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新年剛到,消費市場就被企盼已久的汽車降價鬧得沸沸揚揚。與此同時,消費者們也捂緊錢包在觀望:今年的房子,是不是也能降點兒價?但房子畢竟不是車子,包含著使用和投資雙重價值,北京的房子若說降價,真難!
看著『指數』說不出『房價』
2001誰曾降價?
2001年北京幾個流行的房地產指數大多是先揚後抑,這似乎構成了2002年樓市降價的充足理由。但正如康正房地產評估事務所所長齊宏先生所說,即使以多年的房地產評估專業經驗,也不能簡單地說北京的房價是『降』、還是『漲』,房地產的區域『分異性』已經明顯加大了。以前我們說漲價,那真是全市范圍內在漲,現在不行了,有的地方在漲,有的地方在降,有的地方不漲也不降,甚至同一個區域,由於項目的品質各異、上市的時間有先有後,也都會出現較大的差別。
顯然,單一的綜合指數實在不能概括整個市場的全貌,更不能代表任何單個房地產項目的價格走勢,從1997年以來,房地產各大綜合指數顯示出來的房地產走勢幾乎都是在一直下滑的,但是我們卻說不出幾個降了價的項目名字來。而今市場已經呈現出多元化形勢,我們不能再看著指數的走勢論說房價的漲跌了。
作為多年的房地產市場研究專家,偉業顧問公司房地產研究中心主任李雪妍女士對明年的房地產市場形勢依然持樂觀態度,她說:偉業指數趨勢下滑並非由於各個樓盤的價格下調,而是由於市場供應結構出現了較大變化,即出現了一些規模較大的中低價位樓盤,或者是一些高檔樓盤售完之後退出了市場所形成的。我們確實還沒有看到哪個項目真正降過價,一般都是新開盤的項目低價入市,另外還有一些項目是尾盤清倉,這都是正常的調價行為。
論據之二
地價沒降品質提高
房價怎麼降?
由於與汽車、電器等日用消費品有著本質的不同,房子的成本價格剛性很強,其價格浮動是非常有限的。一套房子的定價一般是由土地價格、建築成本、銷售成本和利潤等幾部分構成,齊宏所長認為:北京市土地價格已經走向市場化,即土地價格基本由市場供求形勢決定,北京的地價幾乎沒有降過,而市場競爭的加劇使開發商越來越重視項目品質,提高項目品質必然要提高建築成本。二者相加的和效應使降價本身變得非常困難。開發商可能會在項目還未建成的時候讓利,也可能會在成本收回之後的尾樓銷售階段傾銷,卻不太可能賠本賺吆喝。
實際上,隨著購房主體由集團購買為主變為以個人購房消費為主,房地產市場價格已經有了實質上的降低,只不過這種降價的表現形式並沒有體現在價格的變化上,而是體現在同檔次房地產產品品質的提高上。以前我們是『刨個坑也能賣錢』,現在開發商要『看客戶的臉色』行事了!北京萬科房地產開發公司的副總經理陳昕表示,今年萬科會將開發重點放在提高在建項目的品質上,通過環境營造和進一步提高物業管理水平來提高項目價值和市場佔有率。
論據之三
宏觀利好
微觀需求仍然旺盛
找不到降價理由
要評說房地產市場,我們就必須看看世界經濟大勢、國內經濟形勢和北京城市發展建設趨勢。扳著指頭數一數,無論從哪個方面講,外部條件好像都還有利於北京的房地產市場發展:
——國際經濟經過劇烈動蕩之後,明年將會止跌回昇;中國在全球經濟衰退的大勢下仍然保持著每年7%的高增長率,已成為世界資本的避風港,對外資投入有著巨大的吸引力;
——加入WTO以後,中國的各項政策將逐步與國際接軌,外資企業大舉進入中國的跡象在2002年年初已開始呈現?屆時商務設施的發展將帶動巨大的市場需求;
——奧運概念的強力支持將促使北京加快城市建設步伐,改善交通狀況和居住環境,使居民生活品質大幅度提高,會吸引全國乃至全世界更多的人來北京投資置業;
——國家宏觀調控仍以加大投資和拉動內需為主,房地產個人消費仍是今後國內經濟發展的重點方向;金融機構經過一段時間的經驗積累之後,已經逐步調整和規范到正常發展軌道,今年中國人民銀行將繼續保持貨幣信貸總量的適度增長,以加大對經濟發展的支持力度。房地產個人信貸作為銀行新興的支柱業務品種,必將成為今年的重點發展對象;
——無論是單價在4000元以下的普通商品住宅,還是高價位的商務公寓,在北京都存在著巨大的供給缺口,嚴重供小於求的局面是房價低開高走的最好理由。本報實習記者趙秉傑
采訪後記
有房堪買直須買
莫待無房空嘆息
正如李雪妍主任所說,房地產市場的良性盤整將有利於房地產市場的正常發展。經過2001年下半年的盤整之後,北京的房地產市場已經開始進入了理性消費階段,好房子越來越多,房價也正趨於合理,市場將一如既往地向有利於消費者的方向發展下去——有錢不愁買不到好房子。只不過買房不要像買車那樣,看到好的也非等到『降價』再出手,那樣恐怕就真要和好房子擦身而過了。
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