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天津二手房市場交易狀況分析
商品房月成交
近日,仲量聯行(天津)、第一太平戴維斯(天津)、中原地產(天津)投資顧問部、我愛我家、中國指數研究院數據信息中心等機構二季度及下半年市場分析報告陸續公布,報告顯示,與去年住宅市場『從小陽春到盛夏三伏』行情不同,今年上半年天津在政策風雨調控下,出現了商品住宅及二手住宅成交量下降,價格僵持的膠著行情,而商業地產市場回暖氣氛濃厚,成為市場亮點。同時土地市場也在價格松動下呈現成交活躍的態勢。
機構預計,下半年市場將呈現住宅市場突破方向逐漸明朗,商鋪交易穩中有昇、寫字樓需求持續增多的態勢。
住宅市場成交銳減價格僵持
商品住房成交量跌價格微漲
承接2009年火爆行情,一季度住宅市場成交仍量價齊昇,但是4月份國家嚴厲調控政策出臺後,各地住宅成交明顯下降,使上半年成交總量比去年同期大幅下降。中國指數研究院天津分院及中原地產(天津)等機構監測數據顯示:2010年上半年,重點城市成交量普遍同比下調50%,價格仍波動上行。一線城市成交面積同比2009年下跌近50%。如北京上半年總成交面積572.2萬平方米,同比下跌39.28%。上海總成交面積532.64萬平方米,同比下跌49.75%。天津上半年總成交面積434.22萬平方米,同比下跌22.26%。
相對於成交量的下降,重點城市價格仍同比上昇。1-6月天津商品住宅均價比去年同期小幅上漲,但是二季度成交均價在9000元/平方米以下,比一季度9119元/平方米略有下降,呈現膠著行情。
第一太平戴維斯(天津)報告顯示,二季度天津高端住宅銷售市場仍呈現上漲趨勢,6月,梅江板塊項目報價為每平方米人民幣16400元,昇幅2.8%,奧運板塊項目報價為每平方米人民幣18500元,昇幅1.6%,老城廂板塊項目報價為每平方米人民幣18500元,昇幅1.2%,海河板塊項目報價為每平方米人民幣28000元,昇幅2.7%。二季度海河區域酒店式公寓報價超過2萬元。
供應方面,據搜房網新盤數據監控中心最新統計,下半年預計開盤的有101個,純新樓盤52個,約佔下半年開盤的50%。下半年預計開盤數量相比上半年減少了21個,但純新盤個數增加了22個。
銷售方面,據中房信息及中國測評中心發布的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》顯示,上半年,房地產銷售20強企業實現銷售面積合計2779萬平方米,同比增長5.1%。大多數企業均未能完成今年銷售目標的五成。
4月份房地產調控新政出臺後,一線城市成交量受到嚴重影響,而前期價格上漲較平緩的二三線城市成交情況則相對平穩,二三線城市的銷售業績也成為企業成長性的決定因素,部分企業亦采取降價銷售策略,取得了相對理想的銷售成績。分析人士認為,下半年開發商的資金壓力和銷售壓力將會逐漸顯現,房企可能會視市場情況降低銷售目標或者加大推盤力度,甚至采用降價方式以擴大銷售額。
需求方面,中國指數研究院二季度購房者消費調查顯示,與一季度相比,二季度購房者對國家調控政策信心增強,佔比36.1%;而一季度為23.7%。認為房價會小幅下降的購房者佔比居首,為39.2%;而在一季度為19.80%。另外,認為房價會大幅下降的購房者二季度佔比19.8%;而一季度僅為8.5%。二季度有意加緊購房的受訪者比例僅為8.3%,而在一季度為17.5%;有意延遲購房者的比例相比一季度有所增加,超過了20%。由於對國家出臺的平抑房價的調控政策具有較大信心,並且認為其執行力度也將較強,因此購房者對未來房價走勢抱有下行預期,多會推遲購房。潛在購房者中,仍以首次購房的剛性需求佔絕對比重。六成的購房者為首次購房,28.8%的購房者為二次購房。
