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■CBD蛋糕還有多大
在剛剛結束的國貿夏季房展會上,有數個房地產項目打出了CBD的大旗,這其中有位於CBD規劃核心區的富景花園與萬豪國際公寓;也有CBD周邊的樓盤,如東三環的建業苑;還有怎麼看來也和CBD關系不大的樓盤,如雙旭花園、陽光華苑。加之前一段時間被許多業內人士關注的北京CBD總體規劃方案招標,CBD再度成為樓市的熱點。據保守預測,今年下半年CBD區域內新開發的樓盤銷售面積將不會小於100萬平方米。
如果以開發面積計算,這個數字將更加驚人,這其中有潘石屹的新項目——位於國貿對面,長安街南側北京第一機床廠的建外SOHO,規模將超過80萬平方米;嘉裡中心的邊上則出現了兩個『財富中心』,一個是位於3501廠原址由香江國際開發的財富中心,總建築面積70萬平方米;另一個是世紀財富中心,處於嘉裡中心和漢威大廈之間,預計建築面積15萬平方米,項目投資方為香港國際世源有限公司;萬通集團停滯了幾年的北京開關廠理想世界項目也借著今年CBD的熱潮以新名『新城·國際』重新推廣,規模超過30萬平方米;關東店南街的旺座項目,規模10萬平方米;加上目前在銷的陽光100、世貿國際公寓、中國第一商城等,CBD的項目競爭真正到了肉搏的程度。
無獨有偶,今年進軍北京樓市的南北兩個重量級發展商,大連萬達與深圳金地,都把他們的第一個項目選在了CBD,金地的項目在現代城的對面原夜光杯葡萄酒廠的位置,預計建設規模40萬平方米。而萬達開發的項目規模也不會小於此。
■CBD房價戰會不會出現
如此多的項目在CBD紮堆兒,而且這些項目都將集中在今年下半年推出,供應量的集中放大無疑會加劇市場的競爭程度。以目前CBD區域內的在銷項目價位作為參考,均價都在9000元/平方米以上,如果按100萬平方米的規模計算,銷售額將在100億元左右。統計資料表明:去年北京全年的成交量約在800萬平方米左右。如此大的供應量需要有相當的購買力支橕。因此,業內人士有一個觀點,今年的房價價格戰將從CBD區域開始。
從買家方面考慮,一項統計數字表明,在世界500強企業當中,有154家來到了北京,而這154家中,有92家將辦公地點選在了CBD區域之內。而即將加入WTO也使更多的房地產開發商更為看好這塊不足4平方公裡的區域。
北京CBD是以跨國大公司為主要支橕,但這些公司的員工是否是CBD住宅項目的主要購買者呢?業內通常認為,CBD公司佔大多數的中層以下員工的收入是很難支橕如此高的價位的。他們更願意選擇距離CBD核心區不遠,更具生活氛圍、價位也相對便宜的項目。
所以,市場上出現了泛CBD的說法,據CBD南側的九龍花園客戶調查分析,近1/3的買家工作在東三環商務圈內。CBD的影響將輻射至城市的其他區域,並帶動其共同發展,這一點不容置疑,從住宅市場分析,CBD區域內大量高素質與高消費能力的就業人群也就成為了市場追逐的對象,這也就不難理解很多樓盤爭打CBD概念。
從目前CBD在銷樓盤來看,投資型買家的比例約在40%左右。項目的增多也將使這裡的租金收益水平下降,這對於投資型買家來說不是一個好消息,這部分的買家將影響CBD區域項目的銷售速度。
■CBD項目的出路在哪裡
由於土地成本的限制,從目前來看,CBD區域內的項目很難真正把價位降下來。去年,陽光100以國際化設計贏得市場,世貿國際公寓則突出板樓與社區園林的優勢,今年的諸多項目雖然尚未銷售,但從他們的聲勢來看,又勝於去年,建外SOHO是日本設計、新城國際香港王董中標,財富中心請了8家國際事務所招標,怡和乾脆把四家設計方案拿到了展會請客戶評判。
因此,個性也許是這些項目的唯一出路。CBD項目的贏家之一的現代城昇級板建外SOHO的樣板間率先亮相,該項目負責人表示:目前CBD區域內的產品過於單一,如果希望脫穎而出,一定要有個性的產品,這樣競爭的范圍就小多了。
但就目前來看,CBD的項目競爭雖然激烈,只是會影響到銷售速度,很難出現當年的熱賣情景。
在人們都在關注CBD樓盤競爭的同時,所謂泛CBD區域的項目卻從CBD中獲得利好,東區的一些樓盤的買家都出自於此,像九龍花園、陽光曼哈頓等。 (樓德昇)
CBD下半年將推出的部分項目
■萬豪國際公寓
發展商:北京德潤房地產開發有限公司
位置:賽特東南側
■富景花園(暫定)
發展商:北京白金房地產開發有限公司
位置:賽特東側
■怡禾國際中心
發展商:北京怡禾房地產開發有限公司
■建外SOHO
發展商:北京紅石實業公司
位置:國貿對面長安街南側北京第一機床廠
總建築面積:超過80萬平方米
■財富中心
發展商:香江國際集團
位置:3501廠原址
總建築面積:70萬平方米
■世紀財富中心
發展商:香港國際世源有限公司
位置:嘉裡中心和漢威大廈之間
總建築面積:15萬平方米
■新城·國際
發展商:萬通集團
位置:北京開關廠
總建築面積:30萬平方米
■旺座
位置:關東店南街
總建築面積:10萬平方米
■金地國際花園
發展商:深圳金地集團
位置:夜光杯葡萄酒廠
總建築面積:40萬平方米
資料僅供參考
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