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記者:去年北京房地產行業被稱是『糾紛年』。王海,你認為這糾紛主要在哪些方面呢?
王海:如今的房地產糾紛主要還是一個劣質和欺詐,一般存在於交房前。所謂劣質可能就是建築質量方面的問題,例如隔音、防水、裝修呀等等,欺詐則表現在廣告欺詐、面積欺詐、合同欺詐等等。另外還有一些違約問題。
記者:現在在京城房地產界有這樣一個現象,就是我們購買樓房的時候,開發商一般都會在合同中約定樓房外立面和樓頂的使用權歸發展商或物業公司所有,您對此事是怎樣看的呢?
王海:這屬於不公平的條款,格式條款中的顯失公平的條款都是無效的。正常樓宇公共部分的所有權、使用權歸業主共同所有,比如一個有200個業主的大廈,那麼這個大廈外立面的使用權應該歸全體業主所有,包括一些廣告收益等,具體的執行權應該屬於業主委員會,但業主委員會也必須經過全體業主的同意。現在存在一些開發商擅自佔用外立面和樓頂做廣告,還有一部分物業公司擅自佔用公共綠地改造成停車位、擅自出租地下室等,這些都是對業主權益的損害。
記者:如今的房展會已開始成為業主維權的第一『戰場』,很多業主在房展會上拉著橫幅、散傳單、靜坐等,作為一名有經驗的維權者,你對此怎麼看?
王海:這是一個比較好的方法,因為目前業主缺少一個有效的解決房地產糾紛的渠道。目前這些方法跟那種『醫患糾紛』相比是比較和平的方法,是應該值得肯定的,因為那種『患者殺醫生』的暴力方法實不可取。
記者:你覺得這種情況應該怎樣解決呢?
王海:我們正在研究是否能找出一個特別有效的辦法來解決這個問題,然後給政府提一些建議。像在香港所有的業主委員會都是社團法人,是按照法律程序成立的。業主委員會有權決定應該僱傭什麼樣的物業管理公司,如何使用公共部分以及它的收益問題,如何擬訂管理費用等,這樣的業主委員會是代表大多數業主的利益。而目前我們在業主委員會的成立上就存在問題,比如要等到一半以上業主入住以後纔能成立等。
記者:北京商品房售前的物業管理公司一般是開發商的子公司、『孫』公司,因此在購房者辦理入住拿鑰匙時開發商一般強制要求簽訂《物業管理合同》,根本沒有選擇的權力,同時現在很多業主委員會都受房地產商控制,都是他們找出來的。
王海:沒錯,很多開發商要求在購房者拿鑰匙時和物業管理公司簽訂物業管理合同,這是明顯的侵權行為,因為業主委員會還沒有聘請該物業管理公司來擔任物業管理,充其量只是一個過渡性的物管機構,沒有權強迫業主簽訂物業管理合同。同時,業主委員會成立後應該聘用專業的法律顧問或者專門人員來做,這樣纔能建立有效的業主委員會,否則就會徒有虛名。
另外,在售前物業管理選擇上政府沒有明確的規定,這是一個很大遺憾。在業主委員會成立之前缺乏一個過渡性的機構,在沒有達到成立業主委員會條件的情況下應該先成立一個業主聯誼會,可以暫時使用業主委員會的場地,在消費者拿鑰匙的同時應該簽訂加入業主聯誼會的條約,並留下自己的通訊方式。同時還可以單獨出一些費用請專人來主持業主聯誼會的工作。對此我們現在正在做這方面的研究,就是過渡性的管理機構和過渡性物業管理企業聘用的問題。
記者:現在許多物業管理公司都在抱怨物業管理是微利行業,大多數都在倒貼,你同意該觀點嗎? 王海:我不這樣認為,一個物業管理公司的一年利潤是很可觀的。現在的物業管理公司並不太規范,拉幾個保安、找兩個電梯員、請幾個保潔工等這樣就組成了一個物業管理公司。其實物業管理公司除了收取物業管理費用外還有停車費、商場出租、地下室出租以及諸如家政服務、會所等等許多收入來源。在香港一般都是『業主自治』,由業主自己來管理小區,聘用物業管理企業,自己來處理小區資產。 記者:這應該從什麼時候開始算起呢?
王海:應該是通過業主委員會成立以後開始,來實施這樣的自治。對此我想向北京的房地產開發商、業主以及政府部門提兩個建議:
建議一:政府應該對過渡期間的物業管理問題出臺明確的規定,主要是招標和經營方面,而且我個人認為跟地產商有直接利害關系的物業管理企業應該回避。
建議二:對於業主委員會成立前的代表機構有所規定,如業主聯誼會等。應該在簽訂售樓合同時就應該成立業主聯誼會,每個業主應該有一份全體業主名單。(張創)
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