編者按：　北京建設CBD的計劃早在二十世紀九十年代初就已提出，但好幾年沒有動靜。去年，北京市政府宣布全面加快CBD建設後，CBD似乎一下子成為全國各地開發商的淘金之地。土地轉讓、項目規劃、高檔公寓趕在CBD詳細規劃之前炒得熱火朝天。具體的規劃方案尚未出臺，外界對此有很多猜疑和評論。

　　本報從今日起推出的『CBD六大懸念』系列報道，將從需求、規劃、結構、公建、體制及反思6個方面全面剖析北京CBD的建設。

　　在北京CBD（中心商務區）將近4平方公裡的舞臺上，正在上演一出大戲，戲的主角分別是政府、CBD待遷企業和房地產開發商，年初開鑼的這場三角戲，目前已進入中場小高潮，預計到今年『9·18』國際商務節期間會達至高潮，結局如何目前尚看不明白。但從各位主角在舞臺上忙碌的身影中，有理由擔心，這出戲有可能走調，不經意間唱成一場空城計。

　　商務需求在哪裡

　　北京要建設CBD，據說主要出於兩種考慮：一是為了滿足入世後大量外國公司進駐北京的需要，為北京發展第三產業提供一個平臺；二是建CBD有助於提昇北京的國內外形象。W TO之於CBD，應該是個長期利好的因素，但是不是入世之後，馬上就會有大量外國企業蜂擁而至呢？目前，世界500強中已有156家進駐北京，其中國貿商圈佔了98家。156家為數不少，但這是經過20多年的改革開放纔累積起來的。其實，國外想進北京的大公司大部分已經進來了，而且進京的企業對寫字樓和公寓的需求也不是線性上昇的，這在很大程度上要受國際經濟景氣狀況的影響。國際貨幣基金組織（IM F）在其公布的2001年上半年《世界經濟展望》中已將今年世界經濟增長率從4．2％下調為3．2％，並表達出對大范圍衰退的懮慮。種種跡象顯示，世界經濟的不景氣很可能使我們對入世後外國企業大量進入北京的期望破滅。

　　另一方面，國內對CBD寫字樓的需求也不會有顯著增長。去年，北京寫字樓供應量為82．76萬平方米，比1999年增加了13．9萬平方米，今年供應量有望達到100萬平方米。新增的寫字樓主要集中在金融街、長安街、東三環和中關村區域，由於去年下半年以來網絡泡沫破滅，一度旺盛的租賣需求已轉緩，這兩年上市的項目除國貿二期等極少數外，如東方廣場、現代盛世大廈、鵬潤大廈等，都還有一定的空置量。目前已知的已開工或在年內有望開工的項目有國際金融中心、富凱大廈、中證大廈、荷華國際大廈等十多家中高檔寫字樓，CBD區已立項的有銀泰中心和中環廣場，還有大量項目正在進行前期論證或規劃修改，如國貿三期、新城國際等。

　　這些項目都要在近一兩年上市銷售。據統計，目前CBD已建各類商務設施約270萬平方米，其中甲級寫字樓約佔一半，公寓、酒店及商業服務配套各佔1／4。規劃設計要點數據顯示，CBD690萬平方米規劃發展項目的50％即345萬平方米將用於寫字樓。目前的待建項目中寫字樓供應量有多大？對此，北京市城市規劃設計院柯煥章在接受本報記者專訪時坦言：對這一區域已有及待建寫字樓的供應量，目前還沒有拿得出的數據。開發商都在測算CBD寫字樓的需求量，但都測不准。有關部門在起草CBD規劃方案時也沒做過預測，CBD建設缺少相應的經濟研究人纔。

　　目前北京寫字樓供求總量大體平衡。截止到4月底的數據顯示，新批復內資開發的辦公、綜合樓建築面積為50萬平方米，考慮到現有存量需要消化，特別是以面向國際大客戶為主的頂級寫字樓集中的金融街中區，以及中關村和北京其它區域都有不少項目要在今明兩年開工，北京寫字樓相對於捉摸不定的需求來說，有可能出現供過於求。

