第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理服務市場行為，保障社會公共利益，維護業主、物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條 本條例適用於本市行政區域內的物業管理及其相關活動。

第三條 本條例所稱物業，是指住宅房屋和與其相配套的共用設施、設備和相關場地。

本條例所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主委托，依照合同約定對物業進行專業化維修、養護、管理，對相關區域的環境、公共秩序等提供相關管理服務的活動。

第四條 本市推行社會化、市場化、專業化的物業管理制度。

新建住宅區和有兩個以上業主的新建住宅，應當實行物業管理。未實行物業管理的原有住宅區，應當創造條件，逐步實行物業管理。

第五條 市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責本條例的組織實施。

區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，依照本條例對轄區內的物業管理活動進行監督管理。規劃、土地、建設、市容、物價、工商、公安、園林等有關行政主管部門依照本條例的規定，負責相關管理工作。

第二章 前期物業管理

第六條 前期物業管理是指在新建物業的業主會(或者業主代表會)成立前，房地產開發企業委托物業管理企業所進行的物業管理服務活動。

第七條 規劃、設計新建物業時，應當統籌安排、合理布局物業管理服務的各項設施，並按開發建設住宅總建築面積的3?至4 ? 確定物業管理服務用房。

房地產開發企業應當按照規劃、設計的要求建設或預留物業管理服務用房。

房地產開發企業應當在物業竣工驗收合格後30日內，在區、縣物業管理行政主管部門的監督下，將建成的物業管理服務用房向物業管理企業無償提供。

第八條 物業管理服務用房屬於全體業主所有，由物業管理企業使用、維修、養護，任何單位和個人不得佔用或者改作他用，不得買賣和抵押。

第九條 新建物業出售前，房地產開發企業應當選聘前期物業管理企業進行前期物業管理，並簽訂前期物業管理服務合同。

第十條 房地產開發企業出售新建物業時，不得向購房人承諾超出前期物業管理服務合同約定的物業管理服務內容。新建物業售出後，前期物業管理企業應當與購房人簽訂前期物業管理服務協議。

前期物業管理服務協議與前期物業管理服務合同的終止時間應當一致。

第十一條 前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前所發生的物業管理公共服務費，由房地產開發企業承擔；物業竣工驗收合格交付使用後所發生的物業管理公共服務費，由業主承擔。

第十二條 房地產開發企業應當在新建物業竣工驗收合格後60日內，向前期物業管理企業移交下列文件和資料：

(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施、設備安裝使用和維護保養技術資料；

(三)物業質量保證文件和使用說明文件；

(四)物業管理所必需的其他資料。

第三章 業主、業主會、業主委員會

第十三條 業主是指擁有物業所有權的房地產開發企業和購房人。

業主享有以下權利：

(一)參加業主會會議，發表意見並享有表決權；

(二)選舉業主委員會主任、副主任、委員並享有被選舉權；

(三)監督業主會(或者業主代表會)和業主委員會的工作；

(四)接受物業管理服務合同約定的服務；

(五)監督物業管理企業的管理服務活動；

(六)法律、法規規定的其他權利。

業主履行以下義務：

(一)遵守業主公約和物業管理的有關制度；

(二)配合物業管理企業的管理服務活動；

(三)遵守業主會(或者業主代表會)做出的決議；

(四)按照物業管理服務合同的約定交納物業管理公共服務費，依照國家和本市的規定繳存共用部位、共用設施、設備維修基金；

(五)法律、法規規定的其他義務。

第十四條 業主會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主會是全體業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。

