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住宅市場四級跳
■大盤增多■房價企穩■技術創新■住宅分化
進入下半年以來,樓市情緒忽而大喜過望,忽而躬身自省,呈現跌宕起伏之勢,頗具戲劇色彩。先是7月13日傳來申奧成功的喜訊,樓市驟然間被裹入一種狂熱加狂喜的情緒之中,少量開發商因而迷失自我,預言京城房價將大幅攀昇。進入8月份,樓市爆炒之風有增無減,以致建設部部長不得不站出來說話:警惕房價非正常上漲,避免房地產過熱!樓市情緒因而急轉直下,歸於清醒。接下來,該是我們躬身思慮下半年樓市走向的時候了。
實力型開發商鏖戰市場
上半年樓市供求兩旺,新的樓盤頻頻湧現,僅二季度入市的新盤數量便為98個,其中內銷住宅類物業佔據絕大多數,共有71個項目。但是總體來看,項目規模不大,據偉業顧問統計,5萬平方米以下的項目為23個,5至10萬平方米之間的項目為19個。而10至20萬平方米以上的大項目僅為17個,且多集中於四環路以外及周邊地帶。
今後,住宅類物業的開發重點將向城市外圍轉移。今年下半年,這種趨勢將會進一步凸現。同時,一批較大型樓盤將在實力雄厚的開發商手中推出。如金地與萬達分別在CBD區與燕莎商圈開發的新盤都將在30萬平方米以上,另據可靠消息,萬科、珠江、天鴻、太合、中遠等名企也正在籌劃新的大盤。因此,類似上半年小型樓盤佔絕大多數份額的局面將有所改變,眾多地產大鱷將拉開架勢,搶佔規模化生存空間。
資深人士同時指出,下半年的新盤數量不會明顯超過上半年,因為6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》將發揮作用;另一方面,央行發布的《關於規范住房金融業務的通知》也將得以落實。建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾認為,房地產信貸與銷售的門坎將就此抬高,可以把一些投機商擋在門外,還會擠掉一些實力小、信譽差的小企業。樓市規范程度將得到加強。
房價企穩 交易門坎下降
業內人士估計,下半年的房價走勢不會因個別開發商的熱炒而持續攀昇,正如建設部部長所言:百姓的購買力也不會因奧運、入世等利好而大幅增強。據偉業顧問統計,二季度入市的71個內銷住宅類新盤中,價格在4000元/平方米以下的項目僅為18個,而且位置普遍較為偏遠,難以滿足大部分客戶的需求。總之,由於百姓購買力不會在短期內大幅增長,因而,京城房價不存在大幅上漲的空間。
下半年,在售的經濟適用房項目將增多,而且將呈放射性分布,可有效地拉低房價。同時,市房地局於上半年成立的土地整理儲備中心也將發揮職能,制止土地市場的炒賣行為,控制地價非正常上漲。市房地局副局長李林日前還透露,政府將繼續調整房地產稅費,鼓勵群眾置業,降低房屋交易的門坎。
住宅流行『本體創新論』
與去年樓市狂炒概念不同,今年樓市開始注重建築本體的創新。以往,許多開發商把功夫用在廣告上,今年,越來越多的開發商開始把心思花在了建築本體之上,有力地提高了住宅品質。朝陽園的塔樓首推『風車式造型』,被譽為塔樓的全新解決方案,令采光充分、通風良好、視野通透。新起點嘉園力倡『筒中筒結構』,使分戶牆可以隨意拆改,為業主創造了一個百變空間。前不久,似海怡家與世紀陽光公寓相繼舉辦了產品說明會,圍繞工程進度、戶型設計、裝修標准、電力配置等方面向業主細細講述,似海怡家還為每位業主派發了《樓盤技術手冊》。這種注重住宅本體創新的風氣,與過去的概念炒作形成鮮明對比。今年下半年,此風有愈刮愈盛的苗頭。一位開發商指出,這是住宅業真正走向成熟的標志。
中檔樓盤兩極分化
今年下半年,樓市將繼續呈現兩極分化的態勢。高檔樓盤持續受到高收入階層的追捧,城內豪宅與城外別墅仍將成為第二次以上置業人群的選擇目標,其中不乏投資型買家。另外,大量的低價位樓盤也將成批湧現,借助新開通的環路系統或分布於城市高速公路網周邊。這樣的住宅價格不高、品質不差,當然會成為中等收入家庭的首選。與此同時,那些所謂的中檔樓盤的處境將會很尷尬,甚至會乏人問津,因為與之相對應的客戶群數量有限,而且購房意向不確定。正因如此,中檔樓盤將繼續分化,一部分樓盤通過提昇品質、優化配套,進而躋身高檔樓盤之列,而另一部分樓盤通過降低成本、壓縮利潤,去俯就中等收入者的需求。
資深人士認為,隨著中檔樓盤的路子越走越窄,今後的樓市將呈現兩頭大、中間小的供求格局。(楊哲彬)
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