30.2%的購房者認為價格是影響置業的主要因素;其次,21.8%認為地段是最重要的因素;14.2%認為環境最重要。
二手房價格上漲租賃市場漸火
調控新政對二手房交易影響明顯比商品住宅顯著,據我愛我家市場研究中心的統計,2010年上半年天津市二手私產住宅的交易總量為33763套,同比去年下降17.7%,與去年下半年的交易總量相比降幅則更為明顯,環比下降47.1%。交易量銳減的重要原因在於與買賣雙方對政策對房價的預期產生了較大分歧。目前成交房屋交易價格仍在較高位置,上半年全市成交均價為6646元/平方米,環比上漲11.2%,中心城區的二手房銷售均價為8562元/平方米,比去年同期的7023元/平方米,上漲了21.9%,與2009年下半年相比,環比上漲了1.0%。
從各區域成交比重來看,上半年,中心城區比重漲幅較大,佔全市總體成交的49.8%,比去年同期增加了4.1%,其次是環城四區,上漲2.3%,可見成熟地段仍是交易重點。
3月份起,市場新增房屋掛牌量及客戶委托量大幅上漲,造成供需兩旺現象集中體現,業主普遍選擇提高掛牌價,部分熱點地區更是出現屢次漲價的現象,賣方市場地位的迅速鞏固也使得成交均價快速上昇;而隨著4月以遏制房價過快上漲為目的的宏觀調控開始以來,市場的觀望也使得價格停止了快速上揚的腳步,但是由於二手房業主心理價位依然堅挺,除了在3月份旺市環境下叫價過高的二手房業主主動調低掛牌價格以外,大多數二手房的成交均價並未大幅回落,一直保持著平穩趨勢運行。
在戶型方面,上半年,90平方米以下的中小戶型房源成交佔比最大,且逐漸上昇,達到總體的76.5%,同比去年上半年上漲4.3%,環比2009年下半年上漲5.4%,90-120平方米的戶型成交比重有所下滑,可見成交主力仍以首次置業剛性需求為主,改善型需求受到抑制。
據我愛我家市場人士介紹,由於政策調整目前還未使交易雙方達成共識,二手房業主惜售和購房者持幣觀望心理濃重,使很多業主選擇將房產轉售為租,同時一些潛在購房者也轉購為租,從而促進了租賃市場成交活躍。
進入下半年,市場成交的持續低迷以及新建商品房價格的下探將使得二手房掛牌價格持續下降,至第三季度末成交價格有望走低。機構預計,在目前調控政策下,第三季度天津市二手房市場成交量仍將低迷,但是年末春節之前市場有望出現集中成交,月交易總量有望回復至5500套左右,全年成交總量預計將由去年的10萬套回落至6萬套左右。
預計第三季度末,在無新政策出臺的前提下,目前市場中的觀望與博弈或將被打破,新建商品房價格對於二手房價格的標杆作用將更加凸顯,新房價格的下調將直接影響周邊二手房業主對於價格的心理預期,並且對掛牌價格進行下調,成交價格也有望隨之出現下探。
另外,市場低迷,也使中介企業再次面臨洗牌,而在新一輪行業整合、競爭與挑戰中,大型品牌中介企業也將更多的聚焦於服務能力的競爭。
商業地產需求復蘇市場回暖
寫字樓新租戶增多租金首次上漲
國際金融風暴導致的寫字樓需求與租金下降趨勢已逐步緩解,今年上半年天津甲、乙級寫字樓市場需求和租金均出現上漲。
仲量聯行(天津)日前公布的報告指出,今年上半年寫字樓總存量約122萬平方米,比去年同期增長8.9%,空置率18.5,比去年同期下降0.1%。受活躍的租賃需求帶動,上半年天津寫字樓的毛租金達人民幣3.5元每平方米每天,與上一季度相比增長3.6%。
寫字樓需求二季度開始出現較明顯的回昇。其中70%以上為第三產業——金融、物流船運、貿易類及專業服務類租戶。同時,盡管大部分成交仍然由國內租戶完成,但是值得注意的是跨國公司需求的復蘇。如今年第一家外資銀行——渣打銀行在環球置地租賃設立了一家新的支行,表明外資銀行業務的恢復。
