱得上物美。大量的多層出現是因為不同的土地成本,如果土地成本很低就滿足我們這個情況。經濟適用房因為市政府限價,不可能定高價。為了降低成本,建多層住宅很正常,這也是成本決定的。
澳大利亞是土地資源最豐富的,但是它土地成本很高,因為大量的土地沒有水、電等基礎設施,加起來以後就很高,所以在1997年以後他們的基本上是中密度住宅。
有人覺得密度低了,舒適度纔高,可實際上如果同一個地區蓋同樣的建築物,蓋高層的話,空地就多,綠地也就多,如果蓋多層的話空地可能就沒有了,也沒有綠地的空間。還有人提到高層塔樓間的氣流,但空氣很容易流通,如果是板樓,特別是現在出來的所謂圍合式的板樓設計,風不容易流通,反而影響居住健康。
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