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2001年被稱作是北京房地產市場的冬季。統計資料顯示,2001年北京商品住宅新開盤數量增長,市場供應增加,房地產投資額、土地開發面積等各項指標均增長顯著,但銷售面積增幅緩慢,商品房銷售面積低於竣工面積,一些項目或明或暗地出現降價趨勢。房地產開發商們的感覺是,北京的房地產不好做了。
1.北京房價高出全國均價2700元
2001年底,北京房地產市場的一大景觀是回龍觀小區的購房現場:成千上萬的購房者半夜來到售樓處,排著長隊領房號,與北京房地產市場的冷清形成鮮明的對比。盡管2萬多名購房者只有三分之一的人能夠拿到房號,而房子建好還要等到兩年以後,現場卻沒有一個人放棄,大家都盼望自己能夠成為其中的幸運者。
回龍觀的房子如此大受歡迎,原因之一是房價比較低,2600元一平米,這是北京老百姓能夠接受的價格;原因之二是,正在修建的地鐵五號線將從這裡經過,能夠解決下一步的交通問題。而主要的原因是北京的房價太高了,回龍觀這個價位的房子太少了。
買房最重要的是價格和位置。據統計,去年北京商品住宅均價約為4700元/平方米,同期全國商品房住宅平均銷售價格約為2000元/平方米,北京商品住宅價格高出全國平均價格一倍多。去年上半年,北京房價上漲25%,漲幅居於全國首位。
從區域分布來看,北京的商品住宅每平方米價格:市中心1萬元左右,三環以內8000元左右,五環以內5000元左右,4000元以下的房子分布在郊區,位置是價格的分水嶺。北京市場上提供的房源呈兩頭小、中間大的特點。據有關媒體報道,2001年北京共推出222個新項目,其中經濟適用房項目2個,高檔項目4個,多數項目集中在4000至6000元/平方米的價位上。
從北京市民的收入水平看,北京的房價顯然太高了。統計表明,北京年人均收入1.1578萬元,戶年均收入約3萬元,房價收入比(套商品房總價/家庭年收入)達到11:1,而業內認為比較合理的房價收入比是4:1。
業內人士認為,北京樓市對普通人關注不夠。上海中等家庭收入的人已經進入市場,北京買房的都是高收入者,中等收入者很難進入市場。北京人需要的是一套售價在30到50萬元左右的房,而北京供應的樓價卻在60到70萬左右一套。北京交易量上不去的原因在於老百姓買不起。
相對於偏高的房價,開發商的承諾不兌現、小區管理與服務等問題帶來的糾紛更讓購房者止步不前。2001年,北京樓市上開發商與購房者糾紛不斷,甚至大打出手。京城樓市流行的經典故事之一是:購房者:我想在這裡買房,你們現在有多少戶入住?開發商:100多戶。購房者:我不買了。住戶太少,以後有了糾紛不好串連。由此,可以看到北京購房者對開發商不信任的心態。
2.高房價從何而來
價格實際上是房地產市場發展中種種問題的集中體現。從北京市房地產市場來看,房價問題牽涉到土地供應、稅費政策、城市規劃等各個方面。
地價問題北京土地的供不應求,調控乏力使北京地價過高。北京『十五』期間房地產業發展規劃中提到,北京市房地產市場存在的問題是土地市場發展滯後,土地開發和批租沒有真正納入計劃管理,總量控制薄弱,政府宏觀調控乏力,土地批租的運作方式以生地、協議出讓為主,不利於建立公開、公正、公平的市場競爭秩序;土地開發和批租的政策,政出多門,極不規范,土地調整難以按計劃進行。
房地產開發前期成本和稅費高一些開發商談到,在北京做項目費用大,辦什麼事情頭緒很多,發展商想薄利多銷都不可能,羊毛出在羊身上,最後都攤在房價中。在稅費政策上,以上海為例,上海的契稅一律是總價的0.75%,北京購買新房的契稅120平米以內交2%,120平米以上要交4%。租賃房屋的綜合稅費要達到10%以上。
北京城區、郊區差距明顯以北京和上海相比較,北京在城市化進程中采用『攤大餅』的方式,城市建設從市中心向外一圈一圈擴展到四環、五環,五環以內城市基礎設施相對完善。上海的交通發展和商業網點是按點式布局,房地產項目分布比較合理,沒有出現某一地段項目集中紮堆的現象。因此,北京城郊差距明顯,房價差距較大。在上海,由於城市規模的不斷擴大,城郊差距不明顯,沒有出現北京這樣明顯的郊區化居住概念。
