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盡管北京近年來加快了經濟適用房的建設,但仍然是供不應求
從1999年第一個獲得經濟適用房銷售許可證的項目———建東苑小區以兩個月內售出1萬多平方米的佳績開始,到前不久回龍觀、翠城放號引發百姓熬夜排隊的火爆場面,幾乎每一個經濟適用房項目的亮相,都能掀起一場認購狂潮。經濟適用房熱銷的背後凸現的問題和希望,同時也引發了人們更多理性的思考。
新項目市場供應量不足
據了解,截至去年年底止,本市集中建設的經濟適用房小區25個已全部開工,承諾建設面積600多萬平方米,已竣工180萬平方米。其中那些價格低、交通便利、配套設施好、戶型設計新的項目大都售罄,其餘的項目也只剩下條件較差的尾房。
然而在銷售形勢一片大好的表面卻隱藏著老項目難以為繼、新項目市場供應量不足的問題,從而造成了購房者的可選餘地大大縮小。今年北京經濟適用房的供應主要還是前兩年開發的經濟適用房二、三期等後期建設,如回龍觀居住文化區二期、天通苑後期、青年路小區等,預計全年新開工面積將在200萬平方米左右。
但這相對於龐大的市場需求來講,還是顯得微不足道。據統計,2001年北京市經濟適用住房竣工200萬平方米,與2000年持平;而新開150萬平方米的數字,遠低於2000年的400萬平方米。經濟適用住房竣工面積持平而新開面積減少的一個主要原因就是:目前市場上仍是一些老項目的後期建設,沒有新項目填補空缺,經濟適用住房的投放量呈減少趨勢。
熱銷大戶型為誰而造
稍加留意即可發現:原本為工薪族量身定做的經濟適用房,眼下已經逐步褪去其布衣本色。
盡管已經開始實行了限制購買的購房者資格審批政策已經開始實施,但此前已建經濟適用住房項目中仍規劃有很多『戶型大、面積大』的住宅,不能真正從購買群體的利益考慮。據對天通苑、回龍觀、望京A4區等多個經濟適用住房項目的調查得知:一居室中建築面積60-70平方米的僅佔六成,其餘都在70平方米以上;兩居室建築面積70-80平方米的只佔兩成,90-120平方米的佔一半,其餘的都大於120平方米;三居室近六成的建築面積為120-150平方米,還有5%是復式和躍層,建築面積最大的一套達300平方米以上。
究竟誰又是這些大戶型的消費者呢?據了解,現在回龍觀小區一期的購房者中,三成以上的家庭有私家車,每月養車的費用加上物業管理費、分戶取暖費等,這些家庭每個月在這些方面的支出至少在1000元以上,考慮到大部分購房者償還貸款等因素,能夠買得起又住得起這樣大戶型房屋的,估計已不屬於中低收入家庭了。
造成這一局面的原因是,小面積住宅由於位置偏遠而無人問津,所以客觀造成經濟適用住房只能面向高收入者,尤其是位置偏遠的經濟適用住房項目,有很多『有車一族』前去購買。
設計配套華而不實
除了戶型面積超標外,不少經濟適用房在設計方面也顯得華而不實,如人造景點、費錢費水的觀賞草坪以及豪華的裝修等。面對這種過於突出商業價值的經濟適用房,難怪很多中高收入者已經將其作為一種投資工具。
記者從金魚池拆遷現場拆遷戶的采訪表明,中低收入階層普遍對目前經濟適用房的戶型設計不太滿意。拆遷戶馬玲希望今後能加大對小戶型的建設規模,客觀地講,這是由於北京市戶均人口已下降至3.2人,同時北京住宅單價相對較高,小戶型決定房款總數少,這樣纔能與中低收入階層的收入水平對接;其次,老百姓反映強烈的還有朝向的問題。在一些發達國家,由於一些高尖端技術和新材料的介入,一幢樓所有住宅能做到均好性,住宅朝南朝北、住頂層和住一層沒有什麼兩樣,而目前我們的經濟適用房還不能做到這點。
此外,配套設施也越來越被購房者看重,在第一批經濟適用房項目中,有些項目的配套方案做得不夠完善。可喜的是,從去年開始,有關部門在審批經濟適用房時,配套方案也將納入審批內容之中。雖然經濟適用房在交通、價格和環境上有優勢,業內人士認為還應注重貼近老百姓,如在經營方式、付款方式上靈活一些。以滿足消費者的需要。而且在配套設施、物業管理等方面應逐漸跟上購房者的需求變化。
危改為經濟適用房提速
值得關注的是,在目前危改拆遷中,外遷居民購房首選經濟適用房,但現在這類房源明顯不足。
市建委主任吳緒玉在去年的一份報告中指出,去年1至8月,本市拆除危房是前年全年的兩倍,是北京危舊房改造歷史上發展最快的時期。從已啟動的項目看,60%的危改區居民外遷時都想購買經濟適用房。
