|
||||
年初至今,無論是從市場方方面面的反映,還是從政府有關部門的統計數據看,北京房地產市場上半年呈現出了產銷兩旺的喜人勢頭。與之相呼應的是,有關部門也相繼出臺了許多規章,采取了一些重要措施,對北京房地產市場加以治理和規范,以整頓和規范北京樓市的市場秩序,保護購房人。但讓人遺憾的是,年初以來,有關商品房銷售、質量、入住等方面的問題和投訴還是不少。北京已經進入個人購房時代,老百姓呼喚成熟、有序的房地產市場。如何整頓和規范北京房地產市場也成了大家關注的話題。
為此,本報記者特邀請北京天鴻集團公司董事長兼總經理李發增結合自身多年的開發經驗和市場運作經驗,對如何建立房地產秩序問題,結合天鴻集團多年的操作經驗,提出自己的一些看法。目的是要與參與市場的各方面一起共同努力,將北京房地產開發投資和消費活動逐步納入健康理性的發展軌道。——編者
■土地運作市場化程度低,房地產開發投資競爭無序
一方面是從目前土地轉讓方式上看,仍然以協議為主,市場化的招標、拍賣較少,許多開發商靠『條子』、『人情』拿地。另一方面,歷史上的行政劃撥用地無序、無規則進入土地市場,有的開發企業可以通過不同渠道拿到土地,立項後轉手炒作。土地市場運作缺乏規范化,市場化,使得土地供應總量失控,導致房地產市場『虛火』旺盛、存在盲目建設問題。新開項目不適應市場需要,造成目前老的住房積壓還沒有處理完,新的積壓又在一些地方不同程度地出現。
■在項目建設中違反規定、弄虛作假,制造劣質商品房
在項目建設過程中,一些開發商為了自身利益,采取種種方式規避建設工程的招標,在招投標活動中弄虛作假、『明招暗定』,嚴重擾亂市場秩序,還導致工程建設管理的混亂,直接危及工程質量和安全生產,致使一批存在嚴重質量問題的房屋進入市場。此外,少數開發商違反法律、法規的規定,不執行法定建設程序,在批件不全、項目本身不合法的情況下就開工建設甚至開始進行銷售活動。
■銷售環節存在各種違規行為
據中國消費者協會統計,各地有關房地產投訴案件數量多,主要集中在虛假廣告、虛假宣傳、產權證不清、面積縮水、質量無保證等方面。有的消費者購買的商品房,合同面積、產權證面積和實測面積不符,面積嚴重『缺斤短兩』,房款多收。一些開發商的商品房銷售後變更規劃、設計,導致變更後的商品房套型、朝向、有關尺寸等與購房者當初決定購房時的情況不符。延期交房也是目前房地產市場中比較普遍的問題之一。
■房地產中介機構行為不規范
主要體現在:房地產代理機構銷售權屬不清的商品房,嚴重侵害購買人權益;銷售質量有問題的房屋,廣告、沙盤等表面文章十分誘人,銷售人員向消費者隱瞞真實情況;超越代理權進行銷售,未經委托人同意擅自進行承諾,造成虛假承諾;還有個別機構將商品房重復銷售。
六個建議整頓市場秩序
■加快建立和完善適應市場經濟要求的房地產和住宅法律法規體系
要加強住宅與房地產立法工作,清理與當前形勢不相適應的法規和規章,該廢止的廢止,該修改的修改,確保行政管理的合法性和適時性。結合房地產行業立法工作的實際,重點做好《住宅法》、《物業管理條例》起草、論證工作,抓緊制定,爭取早日出臺。
■加快轉變政府職能,營造公平競爭的市場環境
應該把政府職能進一步轉換與整頓市場秩序同步推進。應當強調,政府在市場經濟中的任務,一是負責宏觀調控,二是創造良好市場環境,為企業服務。
理順體制是整治市場秩序的基礎。要進一步推進行政審批制度改革,規范審批行為,增大透明度,強化依法行政、政務公開。行政權力的行使必須規范化,一切按規范程序操作,不得無故拖延不辦,以提高辦事效率。要減少政府部門對市場的不合理乾預,大幅度減少行政性審批,簡化程序。要根據簡化程序後的工作量和管理成本,進一步減少行政事業性收費,歸並費種、降低標准,切實改善行政管理,改進政府管理和服務。
■消費者要增強自我保護意識,冷靜對待房地產廣告和中介機構
要消除市場秩序的混亂狀態,也需要廣大消費者與市場管理者和其他參與者共同努力。消費者必須要掌握一定的法律和專業知識,提高風險和保護意識。
■加大政府管理力度,規范中介行為