業主會行使下列職權：

(一)制定業主會章程和業主公約；

(二)選舉或者更換業主委員會主任、副主任和委員，監督業主委員會的活動；

(三)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、物業管理的有關制度；

(四)確定物業管理企業並審議通過物業管理服務合同約定的內容；

(五)審議物業管理企業、業主或者使用人提出的有關物業管理的意見和建議；

(六)監督物業管理企業的管理服務活動；

(七)決定共用部位、共用設施和設備維修基金的籌集、使用方案並監督實施；

(八)決定物業管理的其他重大事項。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。

第十五條 新建物業入住率達50%以上，或者業主入住達2年以上的，以及公有住宅出售建築面積達30%以上的，應當召開首次業主會會議。

首次業主會會議在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由前期物業管理企業負責召集。

業主會每年至少召開一次業主會會議，由業主委員會負責召集。業主會會議可以邀請居民委員會代表、使用人代表列席。

第十六條 業主會應當依照本條例和業主會章程開展活動， 並接受物業管理行政主管部門的指導。

業主會作出的決議，應當經代表物業管理區域內二分之一以上投票權數的業主通過生效。業主投票權數按照業主擁有房屋建築面積的比例計算。業主會的議事方式、業主投票權數的計算方法、表決程序等由業主會章程規定。

業主會作出的決議，對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。業主會作出的決議，不得與法律、法規相抵觸。

業主會的民事責任由全體業主共同承擔。

第十七條 同一個物業管理區域內的業主在lOO人以上的，不成立業主會，應當推選業主代表，組成業主代表會，由業主代表會行使業主會的職權。業主代表會的議事方式、業主代表投票權數的計算方法、表決程序等由業主代表會章程規定。

第十八條 業主委員會是業主會(或者業主代表會)的辦事機構。業主委員會由主任1名、副主任l至2名、委員3至11名組成，由業主會在業主中選舉產生，每屆任期3年，可以連選連任。

業主委員會不得從事經營活動，其組成人員不得在其業主會委托的物業管理企業中兼職。

第十九條 業主委員會履行下列職責：

(一)召集業主會(或者業主代表會)會議；

(二)執行業主會(或者業主代表會)作出的決議，定期報告有關決議實施的情況；

(三)根據業主會(或者業主代表會)的決議，簽訂物業管理服務合同；

(四)監督物業管理企業的管理服務活動，協調物業管理企業與業主的關系；

(五)聽取和反映業主、使用人的意見和建議，配合物業管理企業的管理服務活動；

(六)審定因物業維修或者公共利益需要臨時佔用、挖掘道路或者場地的活動；

(七)完成業主會(或者業主代表會)交辦的其他事宜。

第二十條 業主委員會應當自業主會(或者業主代表會)成立之日起15日內，持下列文件向所在地的區、縣物業管理行政主管部門辦理業主會備案登記手續：

(一)業主會(或者業主代表會)成立情況的報告；

(二)業主會(或者業主代表會)的章程；

(三)業主公約；

(四)業主委員會組成人員的基本情況。

第二十一條 物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利並履行業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本條例的有關規定。

業主應當將使用人的權利和義務書面告知物業管理企業。

第二十二條 業主會(或者業主代表會)和業主委員會的活動經費可以在物業管理公共服務費中列支，但每年不得超過物業管理公共服務費的1%，具體標准由業主會(或者業主代表會)和物業管理企業在物業管理服務合同中約定。

第四章 物業管理企業

第二十三條 物業管理企業是接受業主或者業主會(或者業主代表會)的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的經濟組織。

