|
||||
2002年4月12日,78名准業主的代表來到北京某項目售樓處,與該項目開發商代表劉先生就《商品房預售合同》合同正文及合同補充條款進行溝通協商。
會談之前,准業主們群策群力,根據該樓盤周邊的實際情況、相關廣告、樓書、各種宣傳材料中的承諾及銷售人員的口頭承諾,草擬了准業主們認為能夠維護自身權益,並也不損害開發商的利益的合同補充條款。內容涉及在開發商和買房人之間較易產生糾紛的面積、產權、小區配套設施、周邊環境等幾個方面。
會談在輕松、友好、平和的氣氛下進行。在整個協商的過程中,雙方本著誠信、相互溝通的原則暢所欲言,但由於所處地位的不同,開發商與准業主對合同補充條款的理解和確認產生了不同程度的分歧。最終,以劉先生回公司開例會中斷會談。
會談主要內容及雙方主要分歧實錄如下:
公用建築面積
為了維護消費者的知情權和防止運作不規范的開發商惡意向消費者增加公用建築面積,防止再次發生類似北京住宅項目某家園的事件,准業主代表們要求開發商在補充條款中出具公用建築面積構成及計入公用建築面積的每個房間的面積數字也即公用建築面積總數的計算過程。准業主代表認為,既然是運作規范、守法的開發商,在其開發的另兩個項目中沒有出現此類問題,就應該能理解而且也能接受這一條款。
劉先生認為此項工作的難點在於測繪隊是否給提供這些數據,需同測繪隊商量後纔能確定。
業主代表提出:從測繪隊與開發商的合作關系角度來看,測繪隊為乙方,開發商為甲方,如果甲方提出明確要求,作為乙方的測繪隊會拒絕提供嗎?
面積差異處理
在商品房交易過程中,最容易發生、最常見的問題之一就是當銷售面積和實測面積出現誤差導致的糾紛。
准業主代表認為在施工過程產生合理的誤差是可以理解的,在其他樓盤中開發商惡意增加公攤的情況亦有發生,但為了避免本項目發生此類情況,准業主們提出這樣的條款:當銷售面積與交房時實測面積出現誤差時,套內建築面積建築面積應作到同比增長,否則開發商應承擔相應的罰則。這樣就可以防止一旦出現實測面積超出銷售面積不足3%時,套內建築面積沒有增加甚至縮水,而公攤面積增大的情況。而且對於**項目這個樓盤來說,施工隊伍是開發商自己的隊伍,房子均在建中,有的已封頂,准業主們認為這一條對開發商來說應該不是過份的要求。
劉先生認為既然在主合同中已經有面積差異處理的相關條款,而且是有實力、講信譽的開發商,沒有必要再多加入此項條款。何況施工中的誤差會差在公攤還是套內開發商是很難控制的。劉先生委婉加以拒絕。
產權
每個購房者都希望能夠盡快辦理產權,早日讓自己花了一輩子血汗錢購買的房產真正屬於自己,這些准業主也不例外,因此准業主代表根據相關的規定並參照其他樓盤的《商品房買賣合同》中的相關條款提出:辦理產權的資料備案時限為60天。
劉先生提供的時間是180天,原因是項目土地出讓金是分塊交的,到入住時不能保證整塊地的土地證辦好,即目前的國有土地使用證是臨時的,希望准業主代表能理解。
准業主代表認為,這對於每個購房人來說都是冒極大風險的,開發商的大產權尚未辦好,購房人無從監控也無法得知土地是否會被再次抵押,所購房屋是否會被抵押,從而無從保證自己花了一輩子血汗錢換來的居所是否打了水漂。
此外,准業主代表提出:如果交由開發商代辦產權,在2年之內入得不到產權證,則認為不能取得產權證。開發商認同此項。
辦理產權證、契稅和公共維修基金
准業主代表認為:開發商無權將繳納契稅及公共維修基金,兩者之間沒有因果關系,應當根據業主的意願在合同中確定繳納契稅與公共維修基金的時限,如在此時限內繳納,視為由開發商代辦,反之,則開發商可認定由業主自行辦理。
劉先生提出:第一,選擇如何辦理產權必須在簽合同時明確;第二,自已辦產權證的業主,入住時可先不交契稅及公共維修基金,但由開發商代辦的業主,必須在繳納契稅及大修基金以後纔能領取鑰匙。
准業主代表同時認為:開發商也無權將是否繳納物業費、暖氣費等雜費作為房屋交付的條件。
劉先生認為,反正物業費等費用都是要交的,以其讓物業公司挨家挨戶去收,還不如交房時交,都省事。
業主代表在此援引了有關專家的評論:開發商不是收稅單位,它沒有權力讓您把契稅交給它(除非你們的合同有約定),如果它說是代收,您可請它出示委托代收單位的證明,開發商可以規定不交契稅不給鑰匙,不等於您要遵守這個規定,因為您和開發商是平等的買賣合同關系,不存在它要求您的權力,此問題您可到北京市房地局投訴。
社區配套
為了督促和約束開發商,准業主代表提出將小區規劃平面圖作為合同附件,並在入住後如未經業主同意,不得增加任何建築物或構築物;小區現有規劃的各種設施,如未經業主同意不得改變其用途。然而這個要求被拒絕了,准業主代表被告知可以復印相關圖紙並加蓋開發商的公章作為依據。
業主代表提出疑問:如果不能作為合同附件,即使復印蓋了開發商的公章有什麼實際意義呢?
周邊環境
關於周邊環境主要涉及兩個問題:一是小區通往朝陽路的道路,二是基本環繞小區的排污溝。
在與其他准業主交流的過程中,幾乎每個准業主都提到了這樣一條銷售承諾,在交房之前(2002年12月28日之前)開發商將出資500萬元打通**項目至朝陽區的道路,以方便**項目的業主出行。因此准業主代表在補充條款中希望開發商能夠履行自己的口頭承諾,將其落實在文字中,明確路通的時間及道路的規模、質量標准。
劉先生答復:考慮到業主的利益和以後的規劃發展,這條道路開發商確實准備修,但目前正在處於規劃階段,尚需與市政規劃協調配套,目前這條道路可能會在2003年6月30日之前修通。
當准業主問到是否能保證准時修通時,劉答這是市政規劃部門控制的事,開發商作不了主。
業主代表表示:准業主大都衝著**項目的運動概念、時尚社區以及愜意、高尚的住所的未來纔痛快地交了定金。但隨著對社區周邊環境了解的深入,發現了一處可能影響今後生活的一條排污溝。准業主代表提出開發商應采取填埋、改道、改造成地下暗管等措施予以處理,盡量減小臭溝對居民生活的影響。
劉先生基本明確答復,臭溝屬於市政管理范疇,開發商無權做出任何承諾。同時表示隨著朝陽北路的改造,臭溝問題一定會得到解決,希望准業主們理解。
房屋設施
關於房屋設施的問題中,爭議的焦點在廚房及北陽臺的防水問題上,現在的設計中上述兩個位置不作防水,准業主們提出希望能做上防水,廚房或北陽臺的洗衣處發生跑水現象時,防止水漏到樓下。
劉先生表示,施工按設計院圖紙進行,而設計按國家規范做,不能改。
當准業主代表中的建築專業人士詳細追問時,開發商的工程師出面並答應此要求將向公司及設計院反映,是否能做上防水,待定。
至此,北京市房地產市場歷史上自發組織的最大規模集體簽約?涉及80餘名准業主,近100套住房 的第一次談判接近尾聲,得到如此的答復,准業主們無法高興,也無法預期以後會發生什麼。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||