項目炒作對市場的推波助瀾房地產市場有一種說法,『創新在廣東,品質在上海,炒作在北京』,北京的房地產市場不乏概念,陽光樓盤,精典花園,水景住宅等等。但是應該看到,絕大多數老百姓收入不高,住房情況不樂觀,老百姓不需要概念,需要的是符合實際,能夠滿足居住需求的房子。一些開發商片面追求高利潤,提出『不是為沒有房子的人蓋房子,而是要為有錢的人蓋房子』,要搞電子化住宅、互聯網家庭等,貪大求洋,追求高利潤。據介紹,房地產行業平均利潤率在20%以上,前幾年在北京可以達到30%。
經濟適用房建設速度緩慢2000年北京經濟適用房開工267萬平方米,峻工150萬平方米。2001年計劃建設150萬平方米,但實際開工34.6萬平方米。另外,2000年經濟適用房地供應量19.7萬平方米,僅為1999年的25.8%。
北京的房價之所以能夠保持較高的水平,一方面是來自全國各地包括北京市的有實力的企業和高收入的個人購買力的支橕,另一方面是實物分房時期集團購買的支橕。這個形勢在1998年停止實物住房分配,實行住房貨幣化分配之後,正在逐步發生改變。經過市場的調整和消化階段,這一變化在樓市價格上集中反映出來。對於2001年北京的樓市,一些媒體的評價是『北京的房價走勢正在低下那高昂的頭』。
3.讓百姓買得起房
北京的房價會降嗎?對於北京房地產業價格走勢,業內人士分析認為,針對目前5000至8000元/平方米的中高檔商品房供過於求的情況,這一價位的商品房有可能出現降價的趨勢。但降幅不會過大。對於北京房地產市場來說,一方面需要房價降下來,另一方面更需要的是調整商品住宅供應結構,真正讓普通百姓『踮踮腳』就能買得起房。
針對北京市經濟適用房供不應求和房價過高的問題,北京市有關部門正在采取措施,即加快經濟適用房建設。加快經濟適用房建設只是降低房價,滿足百姓住房需求的一個方面,更為重要的是,加快房地產業市場化進程,這是促進北京房地產市場良性循環的重要一步。
以上海為例,上海市在房價、稅費政策各個環節加強調控和管理,初步形成了整個房地產市場的良性循環。在商品住宅價格方面,通過嚴格控制土地市場供應、控制建造成本等措施,上海的商品住宅價格為3000至3600元/平方米。房價收入比約7:1,已經接近比較合理的房價收入比例。從稅費方面來看,上海實行政府讓利於百姓的政策,交易契稅為0.75%(按1.5%征收,政府補貼一半)大大低於其他城市的水平(普遍為1.5%至2.5%),租賃稅按綜合稅率的5%執行,還允許貸款買房人以貸款還息部分抵扣個人所得稅。
由於入市門檻低,手續便捷,稅費較低,上海的房地產市場十分活躍。一些人將公房出售後,貸款買房改善居住條件。一些人將買來的公房出租,同時將房產證抵押,貸款買新房,把工資的一部分和出租房屋的租金加在一起還銀行的分期貸款,實行以房養房。
據統計,2001年,上海商品房交易1767萬平方米,北京銷售商品房1205萬平方米;上海二手房交易15.6萬套,1031萬平方米,佔已購公房的10%以上,北京二手房上市3500套,僅佔已購公房的0.3%。上海登記備案的出租房8萬餘套,1036萬平方米,北京出租房屋市場基本沒有啟動,還處於私下交易階段。
據了解,2002年,北京市經濟適用房將新開工300萬平方米,竣工200萬平方米。但是,相比百姓的住房需求,200萬平方米的經濟適用房無異於杯水車薪。業內人士認為,北京必須采取強有力措施,調整稅費,降低門檻,盡快啟動二手房市場和租賃房屋市場。同時,進一步控制商品房價格、加快廉租房制度建設,加快住房補貼和住房公積金的發放。在政府宏觀調控和市場對企業引導的雙重作用下,讓越來越多的老百姓實現買房的願望。(孫玉波)
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