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『集體簽約』第一批『試驗』結果差強人意
其實,市場對『集體簽約』並不陌生。開發商約若乾購房人分別到同一地點(售樓處或展會)共同簽訂購房合同的『集體簽約』市場早有采用。應該說,這實質是開發商聚攏人氣的一種手段。而我們今天所講的『集體簽約』則是指某一項目的若乾購房人自發組織在一起(多通過網絡),再通過向專業人士諮詢、共同商討,細化完善條款,共同與開發商簽訂購房 合同,條款共享,保護自己的權益。此種『集體簽約』在去年就已出現過。去年,柏林愛樂的30多位購房人集體與開發商簽訂購房合同應該是北京樓市中的第一次『集體簽約』,焦點網該項目社區論壇版主之一桑先生道出了他們的初衷:是頻頻出現的樓市糾紛讓大家提高了警惕,一部分購房人逐漸意識到維權和維權方式的重要。雖然參與人數和簽訂條款均比美然最近的『集體簽約』少得多,但畢竟邁出了『集體簽約』、理智維權的第一步。
而美然動力街區則創造了北京『集體簽約』的規模之最,至今已有近百位購房者加入。該項目位於朝陽區,項目規模不大,但較有特色,該項目自去年春季展會推出以來,在很多方面得到了購房者的認可,但隨著工程的進展,准業主們發現相關道路的修整、區邊臭溝改造、廣告中運動設施的種類和規模在不斷改變或縮減等多項問題。另外,開發商提供的補充條款過於簡單,於是,已通過焦點網准業主論壇聯系起來的近百位購房人准備采用『集體簽約』形式。他們經過多方諮詢、多輪商討,擬定了一份詳細的合同及補充條款,並以此為依據,與開發商進行溝通,希望簽訂一份最有保障的合同。准業主代表段先生說,購房人堵售樓處、鬧展會雖有些過激,但都是無奈之舉,為此,我們准備在合同簽訂時就能主動及時規避風險。准業主們選擇『集體簽約』的同時,已達成『共進退』的默契。但是,至記者發稿時止,在准業主代表與開發商進行的兩輪談判中,雙方均未就業主們最為關注的幾個核心問題達成共識。
開發商美晟集團總經理楊美琳在接受采訪時說,購房者組織『集體簽約』,開發商非常歡迎,這本身還是說明了項目得到了市場認可。不過,要解決問題,就需要雙方更進一步協商。雙方發生分歧的臭溝改造、道路翻修等內容,牽扯到市政統一規劃;至於簽署合同的形式,按照國家和北京市有關規定,合同只要言簡意賅,像業主提出的幾十頁幾百條的合同,房管局無法及時審閱、整理、存檔,開發商心有餘而力不足。其實,買賣雙方的關系是完全平等的,雙方都有充分的選擇權。
准業主代表們認為,他們提出的條款雖然比一般合同要詳盡得多,但其中許多均屬開發商本應做到的,一些關鍵問題也屬合理要求,只要開發商有實力、有誠意就能做到;而開發商總以國家法規沒規定為理由不接受是不妥的;合同不僅應合法,也應合理。目前,業主們已在考慮退房,據該項目論壇版主李女士介紹,已有幾家開發商表示,可以為他們近百名業主『量身定做』一個項目,或一個樓座畢竟這是一個能量巨大的購房軍團。
市場評價第一批『集體簽約』褒多於貶
就『集體簽約』問題,記者又相繼走訪了一些專業人士。
北京市國土資源和房屋管理局市場一處陳同順處長特別肯定了這一做法,他說,委托專業人士代理的『集體簽約』可以有效減少糾紛和矛盾的產生。大家共同支付費用規避風險,是消費者理智消費、理智維權的一種表現,同時,可以促進市場規范發展,應該說是市場的一種進步。
北京勞賽德律師事務所蔡耀忠律師在接受采訪中說,購房者集合在一起,可以使雙方在交易中的地位相對均衡;對於交易本身,可以降低雙方的時間和資金成本、提高效率。
珠江地產策劃經理張璇認為,『集體簽約』是一件好事,這可以在相當程度上減少開發商的麻煩,並且促進開發商完善工作;精明的開發商甚至應主動為業主提供這種空間,珠江『業主顧問團』就是出於這種目的成立的。但是,規范的開發商不會因業主是集體行動而隨意承諾或隨意打折。
華遠地產金鑫說,『集體簽約』是目前北京房地產市場由賣方市場向買方市場轉變中的一種現象。同時,也是對開發商實力的一種考驗。
在采訪中,也由個別開發商不贊成『集體簽約』,害怕一旦出現問題,不好收場。
『集體簽約』能否流行?理智消費是趨勢,但推進有難度
采訪對象們也分析了第一輪『集體簽約』目前結果差強人意的多方面原因:
1.業主必須有組織起來的條件和充分時間。一般來講,項目如果證件齊全,業主在交完定金後幾天內就應簽訂正式合同,沒有足夠時間聯系組織。另外,相互聯系一般均借助於網絡,所以准業主的上網率也是一個制約條件。美然的『集體簽約』之所以能聯絡到近百位准業主,一是因為項目從露面到第一批銷售證下來距離近半年;二是因為購房者中年輕白領居多,具備網絡聯系的條件。
2.賣方市場剛剛向買方市場轉化,市場成熟度不高。北京商品房市場開放較晚,目前還沒有完全進入買方市場。這也是導致開發商對業主合理要求重視程度不夠的重要原因;另外,開發商隊伍良莠不齊,一些沒有實力、沒有經驗的開發商不敢輕易答應業主的要求。
3.部分業主心理成熟度差,分寸把握不好。勞賽德律師事務所蔡耀忠律師提醒廣大業主,在『集體簽約』過程中,提出的條款要注意分寸,因為有些要求雖然合情合理,但是並沒有相關法律要求開發商必須履行此項義務,所以,開發商也完全可以不接受。條件適中,雙方的談判纔可能成功,最終纔可能達到『雙贏』。
柏林愛樂焦點網業主論壇版主桑先生的話值得其他購房人借鑒,他說,購房人的要求一定要合理合法,達成的協議總是相對的,不可能找到完全意義上的共識,購房人對此要有心理准備。
置業專家、朝陽園管委會主任舒可心認為,將來市場更加規范、真正成為買方市場之後,『集體簽約』也就失去了存在的意義。不過,在目前『集體簽約』存在操作難度的情況下,小業主仍不要忘記謹慎簽約,因為無論是個人簽約,還是『集體簽約』,都是在用法律維護自己的權益。
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