『與過去幾個季度租戶利用租金較低的時機搬遷至品質更好的寫字樓項目不同的是,2010年第二季度大多數成交來自於新成立的企業,這表明企業在天津市場擴張的濃厚興趣』,仲量聯行天津商業地產部副董事呂蔚然介紹說。上半年寫字樓主要成交還有川崎振華物流租賃津匯廣場一座171平方米、地產企業中惠熙元租用天津城市大廈1058平方米,國開證券租用麗晶國際大廈1829平方米,亞洲聯合財務租用泰達大廈750平方米,同時顯示出地產、金融等企業和機構需求的復蘇。
第一太平戴維斯物業顧問(天津)季報顯示整體空置率第二季度環比下降0.9%至16.7%,與去年同期相比上昇1.2%。受活躍的租賃需求帶動,天津寫字樓的毛租金達人民幣3.5元每平方米每天,與上一季度相比增長3.6%。
小白樓區域高端寫字樓空置率在第二季度環比下降0.1%至9.3%;友誼路甲級寫字樓空置率下降至35.5%,較上季度下降了4.5%。天津甲級寫字樓平均租金第二季度環比上漲0.1%至每平方米每月人民幣136.9元。小白樓區域租金上昇0.6%,為每平方米每月人民幣128.4元;友誼路區域租金下降0.6%,為每平方米每月人民幣124.7元。
機構預計,由於下半年供應增量仍較少,在天津經濟持續快速發展,外部經濟逐步穩定的形勢下,下半年天津寫字樓需求量仍會持續增大,市場前景較為樂觀。
商鋪空置率下降國外零售品牌進駐積極
機構報告顯示,住宅市場調控使商鋪市場相對活躍,一方面零售商鋪成交量和成交均價增大,一方面由於2010年第二季度沒有新增供應,商鋪市場空置率進一步降低至6.4%。
據仲量聯行(天津)天津董事總經理何邁克介紹,在零售商鋪需求方面,國外零售品牌進駐積極。繼ZARA和Mango在2008年及Uniqlo在2009年分別在天津開業之後,幾家歐洲的快速時尚零售商將在今年集中在南京路沿線的項目中相繼亮相。面積為2100平方米的第一家H&M門店正在樂賓百貨首層裝修。此外,源於意大利的Asobio也將於九月在國際商場開業。其他一些國際零售商也在積極地從一線城市向天津擴張。例如,日本的家居零售商無印良品在米萊歐租賃了600平方米用於開設其在天津的首家店鋪。
與此同時,定位於大眾市場的數個亞洲化妝品品牌在包括南京路、濱江道和南市東馬路的主要分市場的數個項目內擴張。源自韓國的TheFace Shop和Skin Food和日本的DHC是最活躍的擴張代表。來自香港的化妝品零售商——莎莎也已經在小白樓區域籌備其在天津的第一家店鋪。
在供應方面,今年新增商鋪主要為一些社區底商等,更富於創造性設計和布局的大型購物中心將集中在2011至2013年開業。諸如萬達城、大悅城和仁恆海河廣場等項目已經宣布將引進眾多首次進入天津的品牌。這些品牌的概念與文化將改變天津消費者的習慣。
物流用房需求復蘇租金2008年底以來首次上漲
目前物流用房是天津工業地產市場的成交主力。由於金融風暴導致進出口業務減少,物流用房租金一路下降,但是本季度已開始出現2008年底以來首次增長。『這顯示出企業租戶和第三方物流公司伴隨穩定的國內經濟增長在進一步擴張』。何邁克分析說,2010年的新倉儲項目均計劃在2010年第四季度完工,因此二季度沒有新項目進入市場。2010年第二季度保稅倉庫與非保稅倉庫的空置率均大幅降低,與2009年底相比分別下降7%和18%。自2007年底首個項目投入使用以來,佔天津保稅倉儲物業總存量三分之一的東疆港入駐率逐步上昇。天津松昌國際貨運有限責任公司、天津港太平洋國際集裝箱碼頭有限公司以及其他多個內資物流船運公司都在東疆港租賃了倉儲空間。盡管如此,這一區域的平均空置率仍高於60%。
2010年第二季度最大的成交是大眾汽車集團在位於塘沽海洋高新技術開發區的寶灣(天津)物流中心租賃的50000平方米。得益於需求的增長,租金在本季度出現自2008年下半年受經濟下滑影響以來的首次增長。整體市場平均租金為人民幣0.8元每平方米,與2010年第一季度相比微幅上漲1%。在穩定的國內市場帶動下,物流與船運類公司的業務在2010年出現明顯好轉。此外,未來歐洲與美國經濟的進一步恢復也將對物流行業起到至關重要的推動作用。
