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日前,建設部總經濟師、住宅與房地產業司的司長謝家謹女士在接受中央電視臺《生活》記者采訪時,談到了今年物業管理工作的四個重點。
一.爭取國務院的物業管理條例於上半年出臺,使物業管理能夠依法運行。這也是當前最主要的工作。
即將出臺的這個條例對於房地產開發企業、業主和物業管理,以及水電氣暖等其他外圍的一些方面的一些法律關系,都有非常明確的法律條文。條例還對怎樣提供質價相符的物業管理服務、收費和繳費雙方的權利責任都做了明確規定。條例出臺後,一些配套的行政規章,包括業主委員會的章程也將隨之出臺。目前國務院法制辦正在抓緊認證和修改物業管理條例。
除上面所說的條例外,建設部和國家工商總局還將共同修改物業管理的示范合同文本,使得這個合同文本更加規范,能夠保障物業管理雙方的權利、責任和義務,同時還將制定公共部分維修基金的管理辦法。總而言之,今年要進一步的完善物業管理的立法。
二.進一步推行物業管理的市場化進程,鼓勵物業管理項目的招投標,由業主來選擇比較信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業,通過優勝劣汰來提高物業管理全行業的整體水平。
具體作法就是簽訂好合同,通過合同來明確約定業主付多少錢,物業公司必須提供什麼樣的服務。如果物業公司提供的服務與業主付出的錢不相符,那麼業主可以通過合同來追究物業公司的違約。同樣,如果物業管理公司提供了服務,而業主沒有按時交費,那麼物業管理公司也可以通過合同來向業主追究責任。
三.進一步規范物業公司的運作,對那些只收費不服務或者多收費少服務的物業管理企業進行監督,並通過業主追究其法律責任,從而營造一個好的物業管理的市場。
四.努力提高業主對物業管理的消費意識和支付能力。現在有關部門正在研究物業管理貨幣化,設想給人們發物業管理工資,使物業管理的支付能力得到提高。這樣居民能夠多花一點的錢,得到更好的服務。
另外,謝家瑾司長還指出,目前物業管理方面產生糾紛的主要原因有三:一是現在法制不健全,物業管理公司和業主雙方的權責利益不太清楚,同時他們簽訂的合同可能也不是非常健全,所以出現問題很難處理;二是物業管理公司的行為不規范,一些物業管理公司只收費不服務,或者說多收費少服務,侵害了消費者也就是業主的權益;第三個就是業主對物業管理的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來。有一些業主只願意付非常少的物業管理費,卻希望得到最好的物業服務,這就給物業管理帶來很多困難。
對於房產商與物業公司之間的關系,謝家瑾認為,今年要鼓勵房地產開發、銷售和物業管理分業經營。現在房產商與物業管理公司的父子關系引發了很多糾紛,在房產還沒有完全具備入住條件的時候,房產商就要物業管理公司進行管理。對於一些問題,物業公司也不好直接跟『老子』交涉,所以在驗收和接管過程中,就不能很好地為業主把好關,這就帶來了後續管理上的一些問題。而且出現問題以後,它也不方便去嚴格地去追究開發商的責任。所以,今年要鼓勵開發商和物業管理企業分業經營,形成開發商和物業公司之間的一個制約關系,開發商自己不再組建物業管理公司,而是通過社會選評,聘請那些經過實踐被業主認可、喜歡的品牌物業管理公司,來進行專業化的管理。
謝家瑾司長最後指出,今後我國的物業管理應該走一條社會化、專業化、經營型的道路。社會化就是整個住宅小區裡住了多個業主,產權多元化的格局形成後,業主們一起出錢,在社會上選聘一個物業管理公司,代自己作管家。專業化就是由專業性的物業管理公司來提供專業化的管理和專業性的服務。經營型就是業主和物業管理公司之間是一個經濟關系,是一個法律合同關系,物業管理是有償的管理和有償的服務。
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