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『即便在不成熟的市場,無形的手也在發揮著作用』,供需關系成為左右房價的第一要素,因而對房價的討論和認識也都是小痛大叫甚至是無病呻吟了。然而,供需關系不僅僅由供需本身所決定,而更依賴於後面的成本和市場的成熟程度。
北京房價高是不爭的事實,但這高價也應有它的來源和去向。集團購買時代,購房者可以不管價格,如此失衡的供求關系當然讓這只無形的手抬高了房價,『有形的腿』——各種各樣的管得著的部門自然不會坐視不管,就有了各種各樣的收費,於是有了高成本。無論這些收費是修橋補路還是辦學校開工廠,花公家的錢辦公家的事,倒也說得過去,然而個人成為購房主體時其不合理性就顯現出來了。高價格源於高成本,高成本源於高價格,高價格源於集團購買,集團購買源於計劃經濟。都是計劃惹的禍,但問題並沒有真正解決,在市場化的進程中是先理順機制降低過高的房價,還是先讓個人掏錢買房再讓無形的手發揮作用,這的確值得商榷。總之,胳膊擰不過大腿,房子推向了個人市場,而且在2000年創紀錄地賣了900萬平方米,誰說購買力不足?這難倒不是市場化的成功?
然而,購得廣廈千萬間的並非是天下寒士,市場的火爆是多年積累的高收入者的需求的迅速釋放所致。是的,房子比從前更好了,發展商又在周周漲價(至少他們這樣說),專家也說購房的最佳時機到了,成交額也在不斷放大,一直渴望著改善居住條件的高收入者積攢了多時積蓄怎能禁得住如此的誘惑,更何況,價格明昇暗降,促銷手段花樣翻新?當年一支郁金香在荷蘭相當於一套馬車的價錢,八十年代一盆君子蘭也會賣到上千元,比起這些『一朝春盡紅顏老』的花卉來,炒作看得見、摸得著、跑不了的房地產顯然要更容易一些。
成本高不僅僅是因為行政收費的不合理,地價高是更為重要的因素。土地資源的有限性、北京是政治文化中心、千年古都、完備的市政設施和發達的經濟這些因素的確是地價高的原因,這些成本也確實是剛性的,但是,有沒有非剛性的因素呢?這些因素又佔了多大的比重呢?炒地皮、項目轉讓(當然不會無利潤)現象是人所共知的。
北京房屋土地管理局曾作過測算,土地出讓金加上市政配套費也不到房價的10%,如果再加上拆遷費用,地價在房價中的比重,充其量也到不了30%。而炒家一炒,地價比重就高達50%左右,房價怎麼可能不高。不談那些以炒項目炒地皮的發展商,就是老老實實做開發的發展商地皮的取得方式也有待考究,解決了政府財力不足為社會辦了好事——比如修路築橋,比如大型公建的興建,往往是以發展商獲得一塊或多塊土地開發權為條件的,在此前提下開發的項目當然較其他項目具備更強的競爭力了。結果自然是雙贏,問題是開發權是否應該以這樣的方式劃撥給這個開發商,這對於其他開發商是否公平,對於普通百姓是否公平?既然土地公有,老百姓是否可以通過合理的(法律的)方式來決定是否開發和開發權的歸屬問題呢?這也許是炒地皮炒項目轉讓屢禁不止的原因吧。新近興起的圈地熱同樣讓人懮慮,圈了地長期不開發當然是違規的,但似乎每一個發展商都不以為意,真的是財大氣粗嗎?不見得,發展商有恃無恐自有它的道理。
無形的手是把雙刃劍,在公開、公正、自由的市場體系下可以令全社會的利潤最大化,在其他情形下則很可能起到不好的作用。無論在何種情況下侃侃房價也是必要的,無形的手自有它的規律和條件。(中原物業 關延彤)
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