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亞運村、CBD、中關村一直是北京房地產市場常年不冷的熱點,而在今年,這三個地區都有相當大的規劃措施出臺,奧運概念對亞運村未來10年會有不可估量的影響,而中關村的區域概念也近完成,而最近朝陽商務節期間的CBD規劃方案的出臺也宣告了一直抱著琵琶半遮面的CBD開發趨於明朗。
從中不難看出,政府的規劃一直是重中之重,那麼,這三個特定的區域的形成對北京的整體發展有何影響?對這些區域內和周邊的購房者又有什麼知道意義呢?
政府行為不可少
在一個城市的進化過程中,功能的細分是極其重要的一個方面。國外大城市早已有成熟的經驗。北京也一樣,基本上處於一種混居的狀態,各種功能的區域混雜在一起。工廠遍布全市,公園遍布全市,這是低層次的劃分。應該說,到目前為止,北京的城市功能劃分依然沒有達到一個國際化首都城市的要求。
所以,政府在這種城市功能劃分的過程中是不可缺少的。國外也一樣,只有英國例外,英國很多城市的規劃都是普通居民參與決策的,但這和英國居民的素質較高有很大關系。而新加坡這樣的城市依然把很多的規劃措施制定成了法律。
但是在北京這樣的大城市,如果沒有政府的參與決策,很難想象城市會發展成什麼樣子。
具體來說,一個城市功能劃分主要包括:商務功能、生活功能、交通功能等一系列功能。這樣的劃分是比較合理的,把城市形成了明確的功能單元。
比較成熟的城市功能劃分理論是把城市的功能分割成樹狀圖。先按照一些基本的功能規劃,在這樣的趨勢下,北京也開始形成以酒店加寫字樓為主的CBD、以酒店加居住為主的CLD、亞運村和以高科技為主的——中關村園區等等。
從另一個意義上說,這種城市功能的劃分也是一個淨化的過程,它把一個城市變的有序和整齊。
功能劃分不是簡單的貼標簽
雖然這種功能的劃分對城市的發展極其重要,但是,如果僵化的理解同樣會產生相反的結果。美國著名建築規劃大師亞歷山大曾經寫過《城市並非是一棵樹》的書,裡面強調了人性化在城市功能劃分中所佔的重要地位。在這些人性化的功能中,也恰恰是一個城市活力的體現,人性在現在鋼筋水泥的建築世界裡是很容易被忽視掉的。
但在兩個功能劃分區的融合地區,這種復合功能區對一個城市的發展和規劃是非常重要的,不能簡單地通過貼標簽的方法進行劃分。現在市場上大量的CXD就是沒有特點,沒有賣點而只好克隆別人造成的結果。如果這26個英文字母用完了,該怎麼辦?
在北京今後的城市劃分中,建築復合體的定位和區分是北京城市規劃走向成熟的標志。
三足鼎立——你中有我,我中有你
就以上的三個特定區域而言,各有各的特點。
但是有一個現象,在這三個不同的功能分區中,卻都融合了彼此的不少功能。
亞運村一帶的居住性在目前的開發程度下,已經發展到了一個極限,在這個相對成熟的居住性大社區裡,因住而商的機會越來越多,而且也是這一區域將來發展的一個重要尺度。
這裡的『商』主要可以從以下的幾個方面產生:
首先是在亞運村區域之內的居住層,CLD自身發展的商用需求體現;其次,是工作地點靠近或者就在運村區域之內的商業機會總之,亞運村作為北京市最悠久、成熟的居住性社區(CLD),在未來的發展將在整個區域南部體現。
中關村還處在城市規劃功能分區的早期階段,不可知的東西有很多,主要取決於國家政策方面的東西。不過最近的動向表明,面積在160-240平方米的商務戶型將會很受青睞。特別是大量的創業公司,對商住兩用、以時尚為主的物業需求是最多的。
至於CBD,目前的狀況是有些過分有機化了,就是『住』的成分有些多了。CBD,顧名思義,應該是以寫字樓為主,但目前,在CBD區內住宅、公寓卻有些過量開發。主要是因為這裡還缺少真正像和黃地產、華潤置地這樣的實力派地產商。
住宅、公寓相對於寫字樓而言,進入的門檻要低很多,而寫字樓一般排斥期房概念,同時辦理按揭也比較困難,這就使得不少缺乏實力的開發商紛紛轉攻住宅項目。
但是,有一點必須強調,CBD就是CBD,而不是居住地。雖然,在CBD的規劃中,也有住的要領,但這種居住只是臨時性、暫時性的,比如加班、比如短時間內在辦公地休憩。這裡不會有長期居住的概念。
這種商中有住的概念從另外一個意義上說,也是為了避免在這種商區內到下班時間後由於辦公地無人而在夜晚成為『鬼樓』。
投資居住還看緊張度
當北京的城市功能走向成熟後,城市會達到一個平均質化的水平。各種不同的功能區會在城市內形成有機的組合。當某一地區形成自己的定位後,該地區也就具備了一定緊張度,這種緊張度就是它的功能。國外,緊張度是選擇投資與居住的一個重要參考指標。一般來說,如果是選擇長期的、舒適的純住宅,則應該盡量避免緊張度高的地區。如果是選擇投資類物業,則應該將目光放在這類緊張度高的區域。(高翔)
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