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無人喝彩:舊格局行將終結
傳統意義上的北京樓市格局,往往依托前沿經濟區域而自然生成,屬借勢而榮,如CBD、中關村、亞運村等成熟商圈的住宅開發。基於房地產行業近兩年的驚人爆發力和房地產媒體的罕見強勢,『商圈住宅』開發的浮華聲浪甚至在一定程度上蓋過了商圈自身建設的聲音。沒有另外一行業,會將CBD、中關村等區域商圈概念如此高頻率地掛在嘴邊,以致於一提到CBD,人們往往立刻產生住宅的聯想,而忽略CBD本身。
背靠大樹,附庸風雅,坐享商圈繁榮。此類光環自然構成北京樓市第一集團,業界領袖多出於此。但實際上,這種因『行業附著性』而產生的樓市格局十分初級,僅屬於行業發展的原始形態,隨著商圈區域土地趨向稀缺,競爭趨向明確,此類開發行為將熱度銳減,繼而以泛CBD、泛亞運村等概念,游蕩於『泛主流樓市』,甚至無人喝彩。
概念過時使樓市遠離『腦力激蕩』,雄纔大略乏善可陳。馮侖、任志強、潘石屹的『鏘鏘三人行』越走越乏味,後現代的SOHO越玩越詭異,昭示常態下的北京樓市理念和創新題材幾近枯竭,樓市格局巨變進入倒計時。
節點效應:新勢力呼嘯登場
我們往往用『點』或『區域』的概念去詮釋格局,傳統上將北京樓市劃分為四個最具昇值潛力的區域。此種以點代面的劃分方法固然可取,但缺乏時間及空間上的關聯考慮,以此得出價值判斷反而有割裂樓市整體格局之嫌。
當我們用無形的線,試圖將數個『熱點開發區域』彼此聯絡起來的時候,聯絡線與主要城市交通乾道及其樞紐便形成了若乾個醒目的交匯點,我們姑且稱之為『交通節點』。從城市交通功能而言,乾道及其樞紐的作用在於交通的有序組織和快速釋放,而對於房地產的時空要素而言,交通節點的深刻涵義卻有可能極大地改變我們對於區位價值的傳統判斷。
業界曾出現『CBD或中關村核心區不適合發展居住功能』議論。居住地與工作地間的『時距』概念也曾被媒體熱議。隨著『商圈地產』模式的淡化和交通網絡的成功改造,位居交通節點區域的項目是否更具左右逢源的區位優勢?此類項目往往可以憑借自身的『中空地帶』優勢而得隴望蜀,如果擁有較大體量,其客戶定位的開放度、包容度以及『大區域競爭力』顯然遠遠高於所謂的『商圈地產』,所以更有資本在即將開始的新一輪項目較量中大比分勝出。
以今夏新盤而言,上市公司陽光股份投資的『陽光麗景』和當代投資集團投資的『當代萬國城』肯定將成為下半年呼風喚雨的樓市中堅,並逐步取代已進入入住程序的老牌主流樓盤的位置。值得玩味的是,兩項目均以較大體量盤距於北京商圈版圖的中間地帶,肯精確扼住最具戰略意義的『交通節點』位置,輻射半徑東至CBD,西達中關村,北至亞運村,其間由二環及三環路完成交通快速連接。
據悉,『陽光麗景』將於6月中旬正式開盤,由『金網絡』全程顧問行銷。『當代萬國城』則進入項目施工階段,並於6月上旬首度召開記者懇談會。而在此之前,當代集團已成功地從『陽光100』挖來技術總監和銷售部經理各一名,『陽光100』營銷總監李春平亦在其視線之內。
種種跡象表明,2001年下半年的樓市將上演集團大戰。除去上述兩個項目,萬達集團『水景加高爾夫加低容積率』的亮馬項目,華遠地產的『新市鎮翡翠城旋風』的板式超級社區等,將使人們快速忘卻以『第一商城入住驚魂』為代表的『2001交樓花絮』和TOWNHOUSE的『修女也瘋狂』,從而使北京樓市注意力復歸主流。
產品均好:下半年紅色主張
可以預測,相對於類似建外SOHO、朝陽園這樣老而彌新的項目,下半年非主流區位的主流樓盤將為北京樓市開啟朴素的理念??新風系統。其特征包括:一、扼守強力消費熱點區域間的交通節點;二、發展商強勢,社區規模宏大;三、規劃設計實現『均好性』指標,基本杜絕低價值區域;四、整體開發體現前瞻性,嘗試導入生態及衍生概念。
實際上,北京樓市已全面進入差異化競爭時代,如何在策劃產品差異化的同時,真正實現社區規劃和空間設計的均好性則尤為重要。總建築面積26萬平方米的『陽光麗景』所處北京廣播器材廠,地塊雖規整,但南北狹長,澳洲設計師摒棄了常規的中央景觀綠地的做法,將綠化面積均勻地攤入三個住宅組團之中,加之其全板式小高層設計,做到戶戶朝陽且戶戶有景。總建築面積近60萬平方米的『當代萬國城』則大膽將亮馬河水引入社區形成大面積水體景觀,且注重水景的『高點視覺設計』,並通過塔樓的巧妙布局和板樓的弧形設計避免了景觀視覺死角,整體規劃疏密有致,『親水』前提下的均好性達到相當高度,不辱『王董國際』業界美名。
『產品均好性』的廣泛提及始於去年,今年成為不少項目的『首席設計精神』。均好性的作用在於使每一個住宅單元均擁有良好賣點,用設計手法提昇理論上的『低價值區域』價值,從而使社區綜合品質達至協調和均衡,對於銷售項目的直接作用便是杜絕『尾房現象』。
憑借目前尚極具差異化意味的『交通節點』概念和領先一步的產品均好題材,具備強悍資金背景的『陽光麗景』和『當代萬國城』的出擊顯然屬於厚積薄發。『陽光股份』前不久又在朝陽區將臺鄉圈地成功,該項目總建築面積約56萬平方米,開發期為5年。業界有人驚呼:如果『陽光股份』的雄厚資本執意向房地產傾斜,殺傷力實不可小視,該企業三五年內成為『樓市恐龍』也未可知。 (劉凱)
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