物業管理企業必須取得市物業管理行政主管部門按照國家和本市的規定所核定的物業管理企業資質，並按核定的資質等級從事物業管理服務活動。

物業管理企業的管理人員應當取得市物業管理行政主管部門核發的崗位證書，持證上崗。

第二十四條 物業管理企業享有以下權利：

(一)依照有關規定和物業管理服務合同，制定物業管理服務制度和措施；

(二)依照物業管理服務合同收取物業管理公共服務費；

(三)制止物業管理區域內的違章行為；

(四)對造成物業損失的，代表業主要求責任人予以賠償；

(五)法律、法規規定的其他權利。

物業管理企業應當履行以下義務：

(一)履行物業管理服務合同，提供物業管理服務；

(二)定期公布物業管理公共服務費和共用部位、共用設施、設備維修基金收支情況；

(三)接受業主、業主會和業主委員會的監督；

(四)接受物業管理行政主管部門的監督、指導；

(五)法律、法規規定的其他義務。

第二十五條 物業管理企業可以通過招標等方式，聘用專業服務公司承擔專項物業管理服務，並負有監督管理的責任。

物業管理企業不得將物業項目整體轉讓給他人管理。

第二十六條 物業管理企業對業主、使用人的人身安全不承擔保險責任。業主、使用人與物業管理企業可以約定業主財產的保管事項。

第五章 物業的使用和維護

第二十七條 物業在國家規定的保修期限屆滿以後， 自用部分由業主自行維修、養護；共用部位和共用設施、設備，由物業管理企業維修、養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，相關責任人應當及時維修。

物業管理企業對物業共用部位和共用設施、設備進行維修、養護時，相關業主和使用人應當給予配合。

造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。

第二十八條 業主使用物業應當遵守法律、法規的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利於物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則處理與相鄰業主的關系。

第二十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務部門，應當服務到戶。

物業管理區域內道路的維修養護，由物業管理企業負責；物業管理區域以外道路的維修養護，由市政道路養護維修部門負責。原未實施物業管理的住宅區實施物業管理的，其物業管理區域內的道路，仍由市政道路養護維修部門負責養護維修。

物業管理區域內排水設施的維修養護，自樓棟口外第一個檢查井或者化糞井(含檢查井或者化糞井)以內的設施，由物業管理企業負責；自樓棟口外第一個檢查井或者化糞井以外的設施，由市政排水養護維修部門負責。

物業管理區域內的垃圾由物業管理企業負責收集、運送到市容環境管理部門指定的垃圾收集點後，由市容環衛服務部門負責處理。

物業管理區域內綠地、樹木等綠化設施的養護，由物業管理企業負責；按照園林規劃建成的公園、小游園和原未實施物業管理的住宅區經整治後實施物業管理的綠化設施養護，由園林部門負責。

物業管理區域內的路燈等照明設施的維修養護，由路燈管理部門負責。

第三十條 業主應當建立住宅房屋共用部位、共用設施和設備維修基金(以下簡稱維修基金)。維修基金屬物業管理區域內全體業主所有，專項用於物業保修期限屆滿後的共用部位、共用設施和設備的大中修和更新、改造。

維修基金實行統一歸集、專戶存儲、業主會決策、規范使用、行政監督的原則。

維修基金管理辦法由市人民政府規定。

第三十一條 業主使用物業禁止下列行為：

(一)拆改住宅房屋的承重結構，在外檐牆體上拆改、增設門窗，損壞房屋外貌；

(二)佔用共用部位，損壞共用設施、設備；

(三)在屋頂堆放物品或者在陽臺、平臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料、堆放物品；

(四)違章搭建建築物、構築物；

(五)放置超過安全標准的危險物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標准的噪音；

(六)亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

(七)侵佔綠地，毀壞綠化設施；

(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

(九)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

(十)法律、法規、規章禁止的其他行為。

第三十二條 業主或者使用人裝飾裝修房屋前，應當告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝飾裝修禁止行為和注意事項告知業主或者使用人，並簽訂裝飾裝修管理協議。按照規定需要經過有關行政主管部門批准的，應當按照規定辦理。

物業管理企業應當對房屋裝飾裝修進行監督，對不符合安全要求的，應當勸阻制止，限期改正。

第三十三條 業主、使用人和物業管理企業應當按照設計合理使用物業，不得隨意改變房屋和共用設施、設備的使用性質和用途。確需改變物業使用性質或者影響其他業主權益的，應當征得相關業主的書面同意，並應當告知物業管理企業。需要經過有關部門批准的，按照有關行政管理規定辦理。

