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物業管理,覆蓋面寬,涉及面廣,它所開展的服務項目可以衍生到各個相關行業。物業管理的成敗與優劣,是商品房銷售旺滯的重要因素。如今我們在具體實施過程中,對規范物業管理收費,還有著許多值得商討的問題。問題
一是業主委員會的運作機制問題。
不少地區居住物業基本上交物業公司全權管理,使業主自治管理形同虛設。這與《物業條例》(上海,下同)第4條的『物業管理實行業主自治管理與委托物業管理專業管理相結合的原則』不很相符。這項原則很多地方根本無法體現,付諸實施的難度很大。有的業主委員會建立不起來,有的工作開展不起來,以至使物業管理難以規范動作,服務到位,物業公司失去了最主要的監督者和制約機制;或有名無實,導致業主同物業公司之間的關系錯位,使管理服務收費困難。
二是機動車、攤販進入居住小區的收費問題。
有許多建在城市市區(特別是縣級市的小城市)的住宅小區,因城市規劃滯後等原因,機動車魚貫穿入住宅小區,小商販也到處設攤叫賣。這種情況公安交警可以管、工商部門可以管、物業公司和業主委員會都可以管,但是誰都很難管。此項管理的收費規定的合理性、合法性,在執行過程中的爭議較大。對機動車的停放收費按照《物業條例》第31條第4款規定:『除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外,機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及收費的規定,由業主委員會決定。』有人認為,住宅小區的道路原則上是人行便道,只供居民日常通行之用,不是向社會開放的機動車道,只有與居民生活直接相關的機動車和特種車輛纔可以通行。此類車輛和市民出行的出租車駛入駛出住宅小區一般都是短時間的,不應列入收費范圍。有人認為,凡是進出住宅區的機動車都應收取適當費用,否則分不出誰該收,誰不該收。而對小商、小販的收費,也同樣存在著這類問題。把小商、小販全部撤出住宅區外,顯然是不可能的;對賣主收取管理費,也有一定的難度。
三是住宅區內的房屋裝修問題。
這是居住區物業管理中最無序也是最嚴重的問題之一。一家一戶各行其是的裝修,使每棟樓的二次裝修處於放任自流的狀態,給居住環境帶來了污染或影響。甚至危及住宅樓的質量和人身安全,留下了種種隱患。但要對這些住房強化管理或收取相應費用,卻沒有確切的文件依據。原因
據調查分析,物業服務收費困難的原因很多,主要可歸納成以下幾點。
一、公共服務費的標准難以確定。收低了會入不敷出,收高了居民又會叫苦不迭。
二、公共服務費收取工作難度大,原因有三:
1、公共服務費與特約服務費不同。公共服務費不能像上車買車票那種特約服務那樣,不付錢可以不准乘車。物業服務,有些住戶不願意繳服務費,道路還得照常掃,垃圾還得照樣搬運,總不能把沒繳服務費的那些戶的垃圾堆著不運。
2、公共服務費的收取對業主缺乏相應的約束。業主可以對物業公司說:你們服務不到位,我們就不繳費用。反過來,如果物業公司采取一些非常手段在中途設卡(如不繳費就停止清運垃圾),這樣做顯然是合理不合法的,還會引起其他住戶的投訴。
3、公共服務費的收取工作量大事煩。這項費用需挨戶收取,很少有人主動來繳。對策
縱觀上述情況及分析,筆者提出如下對策,供研究。
一、制定完善合法、合理、規范的物業管理條例,讓服務收費納入法制軌道。只有完善的法制,纔能使服務收費得到保證。
二、制定較完善的『物業管理標准』,讓服務與收費合情合理。在物業管理的具體運作中,宜將其『標准』逐步明朗化、規范化。
三、努力提高物業公司和職工的自身素質,讓市民消除消費障礙,樂意接受物業管理與服務。如開展『規范服務達標活動』等,在熱忱服務於『人』的過程中達到服務增值,從而獲取良好的社會效益和經濟效益。提高整體素質可從以下方面著手:一是從『全『字上著眼,組織人員走訪住戶,傾聽住戶意見,增設便民利民的服務項目。二是在『優』字做文章,把自己置身在住戶之中,激發職工創優意識,實行公開辦事制度和承諾服務,並設置監督電話、監督員,使物業管理各項管理置於廣大住戶有力的監督之下。三是要『快』字顯功夫,提高辦事效率,開通專項服務熱線。
四、大力宣傳、提高市民的思想意識,讓全社會都來關心物業管理。結束語
總之,物業管理『以人為本』的服務理念,凝聚了一個產業最內在的活動力與向心力。從舒適、優美的居住、生活環境、豐富多彩的社區文化活動,到協調融洽的人際關系;從環境與人的雙向交融到不斷昇華,到人與自然的和諧、統一。物業管理就是能使人們以最方便、最直接的方式達到上述的境界,其『收費難』亦可迎刃而解了。
(劉大良)
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