　　CBD中心地位會不會失守

　　就像羅馬城不是一夜建成的一樣，CBD也不會在一個早晨出現在北京的東方。據柯煥章介紹，法國的拉德方斯斷斷續續建了二三十年，而且國外的CBD都是在市場需求基礎上逐步形成的。

　　在這個漫長的過程中，CBD很可能守不住中心地位。

　　據了解，1991年至1995年，北京市批准建設的商務設施總量達2000萬平方米，北京市城規院在去年給市政府的報告中寫道：由於前些年北京高檔寫字樓、公寓、商廈等建設量大而分散，造成全市商務設施暫時需求飽和與開發建設低迷狀態，使北京商務中心區的建設很難全面起動。

　　有關方面希望，CBD既出，其他地區今後就不要再建寫字樓等商務設施了。柯煥章表示，前幾年分散建設比較普遍，不利於城市整體功能布局，也不利於CBD建設，因此，政府應加強宏觀調控，但全部集中到CBD不太可能，只能相對集中。不少業內人士擔心，CBD勢必與上海及本市的金融街、中關村等形成競爭關系，甚至CBD周邊地區也會分走不少CBD的客戶資源。

　　柯煥章認為，在中關村0．5平方公裡內，寫字樓只有100萬平方米的建設量，只能滿足本區域的商務需求，金融街寫字樓的建設量200萬平方米，主要是國內幾大金融機構。在金融機構的對外開放方面，上海領先於北京，但北京是中央政府和外國使領館的所在地，目前駐京的外資金融機構都在東邊，入世後北京作為第二批對外資金融機構開放的城市將使外資金融機構首選CBD。其實，商務中心區是適應市場需要自然生成的，國外CBD如此，國內也一樣。改革開放初期，北京的國際商務中心自然集中在建國門到永安裡一帶，因為那裡緊鄰使館區，那時的東三環還是城市邊緣。隨著國貿、東三環及機場的建成和功能的完善，商務中心向以國貿為中心的十字路口轉移，第二使館區和燕莎、京城等一批商務設施的出現，有使商務中心沿東三環一線集中的趨勢，事實上，目前CBD熱炒的項目也主要集中在東三環沿線。如果說浦東太遠，中關村、金融街功能單一、面積不大不足以動搖CBD的中心地位的話，從通惠河到三元橋會不會形成事實上的『東三環CBD』呢？

　　無序發展有可能毀了CBD

　　目前，CBD詳細規劃尚未作出，但CBD已呈現一哄而起的現象。不少業內人士擔心CBD有可能變成生活區，CBD開發有可能演變為房地產炒賣。從目前的情況看這種擔心是不無道理的。

　　住宅項目多於寫字樓等商務建築，從一個側面說明，進入CBD的開發商對商務建築的需求前景並不看好，也說明，開發商有炒一把的心理。

　　寫字樓、酒店不同於住宅，一般都只租不售，投資商必須具備足夠的資金實力；而住宅只售不租，投資商、開發商在售出房產後即可『離場』走人。CBD無疑是北京購買力最旺盛的區域，因此，這一區域的住宅租售前景將會好於其它區域，但目前在CBD購買住宅的人中，據說有約40％的客戶是投資型買家，說得難聽點，就是炒家。

　　由於京內外開發商大舉進軍CBD，CBD地價暴漲，如北汽摩與中央電視臺達成的土地轉讓協議，除土地出讓金外，中央臺還要付給北汽摩14億元。對於他們來說，雙方願打願挨無可厚非，但這麼一來，無形中抬高了地價，對寫字樓或住宅項目來說，只有提高容積率和房屋租售價格纔能收回成本，這也是為何這一區域高樓一個賽一個的奧秘，地價過高過快上昇，最終會抑制有效需求，使CBD成為一座『空中樓閣』。

　　有沒有可能制訂一個CBD發展的空間計劃和時間計劃，根據市場需求情況分區域、分階段地有序開發CBD？但接受采訪的有關單位都表示，囿於體制及市場原因，不太可能有這樣的計劃，即使有，也很難操作。