第三十四條 任何單位或個人利用、佔用物業共用部位、共用設施設置經營性設施的，均應當征得相關業主和業主會(或者業主代表會)的同意，並與業主會(或者業主代表會)簽定協議。物業管理企業代表業主會(或者業主代表會)收取的相關收益必須用於增加維修基金、改善共用設施和設備等。

第三十五條 任何單位或者個人不得隨意佔用物業管理區域內的道路、場地。確需佔用道路或者場地的，應當征得業主會(或者業主代表會)的書面同意；因物業維修或者公共利益需要臨時佔用、挖掘道路或者場地的，應當征得業主委員會的同意。機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理的有關制度。佔用公共物業場地停放機動車輛的，應當征得業主會(或者業主代表會)的書面同意，並由物業管理企業收取車輛停放費，用於增加維修基金、改善共用設施、設備等。

第六章 物業管理服務

第三十六條 一個物業管理區域應當由一個物業管理企業進行物業管理服務。

業主會(或者業主代表會)需要更換物業管理企業的，可以采取招標方式選聘新的物業管理企業。

第三十七條 物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主會(或者業主代表會)簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同一般應當載明下列主要內容：

(一)業主會(或者業主代表會)和物業管理企業的名稱；

(二)物業管理服務區域的范圍；

(三)物業管理服務的內容；

(四)物業管理服務的標准；

(五)物業管理公共服務的費用；

(六)物業管理服務合同的期限；

(七)違約責任；

(八)物業管理服務合同解除的條件；

(九)當事人雙方約定的其他事項。

物業管理服務合同期限一般為3年。

物業管理企業接管物業項目，應當自物業管理服務合同簽訂之日起15日內，將物業項目情況報物業項目所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。

第三十八條 物業管理企業和業主會(或者業主代表會)可以在物業管理服務合同中約定下列物業管理公共服務內容：

(一)房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修、養護；

(二)物業管理區域內共用設施的使用管理、維修、養護；

(三)電梯、水泵、供熱、智能系統等設備的運行服務；

(四)環境衛生和綠化管理服務；

(五)物業管理區域內交通秩序和車輛停放的管理服務；

(六)物業管理區域內治安、消防等協助管理事項的服務；

(七)物業裝飾裝修管理服務；

(八)物業資料的管理；

(九)物業管理公共服務費的收取。

物業管理企業提供上述物業管理公共服務內容的，收取物業管理公共服務費。

物業管理企業可以根據個別業主或者使用人的委托，提供物業管理服務合同約定以外的特約服務，並收取特約服務費，但事前應當征得服務對象的同意。

物業管理企業可以接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營服務部門的委托，對物業管理區域內的專業設施進行維護並代為收取相關費用。

第三十九條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則。

普通住宅的物業管理公共服務費具體標准，由當事人在政府指導價格范圍內協商確定；其他住宅的物業管理公共服務費由當事人協商確定。

普通住宅物業管理公共服務費的政府指導價格由市價格主管部門會同市物業管理部門制定。

第四十條 物業管理服務合同期限屆滿前3個月，業主會(或者業主代表會)與原物業管理企業應當協商續聘事宜。續聘的，重新簽訂物業管理服務合同；不再續聘的，業主會(或者業主代表會)應當選聘新的物業管理企業，原物業管理企業應當在業主委員會的監督下，向新物業管理企業辦理下列移交事項：

(一)對預收的物業管理公共服務費按實結算後移交；

(二)移交全部物業資料和有關的財務賬冊；

(三)移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

第四十一條 物業管理服務應當保持物業完好、環境整潔、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全。物業管理企業按照下列要求實施物業管理服務：

(一)按照國家和本市規定的技術標准和規范以及業主會(或者業主代表會)審定的物業管理服務年度計劃，實施物業管理服務；

(二)在業主、使用人使用物業前，將共用部位、共用設施和設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規定書面告知業主、使用人；

(三)經常對物業管理服務區域進行全面巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施、設備進行維修、養護；

