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自從國家統計局公布全國部分城市上半年房價同比上漲25%以來,北京市是否受奧運與WTO利好而出現非正常上漲的因素?老百姓是否受到大勢的誘因非理性投資或因房價上漲太快而只好持幣觀望?
最近,中房典型指數根據每月跟蹤的北京各個區域市場中的近30個典型項目(因其涵蓋高、中、低檔價位的不同檔次,具有一定的代表性),從各個項目今年房價均價的走勢、定價策略、銷售數量可以反應出發展商、購房者對北京樓市前景的態度,用數字直接說明北京商品房價的實際漲幅。
各個項目連續8個月以來的均價非常平穩,沒有明顯的大起大落。其中天天家園、萬科青青家園、天竺花園、龍澤苑、慧谷金色家園、安貞雅園、榮寧園、樂瀾寶邸、銀楓家園的均價始終如一,沒有調整,其他項目稍有向上、向下的調整,可以分如下幾種情況:
1.產品類型和產品自身的不同階段影響房價:大雄城市花園6月份推出3棟塔樓,為期房,均價比多層和小高層明顯降低;怡美家園尾盤階段,降價讓利客戶;陽光華苑、中海紫金苑、萬科星園新開樓座,產品品質提高,國展家園、華普中心因工程進展順利,御景園、紫竹花園因推出高層單元,價格有兩個百分點左右的上調;銀楓家園、萬科星園給客戶的折扣越來越小;
2.外力因素:除產品自身因素直接影響房價之外,外力因素對房價的影響在一定時期內非常重要。市政交通、配套的明顯改善或近期規劃目標以及區域題材,對項目的影響至關重要。僅從申奧成功對奧運題材項目來看,萬科星園、千鶴家園、安貞雅園的銷售量明顯加快,萬科星園由7月之前的每月50套左右跳至7月份當月的150套,但價格只略有上調,在2至3個百分點之間,銷售量由7月份的突飛猛進轉至平和狀態,8月份的成交數量比7月份之前略有上昇;
3.價格與銷售速度:一方面,北京區域市場的供應量越來越大,競爭越來越激烈,產品的同質化程度也越來越高,任何一個項目都很難做到區域市場的惟一性;另一方面,消費者越來越理性,對性價比特別敏感。萬科星園均價沒變,起價上調100元;更多的奧運項目價位根本沒有任何調整,希望在利好的大勢下,加快銷售數量,佔有更大的市場份額。目前的項目規模越做越大,如果前期銷售不利,下期的開盤從人氣、口碑、資金運作等方面直接受影響,所以發展商不會輕易大幅度上調價格。通州的一個發展商反映,即使上調50元,准備購房者就有可能跑到別的項目去了。天賜良園、武夷花園小步提昇,郁花園二裡均價一直沒變,本月因中小戶型銷售火爆,只提高20元。運喬嘉園因產品重新包裝和定位,在9月初調昇幅度較大。
從上述分析可以得出如下結論,北京整體房價上昇是因供應結構的變化,主要是高價房的供應量加大導致的,但具體到個案看,即使熱銷樓盤的價位最多只上調2至3個百分點,或者因產品品質和附加值提高,或者因產品的預期看好,一句話,更加物有所值。看一個項目的泡沫成分多少,需要幾年甚至更長的時間來驗證,比如投資回報率極低或轉手變現時大幅度貶值。方莊小區的老業主目前以低於新開樓盤的價位(5000元左右)急於轉手當年7000元價位的房子,就足以說明目前北京樓市的供應產品性價比更高,房屋的戶型、功能、配套、環境更好,其保值和抗跌性更強。除去供應產品結構與需求的錯位有可能引起的空置外,就高、中、低檔不同產品的價格從北京典型住宅可以看出,北京的房價並沒有出現普遍不合理上漲和虛高的情況。
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