公正性是中介機構的生命,因此必須徹底實現中介機構與掛靠單位的脫鉤,並按照中介行業的內在規律,建立科學、規范的管理體制和運行機制,形成與房地產市場發展相適應的中介服務機制與體制,促進業內公平競爭,提昇行業水平。
目前,有關房地產中介的法律法規還非常不到位。所以,要加強對中介公司的管理力度,加快制定房地產中介服務規則。
■樹立房地產企業品牌,形成市場公平競爭機制
開發企業要堅持以人為本,克服短期行為,規范自身發展,堅決糾正不規范操作。樹立起以市場為導向的營銷觀念。
要把房地產開發商公平競爭作為提高房地產行業整體水平的重要機制。通過加速市場篩選過程,淘汰實力弱、信譽差的企業,樹立優秀企業的品牌,形成優勝劣汰的市場格局,推動行業進步,促進管理體制和運作機制的轉換,帶動房地產整體水平的逐步提高。
■規范、健康市場的形成取決於市場各主體的共同努力
政府完善的政策法規和有效的調控是房地產市場成熟的必要保障;開發商的良好職業道德和現代管理水平是房地產市場成熟的核心內容;中介公司的專業綜合素質和技術水平是房地產市場成熟的關鍵環節;媒體的客觀公正有助於形成有效的輿論監督機制;購房消費者不斷增強的專業知識與自我保護能力是房地產市場成熟的根本保證。
我們相信,隨著政府有關政策法規的不斷完善,有諸多媒體不懈的輿論監督,有廣大消費者的積極參與,通過房地產界同仁暨社會各界的通力合作,北京住宅市場的規范成熟將為期不遠。
五大原因滋生樓市問題
■法規滯後,缺德失信開發商及不能被時淘汰
目前,一些保障房地產市場正常運行所必需的法律,如《住宅法》等還沒有出臺,存在一定程度的無法可依問題。現有的一些法律、法規和規定不具體、不規范、不嚴密,原則性、彈性和任意性條款過多,法律後果不具體,因此實際執行中操作難度大。還有一部分法律、規章帶有計劃經濟和部門色彩,部分內容已經過時,需要更新、完善。
房地產市場各方主體的法制意識、信用觀念都比較淡薄,房地產市場監管機構的執法水平也有待提高,缺德失信的開發商和中介不能被市場及時淘汰出局。
■政府職能轉變滯後於市場發展
政府職能仍明顯滯後於市場經濟的發展要求。行政管理中存在的管理程序復雜、管理收費過高、『搭車收費』和增加審批內容等問題沒有根本解決。政府既當『運動員』又當『裁判員』的現象還沒有完全克服。比如,目前房地產開發企業從取得土地直到發出入住許可證,需要經過規劃、計劃、房管、建管、建材、市政、電力、公用、環衛、環保、衛生、民防、消防、交通、勘查、質監、住宅等20多個部門的審批,有的部門需反復審批三、四次。
■消費者群體缺乏保護意識
消費者對有關購房的法律和專業知識欠缺,對房地產交易環節復雜性認識不足,風險意識不強。
大多數個人消費者對什麼樣的住房適合自己的實際需要,應該買什麼樣的住房,如何在市場中購買住房,都感到非常茫然,購房帶有很大盲目性。片面聽信開發商介紹與廣告描述,缺乏能力進行判斷和控制。又由於購房者沒掌握自身法制保護能力和意識不到位,使得購房人在市場上處於弱勢地位。
■中介機構尚不成熟,信用制度亟待確立
中介機構不成熟一向被認為是市場混亂的最大因素,所謂中介不『中』。到目前為止,北京市既有執照又有資質的房地產中介企業只有700多家,非正規機構為數不少,企業規模、員工素質參差不齊。一些中介機構沒有起到應起的市場橋梁作用。還有的中介機構依附在權力部門身上,只收費不服務或提供很簡單的服務,或只承擔很小的風險卻強制收取很高的費用,牟取高額利潤。
■開發商良莠不齊,整體水平不高
開發商太多,行業規模過大,企業規模偏小,結構不合理,市場分散、資金分散,項目不成規模,沒有品牌意識,過度的無序競爭還引發了一系列問題。特別是一些中小房地產企業、項目公司無相應技術人纔,無穩定經營隊伍,大肆炒作概念,在合同和廣告上做手腳,制售偽劣商品房,出現問題後各方扯皮。項目公司、掛靠公司項目開發、出售後,後續服務管理無人負責,這是造成房地產市場秩序混亂、商品房質量不高的一個重要的基礎性原因。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||