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所謂業主自營式物業管理,就是住宅小區(臺灣地區稱社區)的物業管理,既不由房地產開發公司負責,也不聘請社會上專門的物業管理公司負責,而是由樓房業主自已管理。這種方式在臺灣地區的城市中比較普遍。
整個社區的建築物分為兩部分:一部分是私產(即居民的套房),由業主自己管理;另一部分是公產,包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建築物,共社區全體成員所有,由全體業主自己管理,即所謂業主自營式物業管理。全體業主選出一個比較精乾的管理委員會,全權負責物業的管理。管理純屬義務,沒有任何報酬。委員一般任期1年,每月開會一次,討論決定社區物業的重大問題。
臺灣地區的物業管理隊伍非常精乾,小區內專職人員只有兩位,一位是乾事,另一位是守門員兼監控員(他們的房間有對公房部分監控的先進電子設備,進行24小時錄像並保留2周),另外有少量的臨時工,如保潔員、修理工等,由乾事根據需要聘請,他們的工資以及維修資金等從出租房收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業,加上文明程序較高,設備先進,通訊發達,所以其物業管理成本不算高,水平和效率卻很高。
業主自營式物業管理最大的特點是,可以從出租的房屋中收取管理費,所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費以及其他費用(如6年1次的樓面清洗費等)公共開支以後,一般還有節餘,無需再向住戶收取費用,從而減輕了業主的經濟負擔,也避免了不少我們常見的糾紛,保障了社區生產的安全和有序。
此外,住房均實行公約制度。公約中明確規定,所有住戶要愛護使用房屋及設施,維護環境衛生和整潔。如有人違反公約,就會受到本樓其他住戶的遣責,從而為搞好自營式物業管理創造了有利條件。有專家指出,內地大可借鑒臺灣地區業主自營式物業管理的做法,在居住小區普遍建立樓房住戶公約,要求每個住戶自覺遵守,違者將受到全體住戶的強烈指責。
臺灣地區各城市的經濟發展與居民收入和消費水平,均比內地很多城市高出許多,在此條件下尚且能普遍推行業主自營式的物業管理,而內地在大多數居民收入較低的條件下,卻普遍推行公司經營式的物業管理,其結果是許多中低收入者交不起管理費,拒絕物業公司的管理,而物業管理公司由於收入減少,出現經營困難,使小區物業管理難以開展。因此,我們必須對現行的物業管理體制進行改革,由單一的物業公司管理模式,改為物業管理公司與業主自營式管理並用的兩種模式。
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