另外,據北京市國土資源和房屋管理局調查測算,今後5年,北京用於解決中低收入家庭的住房,平均每年約需600萬平方米,其中每年集中建設的經濟適用房300萬平方米。另外,按照市委、市政府5年基本完成危改的要求,每年需提供200至250萬平方米的經濟適用房。今後5年,北京市將動遷居民35萬戶,經濟適用房供需矛盾還將進一步突出。
因此,北京將加大經濟適用房建設力度,包括確保完成今年的經濟適用住房建設計劃,回龍觀、西紅門等重點項目將加快前期工作,盡早開工,結合城區的危改定向安排一部分房源用於安置危改外遷居民;安排一些開發建設單位專門建設一批經濟適用房,定向提供給危改區拆遷居民;以及對各區政府自行籌措的價位、戶型比較適合的房源,給予一定優惠政策支持等。
交通價格雙重利好
據了解,在下一步的經濟適用房建設中,本市還將綜合考慮價格、市政交通設施建設的投資以及居民入住後的負擔能力等因素,提出了經濟適用房建設地點不宜過於偏遠,應重點安排在四環以外,地鐵、輕軌、五環路及高速公路沿線周邊地區,或城市基礎設施條件較好的衛星城鎮。價位基本在4000元/平方米以下。此外還將鼓勵多建設2500元/平方米至3000元/平方米的經濟適用房。
據了解,在公開發售的25個經濟適用房項目中,只有9個在3000元/平方米以下,3600元/平方米以上的有13個項目,其中4000元/平方米以上的有3個。
按照今年北京市的政府調控,北京市的經濟適用房價格其實是在下調,對於廣大購房者來說這無疑是個利好消息。
經濟適用住房項目十『最』
賣得最火的經濟適用住房:回龍觀、天通苑,2000年等候排號的人上萬,甚至出現了賣號的現象。經過2001年進入2002年,紅火的勢頭依然未減,天通苑五期目前正排隊認購;回龍觀則是一派『大戶』風范,在未公開戶型和價格的情況下,組織排號的購房者開始認購二期,排到號的購房者要交納認購金五萬元。2001年除了回龍觀、天通苑繼續火熱之外,第三批經濟適用住房項目之一———長安新城(原青塔二期)因其位置便利、新式外觀板樓設計、總供應量大(50萬平方米)以及每平方米3950元的價格等諸多優勢,一舉躋身2001年最火的經濟適用住房項目之一。
最早入住的經濟適用住房:天通苑:1999年11月首批交房,並陸續推出現房直至現在正在銷售的四期。與其交房日期相差1個月的北潞園卻沒有這麼好的命運,至今一期仍有很多房子未售出。
離市區最近的經濟適用住房:百環家園,位於三環以內,在朝陽區東南三環潘家園橋西南三環邊上,限價每平方米4250元,而且只有四棟28層的塔樓,近900套住宅。雖然屬於第三批經濟適用住房,『入市』較晚,但目前除了幾十套朝北的房屋外,其他均已售完。
交通最便利的經濟適用住房:今日家園、通惠家園,特點是都位於長安街邊、一線地鐵沿線。隨著北京城市輕軌和地鐵五號線的建設,地鐵周邊項目的優越性越來越凸現。
總量最大的經濟適用住房:回龍觀,據悉將建成北部850萬平方米的居住區,可容納幾十萬人口,幾乎是在北部建了一座新城。
總量最小的經濟適用住房:通達花園(8萬平方米),地處昌平區東關345路總站處。價格與回龍觀看齊,同為每平方米2600元。就在回龍觀小區房子脫銷、購房者排隊領號的情況下,通達花園的銷售趨勢日漸上揚。據了解,小區內8棟多層600多套房屋至今基本售完。
限價最高的經濟適用住房:今日家園,每平方米限價為4450元,雖然價格高,但位置好(位於長安街五棵松地鐵站邊上),13棟塔樓基本售出,只剩下幾套朝北的尾房。
限價最低的經濟適用住房:行宮園、松園小區,價格在每平方米2350元。價格低不一定就好銷,由於其位置較偏、宣傳力度不大,市場反應平平,銷售不溫不火。
戶均面積最小的經濟適用住房:位於朝陽區十裡堡東1000米的富華家園是一個僅有一至三居的戶型且各戶面積都偏小的經濟適用住房項目。富華家園共有6棟塔樓,一期3棟塔樓已全部入住,有一至三居面積從60平方米-90平方米不等的多種戶型,剩下的現房很少;二期3棟塔樓正在預售中,預計在2003年初達到入住條件,每套房屋的建築面積在一期的基礎上做了調整:一居室面積50多平方米,二居室面積80-90平方米,三居室120平方米,戶均面積比較合理,適應經濟適用住房購買對象的購房需要。
最後亮相的經濟適用住房:?頭小區(現更名為『翠城』),1999年公布的第一批經濟適用住房項目之一,2002年1月中旬纔開工建設,政府限價每平方米3180元,規劃總建築面積160萬平方米,一期8萬平方米共12棟多層樓,預計2003年5月竣工。(郭鴻賓)
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