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集體退房是集體簽約未成的無奈之舉
位於朝陽區東四環外的麗景馨居是本市第一個遇到挫折的集體簽約項目。4月17日下午,20餘位購房人與開發商約好最後一次洽談合同。記者同購房人一起趕到售樓處,銷售人員似乎早有准備,直截了當地告訴大家,不願簽約的返還定金,購房人可以簽字領取。於是,購房人紛紛來到售樓處前臺,依次在已擬好的《退房申請》上簽字,當場領回認購定金。一 位在去年6月認購麗景馨居並交納了定金的購房人對記者說,他作為麗景馨居購房人與開發商集體談判的召集人之一,在購房人與開發商就合同條款的7次談判中均參與其中。參與集體購房的買房人最多時達到46人。購房人在談判過程中,提出過一份5條共16項內容的補充協議,開發商對其中部分內容不予認可。於是,在約定的時間內,雙方無法達成一致意見,談判『破裂』,集體簽約最後演變成部分『集體』的購房人退房。據介紹,4月17日當天,當場退房的有12人。盡管集體簽約結果不盡如人意,但事後開發商在接受采訪時,仍表示對集體簽約的歡迎態度:在目前房地產市場不規范的情況下,購房人維權實際上是對開發商工作的促進,購房人考慮得越多,項目出現問題的幾率就越小。
集體簽約經歷艱苦談判過程
去年12月,一份包括13條共計50餘項的補充協議,在80餘位購房人集體與知春時代開發商的5輪談判後最終達成協議。集體簽約的購房人中選出的5位代表之一的劉先生在介紹簽約過程時首先談到的就是『艱苦』。劉先生告訴記者,最初購房人集體草擬出一份《補充協議》,在與開發商第一次談判時,5位代表拿出這份《補充協議》,開發商的第一反應就是:完全不能接受。雙方之後的每一輪談判雖然氣氛較融洽,但涉及購房人與開發商之間的利益問題時,雙方每做出一個讓步都要經過一番激烈的辯論。劉先生說,作為談判一方的業主,由於不是房地產的專業人士,在談判過程中時常表現出經驗不足,每次談判都遇到新問題,但每次都取得了一定進展,曾經有一次談判從晚上8:00開始,一直談到次日凌晨4:30,艱苦程度可想而知。據劉先生介紹,雖然集體簽約取得成功,由於參與集體簽約的購房人覺得合約執行過程中開發商的一些做法有可商榷之處,這些『准業主』將在五一後繼續討論與開發商進一步協商。
開發商對集體簽約的態度決定一切
『美然動力街區』近日因近百名購房人集體簽約受到廣泛關注。4月21日下午,80餘位自發前來參加集體簽約的購房者坐上了開發商的班車,來到華潤飯店五層會議室,與開發商就購房合同補充協議條款進行第三輪談判。開發商總經理直接與80餘位購房人商談合同,這樣的談判規模在本市房地產簽約中尚屬首次。公攤面積、樓宇的工程質量問題以及相關的裝飾設備標准、小區的各項配套設施、產權證辦理成為談判的焦點。開發商總經理楊美玲認為:集體簽約的購房人的要求從某種意義上說是對開發商提出的有益建議,是對開發商的一種督促。經過3個多小時的談判,開發商對業主代表的《補充協議》條款內容逐一進行答復,雙方各有讓步,開發商認為,最後的承諾已經成為簽約的底線。開發商很有信心地表示,參與集體談判的購房人將有大部分會簽約。
集體簽約是市場不完善的『階段性』產物
集體簽約被認為是當前房地產市場『發展階段』的一項『特殊產品』。北京市律師協會房地產專業委員會委員胡凌律師認為,購房人集體簽約在目前有兩方面好處:首先,會在一定程度上改善購房人的相對弱勢地位。由於參與集體簽約的購房人『心往一塊想、勁往一塊使』,彼此間互通信息,相比單個購房人掌握的信息更多更全面,有利於與開發商簽訂一份最大限度地保護購房人的購房合同。其次,簽訂這樣的『集體購房合同』,對房地產商也有好處,合同條款就是開發商自我約束,要求開發商對房地產項目的開發建設和對客戶的服務提高檔次。胡律師指出,房地產買賣的專業性特點決定集體簽約只能是目前市場不完善的『階段性』產物。具體到每一套房屋,房地產買賣是個性化內容的體現,每一位購房人對房屋的具體使用要求有所不同。一份『集體智慧』產生的補充協議也不能把所有購房人的要求包含其中。同時,集體簽約也不能從根本上改變開發商與購房人之間的法律知識、專業信息的不均衡狀況。從房地產較規范的國家和地區看,能夠真正體現買賣雙方平等地位的運作模式是律師代理簽約。據了解,從今年下半年起,律師代理房地產簽約制度將在廣東開始試行,北京市有關方面也在積極探討律師代理簽約制度的可行性,有望在晚些時候出臺相應規定。(劉新雷)
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