在高科技企業雲集的中關村，最近幾年辦公類物業始終呈現出租售兩旺的局面。政府對中關村的全面開發，中關村西區的崛起，中關村政策區內對高科技企業的多項優惠政策，使中關村地區在近一兩年內吸引了更多的高新科技企業以及『海歸』高科技人纔的進入。據統計，前年中關村新增注冊的科技企業為1000餘家，去年為3000餘家，而這種增長態勢在今後仍將持續。不用說，在以高科技企業為主流業態的中關村，最需要的房子是寫字樓。據了解，目前中關村西區已規劃在建的寫字樓物業有100多萬平方米，按照中關村管委會的規劃，未 來三五年，在中關村的最核心地帶將建200萬平方米寫字樓。從市場供給上看，這一數字很大，可滿足相當數量的科技企業辦公研發的需求。然而，一些來自科技企業和房地產界的業內人士認為，中關村內的企業形態和辦公訴求有其特定性，不僅僅是對寫字樓數量面積及配置檔次的簡單需求，目前只重高、低兩端產品的開發標准忽視了這一地區大量成熟中小企業的發展需求，開發者在建設初期應高屋建瓴，根據市場需求准確定位。

　　不久前，北京萬柳新興房地產開發有限公司召集到中關村多家寫字樓開發企業和中關村內的部分科技企業、海歸人士代表，以及房地產顧問公司的專家、中關村資深投資人代表等，結合各自的現實情況，對中關村的企業形態和辦公訴求進行了實際、深入的分析。

　　現狀中檔寫字樓斷檔

　　從目前情況看，中關村除了過去已有的大量小型寫字樓外，近年新建的寫字樓多趨於高檔。據了解，目前，中關村西區土地的綜合成本已超過5000元／m 2，加上4000元—5000元／m 2的建安費，西區的綜合開發成本達1100元／m 2，如此高的成本只能開發高檔寫字樓或支持高科技企業的自建自用房。這樣真正可以面向市場的5000元／m 2左右的中檔寫字樓出現明顯的空當兒。許多專業人士認為，當前乃至未來三五年，中關村的企業形態將以成長中的中小企業為主流需求，而目前市場上幾乎沒有與之相對應的中檔辦公物業。人們似乎只看到了IBM、摩托羅拉等大型公司，而忽視了中小科技企業的訴求。

　　去年，中關村一帶出現了幾個典型的商住公寓項目，其8800元／m 2的平均售價，一天3元／m 2的租金和多於寫字樓的服務，搶了中檔辦公物業的空白，引起了市場的關注。但地產界及中關村企業界的人士均認為，商住兩用樓僅是市場上中檔辦公物業短缺的過渡產品，具有較高性價比的中檔寫字樓纔是成熟中小企業最終的選擇。

　　未來多元化辦公物業是方向

　　專業人士認為，今後中關村地區將有四類企業需要辦公物業，即走向集約化的大型貿易企業、成長中的中小型科技企業、大型國際企業和為技、貿企業服務的中介機構，因此，今後多元化的辦公物業將是中關村寫字樓的發展方向。

　　有專業人士分析，目前中關村從公司機制看，私營和民營的佔80%；從類別上分IT及相關行業的佔80%；從企業規模上看，中小企業佔絕大多數，50人以下的佔80%。盡管小企業都希望成長為大型企業，今後，小企業與大的集團公司『合二為一』共同發展已成為中關村科技企業發展的趨勢，但成長中的小企業僅有少部分會發展為大型企業，更多的企業將成為成熟的中小企業，而這一主流群體對辦公物業的需求是多元化的，具有其特有的業態特征。

　　□性價比高

　　來自於中關村科技企業及『海歸』人士的反映，高知識結構以及企業性質決定了這一群體比較看重所選辦公物業的性價比，並不追求樓宇表面的豪華，樓盤案名的花哨，在朴素、簡約中透露的高尚的人文氣氛和屬於其特定人群的『歸屬感』將會更對這些企業的『胃口』。

　　□全天候

　　『硅谷』企業技術型創業者目前普遍的工作時間在每天10小時以上，因此，全天候的辦公物業對這些企業具有絕對吸引力。三五分鍾即可辦完電傳、復印等所有辦公事務、24小時的空調、餐飲條件必不可少。最關鍵的是要有專業性的硬環境和與之相配套的服務，使企業達到高效率的工作狀態。

　　□多功能

　　對於中關村內的科技企業來說，最重要的是工作和生活的效率和效益。以往市場上按照樓宇配置的多寡劃分物業檔次的做法已無法滿足中關村科技企業對寫字樓使用功能的訴求。具備辦公、餐飲、待客、休閑、小型超市、書吧等多種功能的寫字樓，將成為今後中關村樓市的熱點。

　　有專業人士提出，在中關村這一特定環境、特定人群中，其辦公物業不應忽視信息化功能，開發者應該為這裡的企業提供與世界各軟件園、硅谷中心信息交流的硬件條件。

　　□住商分離、租售分離

　　專業人士認為，目前中關村辦公物業租售不分，商住兩用的情況比較普遍，往往引來經營的混亂，這對科技企業自身形象的樹立以及公司的長遠發展不利，今後新一代多元化辦公建築應將商、住、租、售分離。

　　□工作娛樂化

　　有專業人士提出，對於整日在高強度腦力勞動下的IT人，辦公環境及設施的娛樂化也將成為新型寫字樓裡體現人本色彩的一個重要因素。

　　高低端標准應整合

　　中關村寫字樓的有關開發企業及投資商認為，中關村地區的企業形態決定了該地區與CBD商務區的不同定位。開發者應主要著眼於多數高科技企業的訴求，對偏重高、低端寫字樓建設的做法應加以整合，作出適合該地段的新一代多元化寫字樓產品。（伊度）