投資大宗物業整體投資換手交易增多
天津經濟發展前景使物業投資向穩步、多樣化發展。除了很多地產企業踴躍在天津拿地,增加持有型物業,繼去年海航集團收購天津中心股權,今年以來,擁有雄厚資金和強勁國內市場支橕的內資金融機構繼續對物業的收購顯出興趣。
仲量聯行(天津)報告顯示,二季度有多宗大型投資交易完成。友誼路上新完工的鑫銀大廈將其裙樓與低區寫字樓部分出售給交通銀行,而該項目剩餘的部分則將對外出租或出售。位於南京路沿線的天津國際大廈的開發商——泰昇集團六月將其全資持有的該物業以8.7億港幣出售給Arraya Worldwide公司。該項目總建築面積52700平方米,由寫字樓與服務式公寓構成。該項目在1991年完工,作為天津的第一座甲級寫字樓而廣為人知。
機構預計,隨著越來越多品質更好管理更優的寫字樓項目的出現,未來在天津會看到更多的多層甚至是整棟交易。
土地市場理性回歸價跌量增
據中國指數研究院發來的報告顯示,新政對上半年的土地市場交易造成明顯影響,土地交易環比普遍下跌,僅北京、天津、上海和大連出讓金總額超過上年全年出讓金總額的50%,其它城市佔比均較小,最高的也只達到36%,最低的只有20%。
住宅用地價格上漲過快的勢頭得到遏制,樓面地價維持在1600-2000元/平方米。全國103個城市住宅用地樓面地價為1863元/平方米,環比2009年下半年下降9%。
但在土地推出方面,總體上高於2009年同期水平。除深圳外,一線城市住宅用地供應量同比大幅增加。其中,上海上半年共推出住宅用地856萬平方米,較去年同期增加494%,增幅位列10個重點城市首位;廣州、杭州和北京也分別有100%、13%和5%的漲幅。二線城市供應量較大,特別是天津,上半年累計供應量達到2187萬平方米,同比漲幅高達221%,僅次於上海。預計下半年國家將進一步加大住宅用地供應力度,未來政策重點放在打擊開發企業囤地之上。另外,土地出讓方式有望出現更多方式。
隨著土地價格節節回落,有一些開發商重新現身土地拍賣現場,不過市場總體顯得較為平靜。
中國指數研究院數據顯示,上半年,拿地總價排行的前20名房企花費在土地市場的金額為1886.22億元,面積達到4802.93萬平方米。
萬科、保利、綠地、中國鐵建地產、中海地產5家房企上半年的拿地支出超過100億元。其中,萬科上半年新增土地儲備的總規劃面積達到1040.28萬平方米,總價251.44億元。保利地產新增土地儲備總規劃面積616萬平方米,拿地總價197.18億元。
與2009年上半年的低谷相比,今年1-6月房企在土地市場上斬獲頗豐。上半年萬科新增土地面積同比增長了156.73%,拿地投入金額同比增長了236.55%。保利地產和綠地集團上半年新增土地面積分別同比增長142.62%和306.65%,土地投入分別增長306.56%和362.59%。
尤其是在6月底,央企背景的開發商又開始活躍在拿地現場。在6月29日舉行的新政後廣州首宗住宅用地出讓現場,中國鐵建地產以12.95億元的總價將荔灣區高爾夫球場兩塊居住用地雙雙收入囊中。次日的天津土地拍賣會上,中鐵建再次以40.32億元的總價拿下天津河北區金鍾河大街北側1號、3號、5號地塊。首開股份也於6月30日在貴陽獲得土地項目,地價款達到15.74億元。
與此形成鮮明對比的是,北京、上海等地的商業地塊遭遇低價成交和頻頻流拍。5月23日,上海嘉定區連拍四宗商用地塊,其中兩幅底價成交。5月24日,北京四幅商業地塊更是集體流拍。一面是房企『抄底』,一面是土地『流拍』,如今的土地市場上,逢地必爭的現象已經不在。