(四)發現共用部位、共用設施和設備損壞時，立即采取保護措施，進行維修；

(五)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

(六)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業資料和有關的財務賬冊；

(七)發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，並向業主會(或者業主代表會)和有關行政管理部門報告。

(八)按照物業管理服務合同的約定，做好業主會(或者業主代表會)、業主、使用人委托的其他物業管理服務事項。

第四十二條 業主與使用人約定由使用人交納物業管理公共服務費的，從其約定，但業主負最終交納責任。

物業管理企業應當在物業管理區域內公開物業管理服務收費項目和標准。

第四十三條 物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理公共服務費，由房地產開發企業交納；購房後空置房屋的物業管理公共服務費，由業主交納。

第七章 法律責任

第四十四條 房地產開發企業有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，並可處以1萬元以上10萬元以下罰款：

(一)違反本條例第七條第三款，未向物業管理企業提供物業管理服務用房的；

(二)違反本條例第十二條，未向前期物業管理企業辦理移交手續的。

第四十五條 物業管理企業有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正，降低資質等級或吊銷資質證書，並可處以1000元以上10萬元以下罰款：

(一)違反本條例第八條、第三十三條，擅自改變共用設施、設備和物業管理用房的使用性質和用途的；

(二)違反本條例第十條第一款，未與購房人簽訂前期物業管理服務協議的；

(三)違反本條例第二十三條第二款，未取得物業管理企業資質證書或者未按照核定的資質等級從事物業管理服務活動的；

(四)違反本條例第二十五條第二款，將物業項目整體轉讓給他人管理的；

(五)違反本條例第二十七條第一款，對物業共用部位、共用設施和設備管理不善，造成物業環境惡化的；

(六)違反本條例第三十七條第四款，未按照規定備案的。

物業管理企業違反前期物業管理服務合同、前期物業管理服務協議和物業管理服務合同的，應當承擔相應的民事責任。

第四十六條 物業管理企業對物業共用部位、共用設施和設備進行維修養護時，業主、使用人違反本條例第二十七條第二款不予配合的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，並可處以200元以上1萬元以下罰款；造成損失的，相關業主或者使用人應當承擔民事責任。

第四十七條 違反本條例第三十一條，發生物業使用禁止行為的，由有關行政主管部門按照國家和本市的有關規定予以處罰；國家和本市沒有規定的，處以3萬元以下罰款。

第四十八條 物業管理企業違反本條例，收取物業管理公共服務費未執行政府指導價或者未公開物業管理服務收費項目和標准的，由價格主管部門按照有關規定予以處罰。

第四十九條 業主違反業主公約、前期物業管理服務協議、物業管理服務合同的，應當承擔相應的民事責任。

業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業管理公共服務費用的，物業管理企業可以按照合同約定加收滯納金。

第五十條 業主、業主會(或者業主代表會)、物業管理企業、房地產開發企業之間因物業管理發生爭議的，可以通過和解或者調解解決；不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第五十一條 當事人對物業管理相關行政主管部門作出的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第五十二條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、構私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第八章 附 則

第五十三條 本條例中有關專業用語的合義為：

(一)共用部位，是指房屋建築主體承重結構部位(包括基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、樓屋頂等)、外牆面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等；

(二)共用設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的無名稱道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防設施、垃圾箱、規定標識、文體設施、郵政信箱、信息網絡系統和建築智能系統等；

(三)共用設備，是指房屋建築內部由業主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、電梯、供暖設備等。

第五十四條 物業管理區域的劃分方法，由市物業管理行政主管部門制定。

第五十五條 本條例中業主公約、業主會(或者業主代表會)章程的示范文本，由市物業管理行政主管部門制定；物業管理服務合同、前期物業管理服務協議、前期物業管理服務合同的示范文本，由市物業管理行政主管部門會同市工商行政主管部門制定。

第五十六條 商貿、辦公、醫院、學校、工業、倉儲等非住宅物業管理活動，適用本條例。

第五十七條 本條例自發布之日起施行。